Что скрывает застройщик

Покупка квартиры в новостройке – всегда риск. Нередко срываются сроки строительства, иногда стройка встает намертво, а можно и вовсе нарваться на мошенников. О том, как снизить риски, рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новос тройки» Софья Лебедева в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru «Как узнать о квартире все?».

Сверить фирмы
Только в Москве, по данным руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, насчитывается 4600 обманутых дольщиков, из них 2246 – на территории старой Москвы и 2373 – в Новой Москве. В Московской области сейчас около 11500 обманутых дольщиков.

Превращение стройки в долгострой – страшный сон покупателя жилья в новостройке. Остановка строительства может произойти как по внешним причинам, так и по злому умыслу застройщика. Чтобы обезопасить себя при приобретении квартиры в новостройке, необходимо прежде всего проверить компанию, которая продает жилье.

«Порой солидная компания, в которой вас принимают, не имеет никакого юридического отношения к фирме, которая ведет реализацию объекта, – предостерегает Софья Лебедева. – Необходимо обязательно проверить уставные документы компании-застройщика. Далее ознакомиться с разрешением на строительство и проведение строительно-монтажных работ, договором о предоставлении участка, инвестиционными отношениями, а также с доверенностью человека, с которым вы ведете переговоры. Может оказаться и так, что выступающий от лица известной компании человек не имеет никакого к ней отношения».

Продавец не всегда должен быть той самой компанией, которая ведет строительство, – в том, что эти компании не всегда совпадают, нет никакого нарушения закона. Но стоит иметь в виду, что именно формальный застройщик, который указан в документах, будет отвечать перед дольщиками. «Застройщик – это вполне определенное юридическое лицо, указанное в разрешительной документации по объекту, в частности, в разрешении на строительство. Положения о том, кого считать застройщиком, строго прописаны в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», – говорит Софья Лебедева. – Если компания-застройщик была переименована, то вам должны предоставить документы об изменении наименования девелопера». Обратите внимание: номер ОГРН компании должен остаться прежним.

Документы на проверку
При знакомстве с юридическими документами стоит проверить права застройщика на земельный участок. Это можно сделать при помощи публичной кадастровой карты – всероссийского справочно-информационного ресурса объектов недвижимости, который позволяет получить первичную информацию о земельном участке. Еще до получения выписки из ЕГРП и кадастрового паспорта с помощью публичной кадастровой карты можно проверить площадь, форму собственности, границы, план и категорию земельного участка, а также план кадастрового квартала. Правда, данных непосредственно об объекте строительства в публичной кадастровой карте пока нет.

После проверки земельного участка стоит заняться проверкой строительной документации. «Необходимо максимально изучить правоустанавливающие документы по адресу, в частности, проектную декларацию, разрешение на строительство, постановление местных органов власти (если такие постановления есть), земельные правоотношения (договоры аренды, свидетельства о собственности и пр.), инвестиционные взаимоотношения (если таковые имеются – инвестиционный контракт, инвестиционные договоры, договоры долевого участия в строительстве и пр.)», – рекомендует Софья Лебедева. К слову, проектную декларацию застройщик обязан разместить в средствах массовой информации и дать покупателю ссылку на источник.

Кроме того, застройщик обязан по запросу предоставить бухгалтерскую отчетность – ее также стоит изучить, чтобы понять, каково финансовое положение компании. Кроме того, можно взять в органах, занимающихся регистрацией прав на недвижимое имущество, выписку из ЕГРП по земельному участку (там отражаются все обременения по участку, в том числе по договорам долевого участия), а в налоговых органах – выписку ЕГРЮЛ по юридическому лицу (когда юрлицо создано, кто генеральный директор и пр.). «Но самое главное – внимательно изучите, что у вас написано в договоре долевого участия (договоре участия в ЖСК). Ознакомление с теми документами, которые упомянуты в ДДУ, является непременным условием его заключения», - уточняет эксперт.

ДДУ или ЖСК
При заключении договора важно помнить о том, что на этапе строительства приобретение недвижимости в новостройке возможно только тремя законными путями: по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) и уступке по нему, с помощью жилищно-строительных кооперативов и жилищных сертификатов. «Все остальные схемы, предусматривающие продажу квартир в новостройках физическим лицам, в том числе различные схемы с использованием предварительных договоров, векселей и т.п., – незаконны, если предусматривают внесение каких-либо денежных средств», – отмечает Софья Лебедева.

Многие эксперты отмечают, что при покупке через ЖСК дольщик более уязвим – например, мнение адвоката Олега Сухова можно узнать из публикации «Пять причин не вступать в кооперативы на рынке недвижимости». Правда, после вступления в силу поправок в Жилищный кодекс эта схема стала более прозрачной. Все ЖСК, созданные после 2011 года, являются застройщиками, поэтому обязаны предоставлять своим членам все те же документы, которые прописаны в ФЗ-214 «О долевом строительстве…». «Член ЖСК имеет право ознакомиться с финансовой отчетностью ЖСК и/или потребовать созвать общее собрание членов ЖСК для обсуждения его финансового положения и назначения ревизии», – говорит Софья Лебедева.

