Инвестиции в недвижимость: на чем можно заработать?

Недвижимость интересует инвесторов даже во времена нестабильности, так как считается стабильным защитным активом. Сейчас жилье не демонстрирует тех темпов роста, которые были до кризиса, однако цены на новостройки все еще повышаются достаточно быстро. На первичном рынке к общерыночному росту прибавляется подорожание по мере приближения окончания строительства. Но и в этом сегменте важно выбрать правильный объект для инвестиций, иначе можно купить неликвид или долгострой. О том, как сделать правильный выбор, рассказал руководитель службы продаж жилой недвижимости «Галс Девелопмент» Игорь Быченок в ходе онлайн-конференции «Как заработать на недвижимости: выгодные этапы инвестирования в жилье и ликвидные лоты».

Защитный актив
Жилье считается надежным материальным активом, поэтому многие инвесторы даже в условиях неопределенности на мировых рынках вкладывают деньги в недвижимость. «Покупка жилья – хороший способ сохранить сбережения в условиях финансовой нестабильности, в среднем цены на жилье в Москве растут на 5-10% в год, поэтому многие используют именно этот способ», – говорит Игорь Быченок.

Правда, характер инвестиций в недвижимость за последние годы изменился. До кризиса недвижимость дорожала на десятки процентов в год, поэтому вложения в жилье были хорошим способом быстро заработать. «Сейчас такого нет. Цены по сути топчутся на месте. В отдельные периоды жилье может подскочить в цене, затем просесть, но в целом рост цен в ближайшие годы вряд ли превысит инфляцию. Поэтому жилье стоит рассматривать скорее как инструмент консервативных инвестиций (сохранения нажитого)», – считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Недвижимость является защитным активом, так как даже во времена рецессии цены на нее падают не так сильно, как на другие активы. Более того, небольшая нестабильность на финансовых рынках даже играет на повышение цен на жилье. В поисках более надежных объектов для вложений инвесторы «перекладывают» деньги в недвижимость из более волатильных активов. «Например, во время нестабильности на Кипре количество инвестиционных сделок с недвижимостью возросло», – отмечает Игорь Быченок.

Конечно, в случае полномасштабной рецессии, когда цены стремительно падают везде, недвижимости тоже не удается избежать подобной участи. Однако просадка оказывается менее значительной. Например, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», даже в кризис 2008-2009 годов жилье в Москве упало в цене лишь на треть, тогда как падение, например, на фондовом рынке в отдельных случаях составляло до 70%. «Стоимость недвижимости тоже упала в цене во время кризиса, но потом отыгралась и ежегодно растет. Кроме того, у недвижимости нет фактора обесценивания», – говорит Игорь Быченок. Правда, по словам Олега Репченко, восстановление произошло только в рублях, долларовые цены пока не отыграли кризисное падение (в 2008 году средние цены на жилье в Москве составляли около $6000 за кв. м, а сейчас находятся возле отметки чуть выше $5000).

Увеличить прибыль
Чтобы не только сохранить деньги, но и заработать на недвижимости, можно вложиться в квартиру в новостройке. По словам эксперта из «Галс Девелопмент», если выбрать правильный объект, а внутри него – ликвидную квартиру и вложиться на начальном этапе строительства, рост стоимости актива до сдачи в эксплуатацию может составить даже 100-150%, хотя обычно цены вырастают все же менее чем на 100%. При пересчете на годовые показатели доходность инвестиций в новостройки составляет в среднем 20-25%.

«Инвестировать выгодно на всех этапах реализации проекта. Но наименее прибыльными являются вложения в уже построенный жилой комплекс, поскольку стоимость квартир в готовом объекте всегда более высокая», - отмечает Игорь Быченок. Правда, и рисков на этом этапе меньше. В целом уже к моменту проведения фасадных работ стоимость жилья увеличивается на 30-40%.

Хотя дожидаться окончания строительства необязательно. Инвестор может продать квартиру в еще недостроенном доме по переуступке прав требования. «Можно купить квартиру в строящемся объекте и буквально через два месяца ее продать и заработать примерно 15% прибыли», - говорит эксперт.

