В условиях стагнации на рынке недвижимости инвестировать имеет смысл только в новостройки, в первую очередь на начальных стадиях строительства. Какую доходность могут принести вложения в московские новостройки, «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и экспертов рынка недвижимости.

В настоящее время в Москве на начальных этапах строительства представлено чуть больше 300 тыс. кв. м жилья в эконом- и бизнес-классах, такие данные приводит компания «Бест-Новострой». Минимальный порог входа на рынок внутри МКАД составляет около 5 млн руб. Если ориентироваться на отдаленные районы города, например Бутово или Некрасовку, то минимальная стоимость квартир в новостройках здесь будет еще ниже, от 3 млн руб.

Потенциальная прибыль от покупки квартиры в новостройке и ее последующей перепродажи составит, по оценкам экспертов, от 10 до 30% первоначальной стоимости. Максимальную прибыль можно получить, купив квартиры на самых начальных этапах строительства и продав уже после окончательного завершения. Срок строительства дома в Москве составляет около двух лет. «Доходность зависит от момента реализации инвестиционного объекта: если квартира продается через полгода после начала строительных работ, ее удорожание в среднем составит 10%, на этапе завершения строительства этот показатель может достигнуть 30%», — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Однако такая схема инвестирования прибыльна, если дом строится в рамках первоначального плана. При затягивании срока строительства прибыль инвестора снижается.

«Доходность зависит от момента инвестирования и от момента фиксации прибыли. Соответственно, чем раньше приобрести квартиру, тем больше средств можно заработать. При привлечении ипотеки доходность значительно снижается», — считает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.

Наилучшим объектом для инвестирования эксперты называют 1- и 2-комнатные квартиры. Именно их легче всего перепродать. При этом нужно обращать внимание и на дополнительные параметры — транспортную доступность района, окружающую инфраструктуру.

«Доходность­ зависит от стадии строительс­тва и от стартового­ уровня цен (иногда новостройки выходят по ценам уже готового дома, чаще такое происходит­ в высокобюджетном сегменте),­ от состояния рынка, от перспектив­ развития района. В любом случае при принятии решения об инвестиров­ании необходимо­ проанализи­ровать цены на готовое жилье в районе строительс­тва нового объекта, лучше всего в современны­х домах, чтобы понять, какого уровня цены могут достигнуть­ на этапе завершения­ строительс­тва», — советует руководитель отдела новостроек ГК МИЦ Александр Энгель.

Есть и дополнительные факторы, которые могут увеличивать или уменьшать уровень доходности.

«Дополнительную доходность можно получить при покупке квартиры с перспективным месторасположением с точки зрения развития транспортной инфраструктуры — в районе, где запланированы реконструкция трасс или появление новых станций метро. За счет этих улучшений можно дополнительно заработать еще как минимум 10−15%», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

С другой стороны, понизить доходность может ухудшение характеристик объекта, например, если застройщик не полностью выполнил обещания по возведению инфраструктуры вокруг новостройки, если под окнами дома решили построить трассу и т. д. Помимо этого снижение ожидаемой доходности­ может произойти в случае негативных­ изменений на рынке недвижимости или общего состояния экономики,­ а также при затягивани­и сроков строительс­тва объекта.

Поскольку время — один из основных факторов для получения максимальной прибыли от инвестирования в новостройки, очень важен момент, когда инвестор решит перепродать квартиру.

«В среднем инвестиционная квартира продается один-два раза. Чаще всего инвестирование происходит на нулевом этапе, а перепродажа — на этапе 80-процентной готовности объекта», — рассказывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Еще один нюанс: если покупатель получил право собственности на квартиру и владеет ею менее трех лет, ему придется заплатить 13% налога на прибыль, что значительно сократит планируемую эффективность инвестирования.

«Как правило, чтобы избежать уплаты налога, недвижимость продают после окончания строительных работ, поскольку к этому моменту стоимость приближается к максимальным значениям, но до оформления прав собственности. В случае если права собственности все-таки оформили, стоит подождать еще три года, тогда при продаже налог платить также не придется, а во время ожидания квартиру можно с успехом сдавать в аренду», — описывает наиболее эффективную схему инвестирования Софья Лебедева.

Стандартный совет при выборе новостройки — выбирать застройщика уже с рядом успешно реализованных проектов. Предпочтительно, чтобы продажа квартир шла по 214-ФЗ.

Эксперты советуют не пренебрегать элементарной проверкой надежности застройщика, но даже такая проверка не может давать полные гарантии.

«При этом дать гарантию, что конкретный дом достроится в срок, не может никто. Конечно, необходимо проанализировать историю застройщика, сдачу предыдущих проектов. Однако даже безупречная история не может являться защитой от возможного банкротства или менее глобальных неурядиц. Даже покупка на поздних стадиях строительства дома не дает гарантий. Было немало случаев, когда уже готовые дома долгие месяцы и даже годы не сдавались в эксплуатацию, например, из-за проблем с подведением коммуникаций.

Поэтому время — это основной фактор доходности, который характерен именно для рынка новостроек", — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.