Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья далек от насыщения

Рост цен на недвижимость в последние годы находится в пределах инфляции, а в некоторые периоды даже наблюдалось их падение. В условиях ценовой неопределенности продавцам и покупателям квартир необходимо понимать, как будет развиваться ситуация. Рекомендациями о том, стоит ли хранить деньги в квадратных метрах, когда лучше продать или купить квартиру, какое жилье выбрать, поделился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Могут ли снизиться цены на жилье? Прогнозы на 2013-2014 годы».

Ненасыщенный рынок
Рынок недвижимости Москвы и Подмосковья становится более конкурентным, застройщики стараются улучшить качество предложения, поэтому даже в относительно доступном сегменте появляется все больше новостроек с качественной инфраструктурой, авторской архитектурой, продуманными планировками. Из-за этого может возникнуть ощущение, что рынок насытился.

«В начале формирования рынка недвижимости квартиру можно было поменять на видеомагнитофон или «жигули». Теперь люди удовлетворили потребности в еде, затем – в бытовой технике, в автомобилях. Теперь идет насыщение потребности в жилье, – рассуждает читатель www.irn.ru Сергей Серебрянников. – Старая техника не нужна, «жигулями» старыми никто не запасается. Полагаю, что жилому фонду предстоит этот путь».

По мнению Олега Репченко, такая точка зрения справедлива, но лишь отчасти: «По мере увеличения объема предложения и удовлетворения спроса человека начинает волновать не просто факт владения каким-нибудь продуктом, но и его качественные характеристики, их соответствие современным требованиям. Однако основные рынки, о которых идет речь, были достаточно быстро насыщены за счет импорта, поэтому сейчас «запорожец» или «москвич» никого особо не вдохновляет. Какие-то иномарки импортируются, другие наладили производство на территории России, все то же самое касается колбасы и магнитофонов».

Между тем жилье импортировать нельзя, и в этом отношении рынок недвижимости уникален. Строить с заявленным темпом по квадратному метру на человека в год пока не получается. Вместо 140 млн кв. м в год в России строится 60-65 млн, поэтому рынок недвижимости все еще слишком далек от насыщения. В таких условиях люди с деньгами, представляющие платежеспособный спрос, по мнению руководителя www.irn.ru, конечно, будут больше интересоваться современным и качественным, а не ветхим жильем. «Тем не менее недостаток жилья в России и особенно в Москве будет сохраняться еще довольно долго, в ближайшие несколько лет о насыщении рынка недвижимости Москвы говорить не приходится, – отмечает эксперт. – Здесь даже старое жилье, пятиэтажки остаются востребованными, и, видимо, эта ситуация сохранится на ближайшее время».

На чем заработать
Хотя спрос на жилье в полной мере не удовлетворен, существенного роста цен на недвижимость в ближайшее время не ожидается. О причинах ценовой стагнации и перспективах рынка недвижимости читайте в статье «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?».

Обладая невысокой доходностью, недвижимость остается в глазах инвесторов низкорисковым защитным активом, который позволяет уберечься от кризиса. Сдача жилья в аренду приносит в среднем 5% годовых, кроме того, при сохранении относительной стабильности на мировых рынках цены на квартиры в Москве будут расти примерно на уровне инфляции или чуть меньшими темпами.

Более высокий доход от инвестиций в недвижимость можно получить только при покупке квартиры в новостройке. Здесь доходность может составить около 20% годовых при покупке ликвидного объекта, который быстро строится. «Но надо понимать, что вы берете на себя риски: будет ли оно достроено, сдано, не обанкротится ли застройщик. Никто не может гарантировать, что конкретная новостройка принесет хороший доход или вообще будет достроена. Надо исследовать каждый конкретный объект, изучать документы, перспективы развития инфраструктуры – это непростая работа для непрофессионального инвестора».

Локальные факторы
В условиях низкого общерыночного роста цен для того, чтобы выгодно вложить деньги, стоит обращать внимание на локальные факторы, главным из которых является улучшение транспортной доступности. Например, строительство метро в ближнем Подмосковье может привести к подорожанию квартир на 10-20%, но только в том случае, если его реально построят. Также привести к росту цен может строительство и реконструкция трасс, возведение новых развязок, правда, при условии реального улучшения транспортной доступности и сокращения времени в пути.

Помимо транспортной доступности важным фактором роста цен, по мнению Олега Репченко, является развитие инфраструктуры: появление новых школ, детских садов, поликлиник, торгово-развлекательных объектов, рекреационных зон.

Не столько к росту цены, сколько к повышению ликвидности может привести ремонт в квартире, улучшение видовых характеристик, реконструкция общедомовых территорий. «Повлиять на стоимость жилья эти факторы могут в основном во времена роста, когда народ «жирует». Но в периоды стабильности или стагнации они все равно идут во благо, так как найти покупателя на такую квартиру намного проще», – отмечает Олег Репченко.

Апартаменты на распутье
Читатели www.irn.ru проявили интерес к новому формату жилья – апартаментам: его привлекательности для жизни и инвестиций, плюсах и минусах, перспективах. Основные недостатки апартаментов, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», заключаются в неясном юридическом статусе, отсутствии гарантий достаточной социальной инфраструктуры, а также в неясных перспективах с точки зрения отношения властей к этому формату.

«Станут ли апартаменты полноценной частью рынка жилья или нет, зависит в первую очередь от того, как поведет себя законодатель. Если власти решат их окончательно узаконить, приравнять к квартирам, то и в сознании потребителя они станут полноценным жильем, – говорит Олег Репченко. – Если же законодатель, наоборот, займет жесткую позицию против апартаментов, введет ограничения, связанные с их строительством и использованием, то и покупатели будут относиться к новому формату с опаской».

В целом рынок недвижимости сейчас находится в относительной стабильности, однако в любой момент из-за перемен на мировых рынках маятник может качнуться в любую сторону, считает руководитель www.irn.ru. Однако, если глобального кризиса не случится, эти отклонения будут скорее небольшими колебаниями, а в целом цены останутся примерно на нынешнем уровне.