Как выбрать «правильную» новостройку
В условиях отсутствия большого рыночного роста цен необходимо очень тщательно выбирать объект для инвестиций. Сейчас далеко не каждая новостройка быстро дорожает, хорошую прибыль демонстрируют только наиболее ликвидные и качественные объекты. «Выбирая проект, необходимо провести анализ рынка, это можно сделать и самостоятельно, – говорит Игорь Быченок. – На сайтах брокерских компаний размещена аналитика по сегментам, нужно изучить проекты, реализуемые в выбранном районе, и сравнить цены. Как правило, изменение цен происходит раз в квартал, если цены стабильно повышаются, значит, объект пользуется спросом. В среднем колебания цен могут составлять 3-10% как в рост, так и на снижение».

Также при самостоятельной оценке можно воспользоваться калькулятором, показывающим ценовые ожидания динамики цен на квартиры, или почитать аналитические материалы от IRN.RU.

Игорь Быченок назвал несколько факторов, которые могут повлиять на доходность инвестиций. «Из строящихся объектов интересны те, которые возводятся одним этапом, так новые очереди строительства будут создавать дополнительную конкуренцию, причем это относится ко всем сегментам. Выбор сегмента зависит от бюджета, в процентном соотношении доходность будет на одном уровне, разница будет только в объеме денег», – говорит эксперт.

Кроме того, нужно изучить характеристики района. «Наиболее востребованные направления – те, где уже есть развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность. Перспективны районы, где вскоре откроют новые станции метро, цена квадратного метра сразу начнет расти, – отмечает Игорь Быченок. – Также стоит обращать внимание на количество нового строительства в районе, почти треть всех покупателей недвижимости смотрят новые квартиры в своем районе».

Также важно оценить возможные сроки строительства, а значит – надежность девелопера. Ведь доходность в годовом выражении зависит от того, сколько лет строится дом. Те же самые 70-100% роста цен за три года обеспечат намного более высокую годовую доходность, чем за пять лет. А сроки срываются достаточно часто. Например, по оценкам компании НСКА, в 10% случаев сроки затягиваются как минимум на полгода.

Чтобы минимизировать риски долгостроя, нужно изучить предыдущий опыт девелопера, посмотреть другие его объекты, узнать, случались ли срывы сроков строительства.

Стоит обратить внимание и на схему финансирования проекта. По словам Игоря Быченка, вероятность своевременной сдачи новостройки выше, если строительство идет за счет кредитных денег. Если финансирование ведется исключительно на средства, вырученные от продажи квартир, сроки могут существенно сместиться, так как темпы продаж не всегда стабильны.

Продать или сдавать в аренду
После того как строительство дома завершено, у инвестора есть два пути. Первый – зафиксировать прибыль, продав квартиру, и вложить деньги в новый проект. В этом случае инвестор продолжит получать прибыль, существенно превышающую общий рост цен на недвижимость. Необходимо учитывать, что сама продажа квартиры займет какое-то время, особенно в ценовом сегменте выше среднего. «Средний срок экспозиции зависит от характеристик объекта – местоположения, архитектурной концепции, удачных планировочных решений, количества предложений. При нормальной рыночной цене в среднем он составляет 3-6 месяцев», – говорит Игорь Быченок.

Этот способ подходит для тех, кто готов к рискам ради большей прибыли. Для более консервативных инвесторов есть другой способ – сдавать квартиру в аренду. В этом случае доходность составит 6-7% плюс общерыночный рост цен, который, по прогнозам Игоря Быченка, в ближайшие годы будет составлять 5-10%.

Таким образом, решение о том, как поступить с квартирой, зависит от стремлений инвестора. «Покупая жилье на стадии строительства и продавая после ввода в эксплуатацию, вы можете получить 20-70% доходности за 2-3 года, арендный бизнес – это долгие деньги, в среднем окупаемость составляет 7-10 лет, но он менее подвержен рискам», - заключает Игорь Быченок.

Подводим итог
Несмотря на снижение темпов роста цен на жилье по сравнению с докризисными временами, недвижимость остается привлекательным инвестиционным активом. Правда, чаще всего он интересует консервативных инвесторов, рассчитывающих, скорее, сохранить средства, чем получить баснословную прибыль. Но те, кто хочет заработать больше, могут вложиться в квартиру в новостройке, в этом случае доходность может составить 20-25% годовых.