Российские чиновники регулярно призывают девелоперов строить энергоэффективное, доступное по цене и, желательно, малоэтажное жилье. С чем приходится сталкиваться девелоперам, занимающимся таким строительством на практике, рассказал Константин Филиппишин – гендиректор управляющей компании «Экодолье», реализующей проекты комплексной малоэтажной застройки в регионах России. Сейчас в портфеле компании шесть проектов: в Оренбургской, Калужской, Самарской, Свердловской и Московской областях, совокупной площадью более 1000 га. «Экодолье» стало первым победителем из России в борьбе за международную премию FIABCI Prix d’Excellence: в 2011 г. в номинации «Окружающая среда (восстановление)» (см. «Российские регионы побеждают на международном уровне») за коттеджный поселок в 5 км от Оренбурга.


Российские власти, особенно при президенте Дмитрии Медведеве, очень активно рекламировали малоэтажное строительство чуть ли не как универсальный способ решения жилищного вопроса в стране. На ваш взгляд, насколько оправдана такая постановка вопроса? Учитывая дефицит земли в городах, где живет подавляющее большинство российских граждан, и высокую стоимость содержания индивидуальных домов.

Малоэтажное строительство позволяет решать не только жилищный вопрос, но также демографические и культурные проблемы. «Малоэтажка» формирует другой тип проживания людей – тех, кто выходит каждое утро босиком на траву, у кого есть и пес, и кот, и мангал, и своя банька. Кроме того, у нас в поселках сейчас, правда, по неуточненным данным, на 25% выше рождаемость, чем в среднем по региону.

К сожалению, малоэтажное строительство до сих пор плохо регулируется в федеральном законодательстве. До сих пор нет возможности сформировать стандартные банковские продукты по ипотечному кредитованию, поскольку нормативы ЦБ РФ по резервированию отрегулированы только для сделок, проводимых в соответствии с 214-м законом (о долевом строительстве. – IRN.RU). Для остальных они повышенные, в том числе и для банков, с которыми мы формируем дополнительное обеспечение. Нет и правил управления малоэтажными жилыми комплексами, поскольку Жилищный кодекс регулирует только управление многоэтажкой, потому что нет общедолевой собственности. Не отрегулированы многие вопросы, связанные с градостроительным законодательством: возникает впечатление, что это законодательство формировалось исходя из того, что осуществляется точечная застройка. В России дискриминационные условия по налогообложению для комплексного освоения территорий – в первые годы застройщик платит завышенный в два раза налог на землю, а затем в четыре раза – все из-за больших площадей участков.

Кроме того, дачная амнистия мешает крупным девелоперам инвестировать в сектор «малоэтажки», потому что здесь царит сплошное нарушение строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм. Распространена и спекуляция землей, и строительство на участках без подряда, где люди пытаются сами что-то строить, как правило, без проекта, экспертизы и контроля. В таких проектах нельзя говорить ни о зеленом строительстве, ни об энергоэффективности, ни о лучших мировых практиках.

Во многом благодаря деятельности Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) сегодня появляются предпосылки улучшения федерального законодательства. Мы уже видим реальные результаты. Можно сказать, что пять лет назад «малоэтажки» не существовало ни в госполитике, ни в планах по развитию территорий. Это был удел частных лиц, а сейчас это становится делом государства.


«Экодолье» активно участвует в проектах государственно-частного партнерства. Условия в разных регионах сильно отличаются?

Да. Например, в Калуге губернатор хочет, чтобы все наши объекты с ГЧП реализовывались по цене на уровне и ниже цен Минрегиона. Это сильно форсирует рынок жилья, обеспечение жильем работников технопарков, которые активно открываются в Калужской области. В Екатеринбурге власти хотят иметь жилье по цене ниже Минрегиона не только по соцпрограммам, но и по дополнительным программам для льготников. Нас это полностью устраивает – мы развиваем площадку, быстрее это реализуем и получаем господдержку.

При ГЧП мы можем, например, строить маленькие дома, очень востребованные благодаря невысокой цене – покупатель ориентируется прежде всего на общую стоимость покупки. Например, в Оренбурге и Калуге мы можем строить коттеджи размером с двухкомнатную квартиру – по 56 кв. м. Всего у нас 10 видов одноэтажных домов до 110 кв. м на любой вкус. В Калуге ГЧП позволяет построить каменный дом без отделки со всеми сетями и участком за 2,050 млн руб. Таунхаус с отделкой будет стоить от 2,3 млн руб.

В проектах в Обнинске и Подмосковье мы не сможем вывести такие проекты, потому что дополнительная нагрузка на обеспечение земельного участка инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой достаточно велика, и там мы строим коммерческое жилье – дома площадью от 112 кв. м.


Но недостатки в системе ГЧП наверняка тоже есть. Что вам больше всего мешает?

Бюрократия и неповоротливость властей, а также непроработанность, если не сказать полное отсутствие, законодательства по данному вопросу. Иногда низкий уровень компетенции муниципальных органов очень сильно тормозит и способствует удорожанию проектов. Хочется больше стандартизации, открытости, которая возможна благодаря более прозрачным, более простым законам.


