Президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, специально для IRN.RU

Проблем, которые могут ожидать покупателя загородной недвижимости, никак не меньше, чем у человека, собирающегося приобрести квартиру. Стоит обратить внимание на шесть из них: почему-то часто даже купившие городское жилье люди не обращают внимание на возможные «подводные камни».


№ 1: Недвижимость «на два хозяина»
Мошенничество на рынке недвижимости (и загородной в том числе) очень распространено. Важно помнить, что все договоры необходимо составлять по установленным образцам и проводить их обязательную регистрацию с внесением в единый реестр. Оплата загородного жилья по предварительным договорам не может гарантированно уберечь от двойной продажи.

Несмотря на довольно длительный срок действия закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 № 214, застройщики продолжают обманывать граждан и до сих пор заключают предварительные договоры купли-продажи вместо подлежащих обязательной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Проверить, сколько одних и тех же коттеджей застройщик продаст своим жертвам по предварительным договорам на этапе оформления сделки, невозможно. Такая информация, к сожалению, выясняется слишком поздно, когда вернуть деньги или получить иную недвижимость взамен бывает почти нереально.


№ 2: Дом еще не достроен, а строительство приостановлено
Недострой – это страшный сон любого покупателя недвижимости. Если застройщик – банкрот, вернуть деньги бывает крайне затруднительно или невозможно; строительство на долгие годы, а иногда и навсегда приостанавливается. Оформить недострой в собственность и завершить работы за личные средства – не самая лучшая перспектива для покупателя, так как переоформление на себя документов весьма сложно. Хотя теоретически данная проблема решаема.

Другим риском является то, что права на объект незавершенного строительства могут перейти другим кредиторам в случае банкротства застройщика и продажи их через конкурсное производство.

Еще в 2006 г. мне удалось поучаствовать в судебном оформлении права собственности на недостроенные компанией КТ «Социальная инициатива» коттеджи в Ленинском районе Московской области. На тот период подобной судебной практики почти не было, мои клиенты были, как говорится, лицами, создающими первые судебные прецеденты. Зато очень приятно смотреть, как обманутые в то время дольщики теперь живут в собственных оформленных и достроенных домах.


№ 3: Коттедж сдан в эксплуатацию с существенными дефектами
Если выявленные после передачи покупателю загородной недвижимости недостатки устранимы и застройщик продолжает свою деятельность, новый владелец может потребовать или устранения дефектов за счет продавца, или возместить убытки при осуществлении ремонта собственными силами. Однако к моменту обнаружения брака застройщик может быть объявлен банкротом или ликвидирован, а недостатки окажутся неустранимыми вследствие грубого нарушения строительных норм. В этом случае все расходы, как правило, значительные, лягут непосильным грузом на кошелек покупателя.

Месяц назад мне удалось закрыть судебный процесс в Останкинском районном суде г. Москвы, по которому в пользу моего доверителя недобросовестная строительная компания выплатила 1,8 млн руб. за выявленные недостатки в проданном коттедже. К сожалению, в большинстве случаев деньги получить бывает невозможно из-за намеренного банкротства организаций, с целью ухода от возникающих задолженностей.


№ 4: Дом или земля не оформлены в собственность покупателя
Если строительство велось без нарушений закона, но по какой-то причине застройщик не оформил документы, проблема с оформлением решается в судебном порядке. Но если строительство велось на земле, не принадлежащей застройщику и не выкупленной им к моменту сдачи в эксплуатацию возведенного коттеджа, судом может быть принято решение о незаконности постройки и ее сносе. Важно при заключении договора о купле-продаже или о возведении жилья изучить документы, устанавливающие право застройщика возводить жилое помещение на выбранном земельном участке и документы на сам земельный участок.

За последний год Бутырский районный суд города Москвы вынес несколько решений о сносе частных домов, возведенных на одной из закрытых территорий ДСК Москвы, основанием для сноса послужило якобы отсутствие документов, подтверждающих права владельцев домов на землю.


№ 5: Потребительские качества построенной недвижимости могут не соответствовать ожидаемым
Этажность, планировка, отдаленность от автомагистрали, размер земельного участка могут быть изменены за время строительства. Площадь участка может уменьшиться в связи с появлением нового объекта, не входившего в планы заказчика (школа, магазин, объект хозяйственного назначения), рядом может быть проложена автодорога или вырублены деревья.

А если изменения планировки строения будут совершены без оформления соответствующей документации, дом может быть признан самовольной постройкой и снесен.

Последние два года во многих подмосковных коттеджных поселках девелоперы меняют первоначальные проекты и вместо предполагаемых отдельно стоящих домов с земельными участками напротив уже возведенных частных владений появляются трехэтажные и пятиэтажные многоквартирные дома. Естественно, собственники коттеджей к такому соседству совершенно не готовы.


№ 6: Нарушения со стороны управляющей компании (УК): счет за услуги до заселения и нарушение прав собственников
Бывает, и очень часто, что УК устанавливает завышенные цены за свои услуги, выставляет счета за обслуживание до фактического заселения, а тем, кто не согласен платить, отключает жизненно необходимые коммуникации. Что делать? Организовать массовый протест и заручиться поддержкой большей части владельцев недвижимости бывает очень трудно. Решить рассматриваемую проблему законным путем сложно из-за несовершенства уголовного и гражданского законодательства в этом вопросе.

И еще большей проблемой в приведенном примере является то, что, к сожалению, суды в подавляющем количестве большинстве случаев занимают сторону управляющих компаний, фальсифицирующих и подделывающих документы и доказательства, предоставляемые на судебных заседаниях. В конце 2012 года Московский городской суд снизил моему клиенту присужденную судом первой инстанции задолженность по оплате электричества втрое, взыскав 120 000 рублей, вместо изначально заявленных почти 500 000 рублей. Суд руководствовался «нарисованными» актами, и к моему огромному разочарованию, отклонить иск в полном размере так и не удалось.

Покупка загородной недвижимости, какой бы она ни была привлекательной и завораживающей, имеет свои специфические и очень высокие риски. А с учетом колоссальной стоимости загородного жилья к вопросу его приобретения стоит относиться весьма внимательно и серьезно.