Как это можно делать, рассказывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние годы ипотечные кредиты не просто вошли в нашу жизнь, но и заняли, пожалуй, центральное место в судебных разбирательствах между банками и заемщиками. И дело даже не в том что, по меткому замечанию классика, «квартирный вопрос испортил» россиян, а в том, что судебные споры по ипотечным кредитам несут зачастую не только правовой, но и социально-политический аспект.

Приведу показательный пример судебного разбирательства. ОАО «Альфа-Банк» обратилось с иском в суд по ипотечному кредиту и потребовало взыскать с должника денежные средства, обратив взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога. В иске юристы банка четко и скрупулезно изложили обстоятельства дела, указав, что должник допустил возникновение просроченной ссудной задолженности по кредиту и неоднократно нарушал свои обязательства по уплате процентов, штрафов и основного долга. Изучив материалы дела, суд признал правоту банка и вынес решение о взыскании задолженности путем реализации квартиры, являющейся предметом залога.

Понятно, что представители должника обжаловали решение в вышестоящей инстанции. Кассационная коллегия судей Московского областного суда, изучив дело, заключила, что оснований для расторжения кредитного договора и реализации квартиры с публичных торгов не имеется. Почему?

Коллегия, прежде всего, учла, что задолженность возникла не по злому умыслу, а в результате того, что заемщик лишился работы и потерял основной источник дохода.

Кроме того, из материалов следовало, что заемщик не отказывался исполнять обязательства и неоднократно обращался в банк в досудебном порядке, пытаясь урегулировать ситуацию. Он периодически направлял в кредитную организацию письменные заявления об отсрочке и рассрочке платежей, просил реструктуризировать ссуду.

Также Московский областной суд учел обстоятельство, что заемщик на момент судебного разбирательства восстановил платежеспособность (нашел работу) и исполняет текущие обязательства в соответствии с условиями кредитного договора.

В этой ситуации суд сделал вывод, что допущенные заемщиком нарушения являются несущественными, а потому оснований для обращения взыскания на заложенное имущество у банка не имеется.

Какие же выводы можно сделать исходя из сложившейся судебной практики по ипотечным кредитам?

Во-первых, если должник потерял работу, лишился основного источника дохода, либо его финансовое положение не позволяет исполнять обязательства, то ему необходимо обратиться в банк с заявлением о предоставлении рассрочки, отсрочки платежа или реструктуризации кредита. На руках у клиента должны оставаться документы, подтверждающие факт обращения.

О чем идет речь? Зачастую должник приносит заявление в банк, отдает на вахте (в худшем случае) или сотруднику, после чего, посчитав дело сделанным, разворачивается и уходит. Но такое заявление не всегда доходит до лица, принимающего решение: тонет в ворохе бумаг, или же нерадивый банковский специалист просто теряет его. Такие случаи, к сожалению, нередки. Поэтому заявления надо направлять либо заказным письмом с уведомлением, либо требовать от работника банка расписаться на втором экземпляре документа. В судебном заседании эти заявления подтвердят факт добросовестности заемщика.

Далее. Необходимо документально подтвердить наступление событий, мешающих надлежащему исполнению договора: представить справку из центра занятности при потере работы, справку о болезни должника или членов его семьи, документы, подтверждающие затраты на лечение, похороны и т.д. Такие документы принимаются судом и оцениваются наряду с другими доказательствами.

При увольнении по соглашению сторон или по собственному желанию (в реальности по желанию работодателя, что происходит сплошь и рядом) можно представить в судебное заседание трудовую книжку с последней записью об увольнении.

Судебная практика в Самаре, Новосибирске, Томске и других городах России знает случаи, когда суды принимали записи в трудовых книжках в качестве доказательства потери работы, если налоговая инспекция (фонд социального страхования, пенсионный фонд) подтверждали отсутствие перечислений на лицевой счет должника с момента увольнения.

Далее, как правило, банки на досудебной стадии не представляют должнику развернутого расчета задолженности с пояснением порядка и способов начисления штрафов и процентов, да и разбивка задолженности на основной долг, проценты и штрафы встречается крайне редко. Расчет делается экономистами банка только при направлении заявления в суд и является отдельным документом (так принято в «Альфа-Банке», «Дельта кредите» и т.д.) на 3-6 листах. Составляется он в соответствии с указаниями Центрального банка РФ. И хотя расчет делают профессионалы, но и они не застрахованы от математических ошибок, а потому всегда есть вероятность погрешности. Обычно в ущерб заемщику.

Кроме того, следует обращать внимание на заключение об оценке квартиры. Зачастую банк совместно с оценщиками умышленно занижает или завышает стоимость предмета залога. Если долг гораздо меньше стоимости квартиры, цена недвижимости может быть занижена для быстрейшей продажи. Если же просрочка велика, то банк постарается завысить цену помещения, чтобы его стоимость покрывала штрафы, издержки и основной долг. Это тоже следует помнить.

Следующий важный момент – уступка прав требования по ипотечному договору от банка коллекторскому агентству. Как уже говорилось выше, ипотечные кредиты несут не только правовую, но и социальную нагрузку, а потому после 2007 года кредитные организации не уступают или стараются не уступать права требования по таким кредитам коллекторским агентствам. Обычно уступка прав требования по ипотеке возможна, когда квартира уже продана, но заемщик должен банку «остаток» по кредиту. Вот права требования на такой остаток банки с удовольствием могут уступить. И таких примеров множество. Но не стоит забывать, что эта сделка между банком и коллекторским агентством может быть оспорена в суде и признана недействительной. Хотя бывает так, что банк просто передал в работу коллекторскому агентству по договору оказания услуг ипотечный договор. Что в этом случае? Оспорить агентский договор между банком и агентством? Вряд ли. В подобных случаях оспаривают правомочность передачи персональных данных должника в коллекторское агентство и требуют исключить его из работы коллекторов. И это чаще всего удается.