Условия ипотеки на квартиры в новостройках жестче

Покупатели квартир в новостройках прибегают к ипотеке чаще, чем при покупке вторичного жилья. Они берут кредит почти в половине случаев. О специфике ипотечного кредитования на первичном рынке рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» (new.miel.ru) Софья Лебедева в ходе онлайн-конференции «Как позволить себе квартиру в новостройке? Ипотека, рассрочка, трейд-ин».

Залог еще не построен
Ипотека – это кредит под залог недвижимости. Спецификой кредита на квартиру в новостройке является то, что сам предмет залога еще не построен. Поэтому на первичном рынке ставки обычно несколько выше, чем на вторичном, – так банк пытается компенсировать риск физического отсутствия имущества у заемщика.

Кроме того, для каждой новостройки существует ограниченный набор банков, в которых можно взять кредит. «На этапе строительства застройщики проходят аккредитацию в банках, поскольку объект должен подходить под их основные требования, такие как стадия строительства, известность застройщика, наличие определенного количества успешно завешенных проектов, форма реализации, - объясняет Софья Лебедева. - Для аккредитации объекта застройщик предоставляет пакет правоустанавливающих и учредительных документов».

Правда, как отмечает эксперт, в случае если покупатель хочет взять ипотеку в другом банке (например, он является участником «зарплатного» проекта и ставки для него значительно ниже, чем в других банках) и требованиям банка не противоречат параметры новостройки, застройщик может пойти навстречу и аккредитоваться в этом банке.

Почти половина сделок
Интересно, что, несмотря на ограниченный выбор банков и более высокие ставки, ипотека на первичном рынке даже более популярна, чем на вторичном. Так, по оценкам экспертов, при покупке вторичного жилья к этому инструменту прибегают в 20-30% случаев. В то же время на первичном рынке, по оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», доля ипотечных сделок составляет около 40%.

По сравнению с началом года ставки сейчас немного снизились – с 13,5 - 14% до 12-13%. Однако до европейского уровня, о котором мечтают заемщики, еще далеко. На общую ставку влияют все возможные риски невыплат, а также стоимость привлечения денег для банков. «Следует учитывать, что на сегодняшний день ставка рефинансирования Центрального банка составляет 8,25%, тогда как в Европе ставка не превышает 1,5%, - говорит Софья Лебедева. - Меньше ставки рефинансирования банки предложить кредиты заемщикам не могут. Но и по такой ставке они не в состоянии продавать продукт, так как в таком случае они будут работать себе в убыток».

Ипотека: программы
Выбор ипотечных программ в настоящее время велик. «Это может быть минимальный первоначальный взнос или максимальный срок кредитования, возможность подтверждения «серых» доходов или выбор наименьшей процентной ставки, отсутствие комиссии или дифференцированный платеж», - поясняет Софья Лебедева.

Также существует и ряд специальных программ для разных категорий заемщиков. Например, в рамках программы «Молодая семья» банки предлагают более низкий первоначальный взнос в случае рождения ребенка, возможность отсрочки погашения кредита, рассмотрение дохода не только молодой пары, но и их родителей. Помимо этого для молодых семей с детьми предусмотрена возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса или для досрочного погашения кредита. Для молодых ученых и учителей существуют специальные программы, которые позволяют увеличивать размер ежемесячных платежей заемщика по мере роста его дохода. Программа «Военная ипотека» предоставляет военнослужащим возможность приобрести квартиру частично за счет средств государства. Подробнее о льготных программах читайте в материале «Как взять ипотеку на выгодных условиях».

Кроме того, банки периодически проводят акции, в рамках которых выгодный кредит может взять любой заемщик, а не только льготники. Например, широкую известность получила программа Сбербанка «12-12-12», где 12% - ставка кредитования, 12% - минимальный первоначальный взнос и 12 лет - срок кредитования. Помимо нее существуют и другие интересные предложения. «Например, банк «Возрождение» практически одновременно со Сбербанком запустил программу «10-13-25», где 13% - ставка кредитования, 10% - минимальный первоначальный взнос и 25 – срок кредитования, - рассказывает Софья Лебедева. – Инвестиционный торговый банк по ряду аккредитованных объектов предлагает своим клиентам программу «Ипотека без первоначального взноса». Ввиду отсутствия первоначального взноса ставки выше средних и составляют 16,2% на этапе строительства, 14,2% после ввода объекта в эксплуатацию, срок кредитования – до 23 лет».

«РосЕвроБанк» еще в 2012 году запустил акцию «Ипотека 1%». По условиям программы ставка в первый год кредитования – 1%, со второго года - от 14%. Срок кредитования - 20 лет. Акция действует по настоящее время. Также в банке действует программа «Новая квартира». Ставки в рамках этой акции на этапе строительства снижены до 12,75%, после ввода в эксплуатацию - до 12,25% годовых. Минимальный первоначальный взнос - 10%, срок кредитования - до 20 лет.

Сложные категории
При принятии решения о выдаче кредита банки в первую очередь пытаются убедиться, что кредит будет возвращен. Отсюда и требования к размеру дохода, роду занятий, возрасту заемщика. В этих условиях некоторым категориям населения получить одобрение банка достаточно сложно.

О своих проблемах в ходе онлайн-конференции рассказали читатели www.irn.ru. «Я хотела бы узнать о том, какие ипотечные программы подходят для студентов. Я часто меняю работу в связи со сложным графиком в университете, часто бывает, что устраиваюсь на работу с низкой официальной зарплатой. Хотелось бы вкладывать средства в собственное жилье, а не съемное», - написала студентка МИИТ Ирина.

По словам Софьи Лебедевой, студенческий ипотечный кредит как самостоятельный пакет не предлагает ни один банк: «Естественно, банки не готовы выдавать на выгодных условиях денежную сумму молодому студенту без подтверждения доходов. В таких ситуациях мы рекомендуем привлечь поручителей, которыми зачастую выступают родители».

У читательницы www.irn.ru Ольги Мазаловой другая проблема – предпенсионный возраст. «Мне сейчас 52 года. Могу я взять ипотеку? И есть ли при этом ограничения, связанные с моим возрастом? Или – даже лучше – могу ли я выступить поручителем для своей дочери (25 лет)?» - спрашивает она.

В большинстве случаев крайний возраст для погашения кредита ограничивается пенсионным (60 лет для мужчин и 55 лет для женщин), отвечает эксперт: «Но далеко не все банки придерживаются такого ограничения. По условиям некоторых банковских организаций, нередко предельный возраст на момент погашения кредита достигает 65 лет, а в ВТБ24, например, – 75 лет. Вы сможете взять кредит на срок более 10 лет, а также привлечь дочь в качестве основного заемщика и выступать созаемщиком. В таком случае банки будут учитывать ваш с дочерью совокупный доход, и сумма кредита может быть больше».

Тяжело взять кредит и «свободным художникам». «В нашей семье и я, и жена - индивидуальные предприниматели (по сути фрилансеры), - рассказывает читатель Эльдар. - Есть ли у нас возможность взять ипотеку? Какие нужны документы и подтверждения дохода? Чем отличаются требования и условия банков?»

Некоторые банки, по словам Софьи Лебедевой, идут навстречу таким заемщикам: «В качестве подтверждения дохода они требуют договор подряда или трудовой договор, заключенный на срок более одного года и как минимум за три месяца до обращения за ипотекой. Хорошо, если вы имеете постоянных заказчиков, которые смогут подтвердить существование вашей компании и заработок сотрудника. Большим плюсом также можно считать имеющуюся недвижимость, которая может послужить залогом. Ряд банков соглашаются выдать кредит без подтверждения места работы и предоставления справки о доходах, но ставки и первоначальный взнос по таким кредитам выше, чем по обычным кредитным предложениям».

Когда стоит отказаться от ипотеки
Для многих покупателей квартир ипотека является единственным способом решить жилищный вопрос. Из-за этого некоторые заемщики стремятся взять кредит любыми способами, в том числе на пределе возможностей: с минимальным первоначальным взносом и ежемесячными платежами, превышающими половину семейного дохода. Именно такие заемщики больше всего рискуют остаться без квартиры, так как столь высокие обязательные платежи не оставляют возможности откладывать деньги и формировать «подушку безопасности».

По данным Центробанка, в настоящее время средний уровень соотношения кредитной нагрузки к доходу заемщика в ипотечном сегменте рынка составляет 47,3%, а максимальный — 71%. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) считает критическим для заемщика коэффициент 60%. В связи с этим агентство даже направило в Минфин предложение ограничить максимальную кредитную нагрузку на заемщиков 45% от дохода. Мнение руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко по поводу этого предложения читайте в материале «Квартира даже в ипотеку доступна в России только людям с доходами выше среднего».

Софья Лебедева считает оптимальным соотношение кредитной нагрузки к семейному доходу в 30-35%: «В таком случае вы не рискуете отдавать банку все заработанные средства и думать о том, как найти деньги на основные насущные потребности». При этом, если в семье один кормилец, безопасный процент еще ниже – 25-30% от дохода кормильца.

«Для того чтобы понять, насколько выплаты по кредиту повлияют на ваш привычный уклад жизни, вы можете в течение нескольких месяцев до получения кредита попробовать откладывать примерно половину зарплаты и использовать остаток. Этот нехитрый прием позволит оценить, как будет жить ваша семья, выплачивая ипотеку», - рекомендует эксперт. Кроме того, не стоит брать ипотеку, если вы ожидаете существенных перемен в жизни – смены места работы, выхода на пенсию, развода или же рождения ребенка.

Таким образом, ипотека становится все более популярным инструментом решения жилищного вопроса, особенно на первичном рынке. Однако специалисты www.irn.ru рекомендуют внимательно просчитать все риски перед принятием решения об ипотеке. В ходе онлайн-конференции Софья Лебедева рассказала и о других инструментах, которые помогут при покупке квартиры в новостройке – рассрочке от застройщика и схеме трейд-ин. О них можно узнать на странице онлайн-конференции «Как позволить себе квартиру в новостройке? Ипотека, рассрочка, трейд-ин».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru