Главный спрос на жилье в Подмосковье сконцентрирован на экономичном варианте. Бизнес-класс испытывает сложности. Но в целом весь рынок Московского региона переживает пока период «болтанки» (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам июня и I полугодия 2013 года»).
Перспективы мультиформатных поселков в Московской области зависят в первую очередь от их концепции. Если концепция поселка разработана правильно, соответствует природным, транспортным местным условиям, продается в правильной ценовой категории, жители обладают возможностью пользоваться близкой социальной инфраструктурой, то такой поселок, несомненно, будет пользоваться спросом.
Однако ни для кого не секрет, что многие поселки изначально задумывались как коттеджные, и только кризис заставил девелоперов делать реконцепцию продукта под более низкий ценовой сегмент. Тогда все зависит от того, насколько успешно застройщик справился с задачей. Об этом заявил заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью программе «PROнедвижимость» телеканала «Подмосковье».
Жилье комфорткласса
По данным департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», жители Подмосковья составляют 50% от общей доли покупателей на первичном рынке области. Основной целью переезда в новую квартиру является улучшение жилищных условий при сравнительно небольшом бюджете.
Активное освоение подмосковных земель и строительство новых комплексов, включающих многоквартирные дома и объекты инфраструктуры, дает возможность качественно улучшить условия проживания не только тем, кто уже давно обосновался в окрестностях столицы, но и москвичам, желающим перебраться в более просторную квартиру. По подсчетам департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость», доля местных жителей среди покупателей квартир в жилых комплексах области составляет 50%, а число москвичей – около 38%.
По данным компании «Домус финанс», в июне цены на новостройки снизились в 12 из 15 городов, на которые приходится наибольший объем первичного рынка жилья Подмосковья и Новой Москвы.
Наибольшее снижение средней цены кв. м – на 3,3%, до 72 200 руб. – зафиксировано по итогам первого летнего месяца в Пушкино, где был выведен на рынок очередной пул недорогих квартир в строящемся микрорайоне «Новое Пушкино». В Подольске «квадрат» в новых домах за месяц подешевел на 2,5%, до 74 900 руб., в Королеве – на 1,7%, до 90 500 руб. Четвертое и пятое места в рейтинге городов с подешевевшими новостройками заняли Железнодорожный (-1,4%; 66 700 руб. за кв. м) и Мытищи (-1,3%; 89 700 руб.). В оставшихся семи городах с отрицательной динамикой цен снижение не превысило 1%.
Вопреки летнему демпингу рост цен на новостройки в июне показали три крупных города – Люберцы, Химки и Долгопрудный. В первом цена кв. м за месяц выросла на 2%, до 90 762 рублей, а средневзвешенная стоимость новой квартиры в городе превысила 6,3 млн руб. Столь динамичный рост цен на недвижимость в городе обусловлен открытием станции метро, запланированным на сентябрь. В Химках прирост был менее существенным: +1,2% (78 600 руб. против 77 600 руб. в мае); средневзвешенная стоимость квартиры выросла до 6 млн руб. В Долгопрудном кв. м в новостройках за месяц подорожал на 0,5% до 88 200 руб. Новая квартира здесь в среднем обходится покупателям в 5,9 млн руб.
Объем предложения нового жилья в 15 городах ближнего Подмосковья и Новой Москвы в июне увеличился на 0,6% и составил к концу месяца 1,35 млн кв. м (21 600 квартир). Наиболее активно первичный рынок пополнялся в Пушкино: здесь общая площадь выставленных на продажу новостроек за месяц выросла сразу на 10,6%. Хороший прирост предложения также показало Видное (+8,2%), Одинцово (+2,8%) и Реутов (+2,2%). Заметное снижение объемов предложения зафиксировано по итогам июня лишь в двух городах – Королеве и Московском (-1,8% в каждом).
