Цены на новостройки в Подмосковье топчутся на месте. Некоторые эксперты предупреждают о возможном снижении и даже падении цен. «Газета.Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка недвижимости, насколько обоснованы эти опасения и стоит ли ожидать обвала на рынке жилья Московской области.

Сейчас на рынке Московской области предложение жилья превышает спрос, такие данные приводит компания «НДВ-Недвижимость». «Уже сейчас во многих районах Подмосковья девелоперы объявляют скидки на проекты до 15%, проводят различные акции, фактически это и есть скрытое снижение цен», — говорит генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев.

Средние цены на новостройки в большинстве городов, расположенных в ближнем Подмосковье, в начале осени 2013 года немного снизились, приводит данные компания «Домус Финанс». Однако в компании это объясняют не снижением спроса, а выходом на рынок новых проектов по минимальной цене. В частности, большие объемы нового жилья вышли на продажу в Реутове, Пушкино, Долгопрудном.

Выход на рынок слишком большого объема новостроек некоторые эксперты склонны рассматривать как одну из возможных причин для существенного снижения цен. «Уже сегодня согласованы мега-новостройки, где проектом предусмотрено строительство полутора-двух миллионов квадратных метров. Конечно, девелоперы будут стараться выводить их постепенно. Но емкость у подмосковного рынка отличается от столичного, поэтому опасность перенасыщения и, как следствие, обвала цен — очень велика.

Следовательно, дальше возникнет системный кризис: девелоперы не смогут отдавать банкам кредиты, земельные участки начнут переходить к банковским структурам.

Сегодня власти Подмосковья пытаются с этим бороться, законодательно снижая этажность объектов. Конечно, это приведет к снижению плотности застройки, а значит, к потере застройщиками определенной маржинальности. Но убережет ситуацию на рынке недвижимости московской области от системного кризиса", — рассказал генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев «Газете.Ru».

По мнению Александра Хрусталева, переизбыток предложения, приводящий к снижению цен, может произойти в подмосковных городах Домодедово, Видное, в Красногорском районе, при этом временную перспективу этого события он оценивает от полугода до года.

«Я могу предположить, что отрицательный прирост цен на жилье в ближайшие месяцы будут демонстрировать такие города Подмосковья, как Балашиха, Подольск и Красногорск, где действительно наблюдается некоторый переизбыток строительства. При этом резкого снижения стоимости „квадрата“ не будет — скорее всего, падение ценовых показателей в этих городах не превысит 2% в месяц», — считает генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.

Модель «затоваривания» рынка, «переизбытка» предложения уже состоялась на территории Новой Москвы, считает директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин. «Там в ожидании дополнительной прибыли от нового статуса и вливаний властей в инфраструктуру, — рассказал он «Газете.Ru», — застройщики одобрили и запустили множество проектов. В начале рост цен в Новой Москве действительно был заметным, но затем, когда почти все проекты одновременно вышли на рынок с новыми объемами, а власти «заморозили» свои планы по вливаниям в Новую Москву, цены снизились на 5−10%.

Но вряд ли такой сценарий будет в Московской области — у застройщиков нет такой «морковки», каковой была идея Новой Москвы, чтобы ради нее рисковать, спешить и выпускать на рынок избыточные объемы предложения".

По мнению генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, активное строительство не может привести к обвалу цен: «Конечно, теоретически все девелоперы могут одновременно начать реализацию своих перспективных проектов, и тогда из-за высокой конкуренции им придется демпинговать. Но на практике такого не происходит, поскольку большинство застройщиков адекватно оценивают ситуацию на рынке».

Существенное понижение стоимости жилья может произойти только в случае серьезного ухудшения макроэкономической ситуации. «Сфера недвижимости довольно статична, поэтому оперативно отреагировать она может только в случае серьезных потрясений. Небольшие сдвиги в экономике или локальные кризисы влияют на рынок жилья незначительно», — поясняет генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Эксперты оценивают текущую ситуацию в экономике в целом как неблагоприятную, но не считают, что она приведет к падению цен.

«Во-первых, стабильность российской экономики существенно зависит от цен на нефть, а они, по-видимому, еще долго будут держаться на высоком уровне в связи с напряженной ситуацией на Ближнем Востоке. Во-вторых, отечественный рынок недвижимости — это огромная инертная «махина», которая реагирует на все макроэкономические изменения с определенной задержкой.

Кроме того, со стороны населения все равно существует высокая потребность в улучшении своих жилищных условий. Даже при «плохой погоде» наблюдается довольно высокая активность покупателей в сегменте экономкласса", — объясняет Мария Литинецкая.

По мнению некоторых экспертов, текущая ситуация с ценами на жилье сохранится в ближайшей перспективе — никаких изменений эксперты не ожидают.

«Ближнее Подмосковье уже почти сравнялось по ценам с районами Москвы с аналогичной транспортной доступностью (без метро, расположенными за МКАД). Поэтому потенциала роста цен нет. Что касается вероятности обвала цен, то скорее стоит говорить о возможном их снижении в отдельных районах или жилых комплексах, в которых совсем плохая транспортная ситуация, нет инфраструктуры, очень низкое качество жилья. В целом же цены в ближнем Подмосковье скорее будут топтаться на месте», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Помимо этого, некоторая стабильность на рынке подмосковной недвижимости сохраняется за счет разнонаправленных тенденций в этом сегменте.

Соответственно, если цены на жилье и будут меняться — в сторону понижения или повышения, то оно не превысит нескольких процентов, считает Александр Пыпин. «С одной стороны, стагнация в экономике не дает шансов на прямой рост спроса на жилье со стороны потребителей, но с другой стороны, банки снижают ставки по ипотечным программам для застройщиков, что расширяет круг семей, которые могут взять кредит на покупку жилья в новостройках.

С одной стороны, объем предложения на рынке достаточно велик, чтобы цены сейчас не росли, но, с другой стороны, новая градостроительная парадигма властей Московской области затормозила вывод на рынок совсем новых проектов и в перспективе ближайших 2−3 лет она (парадигма) грозит сокращением объемов выводимых на рынок проектов, особенно экономкласса", — сообщил Александр Пыпин «Газете.Ru».