Жить в центре столицы, где сконцентрировано все, что нужно человеку, казалось бы, престижно, удобно и весело. Однако и у этой медали есть обратная сторона. У жителей самых дорогих московских районов свои специфические проблемы. Какие недостатки наиболее типичны и обеспечивают ли они покупателям и арендаторам такого жилья дисконт в цене, выясняла редакция www.irn.ru.
Онлайн-голосование, проведенное недавно на портале – «От чего, по-вашему, больше всего страдают жители ЦАО?», дало отчасти ожидаемый результат: «Они вообще не страдают, у них все хорошо» – самый популярный ответ, набравший без малого 30% голосов. Затем в порядке убывания идут следующие варианты: плохая экология, крайне мало «обычных» магазинов с доступными ценами, толпы и шум, негде гулять с детьми и много бомжей, преступность (эти два варианта набрали равное количество голосов), и на последнем месте – отсутствие парковок. Имеется ли в центре Москвы жилье, полностью лишенное всех перечисленных недостатков, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» судить не берутся, но вот квартир, у которых найдется хотя бы один из этих изъянов - великое множество.
Непрошенные гости
Большой выбор клубов, баров, ресторанов и кафе – это плюс, но не в случае, если вы живете над таким заведением. Наиболее беспокойными с этой точки зрения являются районы Китай-города, Тверской-Ямской улицы, Нового Арбата, Сретенки и т.д. «В последнее время «тусовщики» также облюбовали Болотный остров, где находится кондитерская фабрика «Красный Октябрь» – местные жители неоднократно жаловались в администрацию на шум и требовали закрыть все клубы, расположенные там», – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
«Взять, к примеру, Камергерский переулок – здесь на 250 метров приходится минимум дюжина разных заведений. Приятно прогуляться и неторопливо выбрать одно из них. Но как там люди живут?! На некоторых окнах установлены ставни. Интересно – помогает? - делится Екатерина Меледина, редактор. – Я сама снимаю квартиру над рестораном, который в последнее время оккупировали байкеры, так что здоровый сон и тишина давно перешли в разряд мечты. Особенно тяжело летом, так как окна из-за жары постоянно открыты. Вероятно, улучшить ситуацию можно с помощью установки современных окон, звукоизоляции квартиры, но, во-первых, не уверена, что это поможет на 100%, а во-вторых, в нашем доме проживает большое количество пожилых людей, которым это просто не по карману».
Подобное соседство чревато не только шумом, назойливыми запахами, но и порой – непрошенными гостями. «Совсем недавно мы заселили одну девушку именно в такой дом. В первый же день, придя вечером домой, она обнаружила, что остатки пищи на столе поедает крыса. Думаю, реакцию описывать не стоит. Наймодатель через пять минут был оповещен о досрочном съезде», – рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.
Небезопасный премиум
Центр города – место всеобщего притяжения и, как следствие, повышенной криминогенности. Примерно 65% преступлений в ЦАО, по данным УВД округа, совершают приезжие. Интересно, что к этой же категории относятся и многие пострадавшие: туристы – излюбленные жертвы грабителей и мошенников. Среди них много иностранцев, которые в случае нападения не смогут вызвать полицию и объяснить, что с ними произошло, констатирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Самыми небезопасными в данном отношении являются Арбат и Тверской район.
По словам Вадима Ламина, недавно одна собственница квартиры на Малой Бронной в разговоре весьма нелестно отозвалась о своем районе: «Что тут хорошего? На Патриарших грязь, бомжи спят на лавочках и попрошайничают все время». Огромное число нищих и бомжей не просто ранит эстетические чувства окружающих, но также способствует повышению уровня преступности. Помимо железнодорожных вокзалов бомжи давно уже облюбовали различные заброшенные постройки, старые нежилые дома и пр. Например, по адресу пер. Сивцев Вражек, 42, расположен дом, который, по словам очевидцев, является пристанищем для нелегальных мигрантов. Аналогичную ситуацию наблюдают жители по соседству с домом 19 в Большом Левшинском переулке, а также сразу в трех домах во 2-м переулке Тружеников, недалеко от ст.м. «Смоленская». Встретить бездомных можно практически в каждом районе центра, а в отдельных местах их концентрация еще выше – например, в Басманном или недалеко от ст.м. «Третьяковская» и «Новокузнецкая» – там находится фонд «Справедливая помощь», оказывающий круглосуточную помощь нуждающимся, объясняет Мария Литинецкая.
Судя по полицейским сводкам, наиболее неблагополучный московский вокзал – Казанский, где помимо попрошаек и бомжей промышляют мошенники. Ненамного отстают от него Ленинградский и Ярославский вокзалы, расположенные через дорогу. Ситуация может ухудшиться, если в сквере возле площади Трех вокзалов появится площадка для оказания социальной помощи бездомным – с такой инициативой недавно выступили депутаты Мосгордумы. Одна из таких точек давно функционирует около Курского вокзала. В результате бродяги прочно обосновались в сквере неподалеку – там они живут, едят, спят, а местные жители вынуждены искать другие места для прогулок.
Удивительно, но такое соседство, по словам риелторов, в большей степени влияет не на стоимость квартиры, а на срок ее реализации. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», рассказала, что, например, на улице Земляной Вал, рядом с Курским вокзалом (дом №21), трехкомнатная квартира площадью 64 кв. м выставлена на продажу за 14,5 млн руб. Чуть дальше от вокзала (в доме №10) «трешка» площадью 72 кв. м продается за 13 млн руб. А в «сталинке» квартира метражом те же 72 кв. м стоит дороже – 15 млн руб. – несмотря на то, что дом находится ближе всего к вокзалу (№ 27).
Таким образом, резюмирует эксперт, цена квартиры не может упасть из-за наличия рядом вокзала. Как правило, аргументом для торга может стать только непривлекательный вид из окон. В других случаях стоимость квартиры в таких районах, так же как и в других, будет зависеть от стандартных характеристик – типа и состояния дома, состояния квартиры, метража и т.д.
Продуктовый дефицит
Центр столицы также невыгодно выделяется среди прочих районов настоящим дефицитом «обычных» продуктовых магазинов. Следует отметить, что внутри Садового кольца потребности жителей закрывают небольшие магазины шаговой доступности. Их немного, и ассортимент не очень богат, к тому же, рассказывает Мария, жительница Пресненского района, цены, как правило, завышенные. Зато можно найти необходимое даже в 2 часа ночи, так как в большинстве своем это круглосуточные заведения. Человек, долгое время проживающий в центре, привыкает к таким нюансам.
Крупных супермаркетов в историческом центре Москвы практически нет, отмечает Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-tet. Связано это с тем, что для размещения магазина на первом этаже дома необходимо выделить довольно большую площадь – от 500 до 1 000 кв. м, что весьма проблематично. Отдельные же здания строить в центре нецелесообразно, а, к примеру, внутри Садового кольца еще и запрещено, продолжает эксперт. Правда, отмечает Вадим Ламин, сейчас в центре открывают среднеразмерные сетевые магазины, чаще всего это «Азбука Вкуса». Но если для обеспеченного человека покупки в таких супермаркетах – обычное дело, то «простые» граждане вынуждены за продуктами ездить.
«В этом отношении среди остальных улиц ЦАО невыгодно выделяется Тверская – там в основном находятся магазины одежды, обуви, электроники, ювелирных изделий, но не продуктов. Жителям улицы Знаменка вообще не повезло с торговой инфраструктурой, в шаговой доступности нет ни одного супермаркета», – отмечает Мария Литинецкая. Но есть и обратные примеры. Например, район Красной Пресни достаточно обеспечен продуктовыми магазинами, причем на любой кошелек. Есть здесь как «Азбука Вкуса», так и маркеты среднего бюджета – «Перекресток», «Седьмой континент», сети экономкласса – «Пятерочка», не считая магазинов формата «у дома».
Где брать зелень?
Плохая экология – это проблема всей столицы, и сложно сказать, где она хуже: в центре, куда ежедневно массово съезжается автотранспорт со всей Москвы и области, или на пресловутом юго-востоке?
Однако смело можно констатировать, что в ЦАО очень мало районов, где есть зелень и можно погулять с детьми. Поэтому высоким спросом пользуются Патриаршие пруды и Фрунзенская набережная, где много скверов. Жителям Тверской в этом отношении повезло куда меньше.
«Приятно прогуляться в центре с ребенком - это из области фантастики, – делится своими впечатлениями Дарья, молодая мама, которая уже несколько лет снимает двухкомнатную квартиру недалеко от ст.м. «Пушкинская». – Наш дом расположен в небольшом переулке, а двор находится внутри дома, поэтому там более или менее тихо. С ребенком предпочитаю гулять лишь там, так как рядом нет ни сквера, ни парка, лишь дорога и тротуары, которые с утра до ночи заставлены припаркованными машинами. В результате проехать с коляской по тротуару порой невозможно. Конечно, во дворе мало места и небольшая детская площадка, но другого варианта у нас, к сожалению, нет. Лишь в выходные можем позволить себе выехать в парк или на природу».
Отсутствие парков для прогулок – это последствие активной застройки последних лет, когда интересы москвичей были на втором плане, а в приоритете – прибыль от продажи элитного жилья, говорит Вадим Ламин. Особенно печально наблюдать за судьбой яблоневого сада вдоль Кутузовского проспекта напротив Поклонной горы – его площадь неуклонно сокращается из-за строительных работ и ненужных никому малопосещаемых элитных торговых центров, отмечает эксперт. Жадность отдельных девелоперов доходит до того, что порой даже современные охраняемые элитные дома не имеют на своей территории собственной зоны отдыха и прогулок.