Недавно вы запустили проект в Подмосковье – ЖК «Экодолье Шолохово», причем вне рамок ГЧП. Почему вы решили прийти в регион, где, по оценкам экспертов и признанию самих застройщиков, загородный рынок перенасыщен, во многих поселках ничего не продается годами?

Одна из причин – мы знаем, что можем сделать доступный и красивый проект, а причина, по которой половина поселков, мягко говоря, не развивается, – ошибка в концепции. Застройщики возводят большие дома на огромных участках.


Имеются ли планы экспансии в другие регионы?

В настоящее время есть около 15 проектов, в которые мы могли бы инвестировать. Мы планируем сделать еще два проекта в Подмосковье, хотим быть в Петербурге, где в настоящее время подбираем участки, хороший рынок в Ростове-на-Дону, Перми. Принимая во внимание ГЧП, у нас есть около пяти регионов, куда нас настойчиво приглашают губернаторы. Хорошее предложение делают коллеги из Казахстана.


Вы уделяете большое внимание энергоэффективности и вообще новым технологиям в строительстве и эксплуатации жилья. Насколько все это востребовано покупателями?

Спрос на энергоэффективность сейчас мал, поскольку у нас тарифы намного ниже, чем в Европе. Люди при покупке не задумываются о том, насколько дом теплый, какова будет стоимость отопления, поскольку у нас газ стоит порой в три раза дешевле, чем за границей. Например, в Оренбурге при тарифе в 1,21 руб. за кВт-ч электроэнергии срок окупаемости теплового насоса составляет 70 лет. Для развития энергоэффективного строительства надо развивать и удешевлять технику, а государство должно, с одной стороны, запрещать возводить дома, отапливающие мировое пространство, а с другой – поощрять энергоэффективное строительство. Например, как в Германии, субсидировать тех, кто вкладывает в энергоэффективность своего дома. Или же субсидировать отдельные решения. Без государства продвигать зеленое и энергоэффективное строительство очень трудно.


А на что прежде всего обращают внимание покупатели?

У нас существует упрощенный подход – жилье выбирают по количеству комнат, размеру кухни и гостиной, по расположению. Проблема наших покупателей в том, что, наверно, даже их родители родились в многоэтажке, а не в своем доме. Они плохо понимают, что такое второй этаж. Но одноэтажный дом [той же площади] дороже [при перерасчете] на квадратный метр…

К тому же у нас редко переезжают и потому покупают дом не для себя и даже не для детей, а для внуков. В развитых странах люди знают, что минимум два раза в жизни они поменяют жилье. В Америке существует ряд форматов. Первый дом – first house – приобретается молодой семьей, это скромный дом для двоих. Но когда рождаются дети, они переезжают в дом с несколькими большими спальнями на втором этаже. Когда дети уезжают, семейная пара переезжает в empty nest – это более просторное жилье на первом этаже с гостевыми для детей. Есть особый формат для активных «яппи».

У нас же такие стандарты домов только формируются. Мы, например, создали линейку продуктов, которые не конкурируют между собой, а дополняют друг друга.

Мобильность трудовых ресурсов, а также стандартность дома – это неотъемлемая черта сегодняшнего мира. Дом должен быть ликвидным. Раньше строили «под себя», что с коммерческой точки зрения ужасно, потому что такой дом не подходит ни под один формат, и продать его очень сложно. Мы хотим предложить те стандарты, по которым люди смогут обменивать свои дома, создавать ликвидный рынок загородных продуктов. Думаю, это придет лет через 10-15, когда будет совершенно другой рынок «малоэтажки».


Кто покупает жилье в ваших проектах?

Все зависит от участия или неучастия в ГЧП. Если при ГЧП из себестоимости исключается строительство школы и детсада, то, как правило, половина покупателей – молодежь до 35 лет, которая может по ипотеке приобрести себе жилье. Чем меньше доля участия государства, тем старше и богаче покупатели. Кроме того, покупательская способность разная в регионах. Будущие хозяева дома становятся тем требовательней, чем сложнее экономическая ситуация.


Покупают ли жилье в ваших проектах частные инвесторы? Выгодно ли инвестировать в «малоэтажку»?

Мало. Хотя в проектах в Оренбурге и Обнинске, где спрос выше, чем на квартиры в типовых многоэтажных домах, появляются инвесторы. С точки зрения выгоды… Это зависит от оценки глобального рынка. В условиях, когда риски высоки, рынок жилья экономкласса наиболее устойчив и наименее подвержен колебаниям. Даже в кризис люди, которые хотят купить себе жилье, все равно купят его.


Россиянам разрешили регистрироваться на дачах. Как вы оцениваете эту инициативу властей?

Это правильное решение с точки зрения прав человека, свободы передвижения, но, с другой стороны, властям параллельно нужно было отрегулировать дачное строительство с точки зрения градостроительной документации. Если дачные поселки теперь считаются жилыми поселениями, то нужно обеспечить их социальной инфраструктурой, инженерными сетями, дорогами.