Изменение стоимости кв. м и объема предложений по 15 городам ближнего Подмосковья в июне 2013 г.
| Город | Цена за кв.м в мае, руб. | Цена за кв.м в июне, руб. | Рост в % | Объем предложения, июнь (кв.м) | Рост в % | Объем предложения, июнь (шт.) | Рост в % | Средневзвешенная общая стоимость квартиры, май, руб. | Средневзвешенная общая стоимость квартиры, июнь, руб. | Рост в % |
| Пушкино | 74 628 | 72 174 | -3,29% | 24 999 | 10,62% | 428 | 17,40% | 4 653 399 | 4 214 055 | -9,44% |
| Подольск | 76 918 | 74 983 | -2,52% | 244 722 | -0,74% | 4 071 | -0,62% | 4 529 171 | 4 507 282 | -0,48% |
| Королев | 92 071 | 90 475 | -1,73% | 27 005 | -1,76% | 413 | -1,57% | 6 028 736 | 5 912 609 | -1,93% |
| Железнодорожный | 67 647 | 66 732 | -1,35% | 110 760 | 1,53% | 1 910 | 1,53% | 3 922 413 | 3 869 468 | -1,35% |
| Мытищи | 90 961 | 89 742 | -1,34% | 46 520 | 1,25% | 735 | 0,37% | 5 821 504 | 5 743 488 | -1,34% |
| Красногорск | 90 203 | 89 582 | -0,69% | 202 366 | 0,48% | 3 154 | 0,41% | 6 172 992 | 5 947 989 | -3,64% |
| Щербинка | 86 530 | 85 983 | -0,63% | 15 070 | 0,83% | 252 | 1,38% | 5 198 791 | 5 137 990 | -1,17% |
| Видное | 78 237 | 77 832 | -0,52% | 51 619 | 3,85% | 784 | 4,23% | 5 007 168 | 4 981 248 | -0,52% |
| Одинцово | 84 562 | 84 307 | -0,30% | 81 951 | 2,78% | 1 294 | 2,97% | 5 111 968 | 5 039 593 | -1,42% |
| Реутов | 98 346 | 98 106 | -0,24% | 22 266 | 2,27% | 376 | 1,94% | 5 802 299 | 5 801 820 | -0,01% |
| Балашиха | 67 731 | 67 652 | -0,12% | 288 601 | 0,72% | 4 318 | 0,28% | 4 548 784 | 4 629 528 | 1,78% |
| Московский | 98 835 | 98 723 | -0,11% | 33 635 | -1,75% | 552 | -1,62% | 6 031 920 | 6 017 202 | -0,24% |
| Долгопрудный | 87 746 | 88 152 | 0,46% | 23 638 | 0,65% | 407 | 0,34% | 5 915 744 | 5 941 728 | 0,44% |
| Химки | 77 640 | 78 561 | 1,19% | 118 046 | -0,53% | 1 855 | -0,56% | 5 986 960 | 5 997 732 | 0,18% |
| Люберцы | 88 924 | 90 762 | 2,07% | 58 462 | -1,02% | 983 | -1,49% | 6 263 618 | 6 308 768 | 0,72% |
| Все города | 86 931 | 84 849 | -2,40% | 1 352 749 | 0,62% | 21 575 | 0,60% | 5 879 217 | 5 630 336 | -4,23% |
Источник: «Домус финанс»
*Цены за кв. м и квартиры приведены базовые, без учета скидок и акций
Бизнес-классу больше нет места
Бизнес-классу нет места на новой карте Московской области, считает генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов. По его словам, за 10 лет существования загородного малоэтажного рынка коттеджные поселки бизнес-класса прошли долгий путь в четыре этапа:
Согласно исследованию Vesco Group, коттеджные поселки не выдерживают давление города.
Активное развитие жилищного и инфраструктурного строительства в Московской области ярче всего обнажило проблемы коттеджных поселков бизнес-класса. Будучи некогда построенными вне населенных пунктов на лоне природы, сегодня большинство из них оказалось в центре жилых кварталов или по соседству с крупной транспортной развязкой.
«Спрос на индивидуальные дома с видом на многоэтажную застройку отсутствует, в результате чего даже полностью построенные поселки полностью проданы не будут никогда. О вышедших недавно поселках и говорить не приходится: все чаще к нам обращаются девелоперы, запустившие проекты на территории Новой Москвы, в надежде на популяризацию района. Инвестировав в строительство инфраструктуры, сетей, первых домов, девелопер был вынужден приостановить продажи», – комментирует генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.
Подробнее см. в статьях «Жилье в Подмосковье – что такое комфортная жизнь за городом» и «Загородная недвижимость и ее инфраструктура: выйти из заколдованного круга».