Однако до сих пор функционирует немало кооперативов, созданных до 2011 года, в которых ЖСК застройщиком не является. В этом случае многое зависит от того, какая форма договора была заключена между ЖСК и застройщиком (инвестором). «Если права к ЖСК перешли на основании договора долевого участия, то ЖСК (как участник долевого строительства) имеет право запросить у застройщика интересующую покупателя информацию, – рассказывает эксперт. – Если переход права был осуществлен по другим договорам, то все зависит от того, что было прописано в договоре приобретения, заключенном между ЖСК и застройщиком (инвестором). В любом случае ЖСК как юридическое лицо имеет право направить застройщику запрос с просьбой о предоставлении интересующей вас информации. Другой вопрос, что застройщик, если это не прописано в договоре приобретения, не обязан предоставлять ЖСК данные и вполне может отказаться».

Если стройка встала
Самое страшное для дольщика – обнаружить, что стройка встала. Конечно, это не означает, что дом не будет достроен, однако покупатель квартиры оказывается в подвешенном состоянии и зачастую не знает, на что рассчитывать. Есть ли у застройщика средства для завершения строительства или же ему грозит банкротство.

Как напоминает Софья Лебедева, участник долевого строительства в любое время имеет право ознакомиться с финансовым положением застройщика. Если данных о финансовом состоянии компании нет в интернете, то по запросу от участника долевого строительства застройщик обязан их предоставить. «Если девелопер не строит объект, но сроки строительства еще не вышли, постарайтесь встретиться с ответственным лицом компании и получить от него комментарии при личной встрече, – рекомендует эксперт. – Вы можете попросить у компании существующий график строительства объекта (если застройщик строит сам) или договор подряда с приложением в виде графика строительства (если строительство поручено подрядной организации). Обычно в таких документах прописываются достаточно подробно этапы строительства и срок их выполнения». Данные документы помогут дольщику понять, чего стоит ожидать в дальнейшем от строительства жилого дома – будут ли продлеваться сроки строительства или дом будет выполнен вовремя. Вполне возможно, что перерыв в строительстве связан с плановыми техническими моментами.

Если проблема серьезнее и есть все основания для обращения с исковыми требованиями в суд, Софья Лебедева рекомендует пойти к адвокату – специалисту в области недвижимости. Если квартира покупалась по ДДУ, дольщик может расторгнуть договор после двух месяцев просрочки. Для этого необходимо уведомить застройщика об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры по акту и требовать возврата инвестированных денежных средств со штрафными санкциями. Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами в размере 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ.

Если в положенный срок застройщик деньги не вернул, надо обращаться в суд. Правда, суд далеко не всегда в полной мере удовлетворяет требования дольщиков. По подсчетам адвоката Олега Сухова, примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях, в 60% дел суд обязывает застройщика заплатить дольщику 50 000–200 000 руб., в 15% случаев – 200 000 – 500 000 руб., и лишь в каждом десятом случае сумма составляет до миллиона рублей.

Долевая страховка
Чтобы избежать потери вложенных средств, можно застраховать финансовые риски. «Дополнительное страхование финансовых рисков по договору долевого участия в настоящий момент является хорошей гарантией для возврата денежных средств дольщика при срыве застройщиком сроков сдачи объекта и в случае его банкротства. Такая форма страхования актуальна, если вы приобретаете квартиру в новостройке на начальном этапе строительства (стадия готовности менее 30%) и сумма сделки значительна», – говорит Софья Лебедева.

Однако такую услугу на рынке предлагает мало компаний. Причина – большие суммы, причитающиеся участнику долевого строительства при наступлении страхового случая. «А так как, судя по всему, такой клиент по объекту будет не один, то размеры страховых выплат могут стать огромными и неподъемными даже для большой страховой компании», – отмечает эксперт.

Кроме того, по словам Софьи Лебедевой, следует понимать, что если дом в эксплуатацию так и не будет введен, то максимум, что вы сможете получить, даже с учетом страхования вложений – это свои денежные средства, вложенные в проект, без учета роста стоимости жилья.

Таким образом, покупка квартиры в новостройке – это всегда риск. Однако его можно минимизировать, если выбрать надежного застройщика, изучить всю доступную информацию, внимательно прочитать договор и застраховать вложения. К слову, на вторичном рынке также существует немало рисков для покупателей квартир. Лучший способ защиты – опять же владение информацией о продавце и его собственности. О том, как эту информацию получить, Софья Лебедева также рассказала в ходе онлайн-конференции «Как узнать о квартире все?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru