Картина маслом: рынок жилья в Москве и Подмосковье

Сложившийся дефицит свободных площадок и ограничение объемов ввода жилья в столице привели московских девелоперов в Подмосковье, которое стало рекордсменом по застройке среди регионов России, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Московский регион стали осваивать и питерцы, и казанцы, и оренбуржцы: здесь пока места хватает на всех, но его уже становится ощутимо мало.

После выборов, когда власти нужно будет подписывать новые разрешения на строительство с еще большей оглядкой, вопрос территорий опять встает со всей остротой. Территории Большой Москвы пока еще ждут генплана и градплана, это ожидание продлится до конца 2015 г. Земли, полученные девелоперами ранее, до законодательных изменений, начали поступать в экономический оборот, однако «под гребенку» скандалов о возведении многоквартирных домов на «дачных землях» никому из серьезных застройщиков не хочется попасть.

Президент РФ Владимир Путин не о каждом проекте скажет: «разберитесь, только аккуратно, без кампанейщины». А это означает, что при проверке любого другого проекта «кампанейщина» возможна.

Бог с ней, с политикой
Успешной деятельности застройщиков в регионе по-прежнему препятствует ряд проблем, среди которых – отсутствие качественного генплана территорий Московской области, строительство транспортной и инженерной инфраструктуры, проблемы с ресурсообеспечивающими организациями. Эти вопросы обсуждались на PROEstate 9-13 сентября 2013 г., но назрели намного раньше. И остаются нерешенными.

«В Подмосковье практически не осталось земельных участков, на которые застройщик может выйти в ближайшие полгода и начать жилое строительство, – считает Роман Филин, заместитель генерального директора по развитию «МИЦ-Девелопмент». - Оставшиеся участки - либо с серьезными обременениями, либо есть проблемы с точки зрения юридического оформления земли». Он также добавил, что развитие дорожной инфраструктуры в области существенно отстает от строительства новых жилых объектов. «Застройщики участвуют в строительстве локальных дорог, однако реконструкция и строительство магистральных трасс без содействия местных властей девелоперу не под силу», – отметил спикер.

Проблема генерального планирования не решалась на протяжении многих лет, говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Каждый девелопер осуществляет строительство в рамках своего проекта, в итоге мы получаем хаотичную застройку в виде «лоскутного одеяла» на карте Московской области. Для успешного развития региона необходимо обеспечить связанность между территориями», – считает эксперт.

Девелоперам экономически выгоднее провести коммуникации на свои участки сообща (при наличии общего генплана), нежели самостоятельно, отмечает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. Но невозможно подгадать сроки реализации проектов, чтобы провести инженерию одновременно. Поэтому и появляются такие абсурдные случаи, когда девелоперы возводят рядом две одинаковые маленькие школы вместо того, чтобы совместно построить одну большую и качественную. В результате оба девелопера несут двойные затраты, а при содействии властей можно было бы решить проблему централизованно.

«Как показывает международный опыт, при строительстве новых жилых микрорайонов наиболее оптимальной является модель, когда государство берет на себя организацию решения вопросов, связанных с проведением инженерных коммуникаций, возведением социальной и транспортной инфраструктуры», – сказал Бобков.

Несмотря на все пертурбации
Пока же застройщики умудряются возводить жилье даже в границах МКАД. Да и вторичное жилье не намного падает в цене (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2013 года»). Непосредственные участники рынка того же мнения: как считают специалисты управления вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», этой осенью ожидается рост числа сделок, а повышение цен маловероятно. С точки зрения уровня инфляции или в сравнении с альтернативными способами инвестирования (например, банковским депозитом) наблюдается фактическое снижение стоимости квадратного метра.

«По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на квартиры в Москве в августе составил $5062 за квадратный метр, что примерно на 1% ниже аналогичного показателя за июль. Примечательно, что вокруг круглой отметки в $5000 за метр стоимость московского жилья колеблется уже несколько лет с незначительными отклонениями (порядка 10%) в периоды активизации и спадов. (Подробнее о связи московского рынка недвижимости с этим «магическим» уровнем цен в статьях: «Цены на недвижимость в Москве вновь стабилизируются на уровне $5000 за метр» и «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости»)»

Если не случится какого-нибудь экономического форс-мажора, на отечественный рынок недвижимости через некоторое время может прийти оттепель. Но продлится она недолго, поэтому девелоперам и риелторам надо будет ловить момент и срочно продавать все, что плохо продается, воздерживаясь от соблазна поднять цены, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Подробнее о влиянии макроэкономики на рынок жилья см. в статье «Макроэкономический фон и рынок недвижимости – куда качнется «маятник»?»