На вкус и цвет
Несмотря на все недостатки, желающих поселиться в центре Москвы по-прежнему много. Как правило, у разных категорий покупателей и приоритеты разные. Обеспеченные люди могут не заметить отсутствия магазинов с доступными ценами, говорит Мария Литинецкая, а наличие рядом с домом шумного заведения оттолкнет их. Семейные люди с детьми обратят внимание на отсутствие детских площадок, объектов социальной инфраструктуры и прогулочных зон.
Аналогичная ситуация сложилась и в сегменте аренды жилья. Таких людей условно можно разделить на две группы, говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Первая – это креативный класс, который часто снимает квартиру в складчину, ставя во главу угла расположение в центре. Вторая – наемные менеджеры высокой квалификации и экспаты. Для обеих категорий отсутствие дешевых магазинов – не главное: многие пользуются заказом и доставкой продуктов на дом, часть – предпочитают обеды и ужины в многочисленных кофейнях. Арендаторы квартир класса люкс нередко пользуются услугами домашних работников, которые занимаются покупкой провизии.
Справиться с повышенной шумностью в дорогих съемных квартирах можно с помощью звукоизоляции, так что этот фактор для многих – не проблема. Арендаторы, снимающие квартиру «попроще», обычно легко мирятся с этим недостатком. Для молодых динамичных людей это гораздо меньший изъян, чем удаленность от центра, говорит Вадим Ламин. А кто-то даже любит оживленные места и наблюдения за бесконечным людским потоком.
Недостатки - повод поторговаться
Некоторые из внешних недостатков могут стать для покупателя поводом поторговаться. Правда, отмечает Мария Литинецкая, дисконт не будет столь существенным. Например, шумный ресторан, расположенный неподалеку, может снизить цену квартиры максимум на 15%. На скидку можно рассчитывать, если дом расположен на улицах с очень узкими тротуарами (Маросейка, Мясницкая), где первые этажи отданы под ретейл (магазины, рестораны, кафе), а квартиры находятся непосредственно над точками общепита, говорит Ирина Доброхотова.
Светлана Бирина уточняет: «Как и везде, стоимость жилья в ЦАО во многом зависит от возраста и типа дома, вида из окон. Скажем, если из них открывается вид на Тверскую улицу, Кутузовский проспект или Садовое кольцо, шум на цену не повлияет». А вот если состояние дома и видовые характеристики не очень, скидка может быть существенной. Например, рассказывает эксперт, в продаже была квартира площадью 44 кв. м в кирпичной пятиэтажке на улице Нижней, рядом с Белорусским вокзалом. Все окна выходили на железную дорогу, а подъезд был в очень плохом состоянии. Квартира продавалась за 7,8 млн рублей, то есть за 177 000 руб. за 1 кв. м, хотя средняя стоимость в этом районе – от 210 000 руб. за 1 кв. м.
Те же принципы применимы и к аренде. Отдельные недостатки, например, окна, выходящие на шумную улицу, можно рассматривать лишь как дополнительный аргумент при торге при наличии других, более значительных: необходим ремонт, замена мебели, покупка техники. В этом случае можно попробовать снизить арендную ставку на 5-7%, рассуждает Ирина Доброхотова. Сэкономить не получится и тем арендаторам, которые выбрали объект около вокзала. Как отмечает руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Алексей Смердов, такое расположение в большей степени сказывается не на стоимости аренды, а на сроках реализации.
Двухкомнатную квартиру на Краснопрудной улице, недалеко от вокзала, можно снять за 55 000 руб. в месяц. А «двушка» в Докучаевом переулке, также в шаговой доступности от метро «Комсомольская» (но подальше от вокзала, чем первая квартира), выставлена за 60 000 руб. в месяц. В целом разница в цене не велика, тем более, по оценке брокера, состояние второй квартиры лучше.
В переулках квартиры сдаются дороже, чем на оживленных улицах. Так, рассказывает Алексей Смердов, двухкомнатную квартиру в Камергерском переулке, который облюбовали иностранцы, можно снять за 130 000 руб. в месяц. А в доме на Большой Дмитровке, также в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Охотный Ряд», можно найти аналогичную квартиру за 95 000 руб. в месяц.
Жилье в центре столицы весьма востребовано, престижно и дорого. Даже такие весомые недостатки, как неудачное локальное расположение – соседство с вокзалом или шумным заведением, значительно менее важны, чем индивидуальные характеристики квартиры, и несущественно влияют на цены. Если же ЦАО непреодолимо манит, а сэкономить хочется, можно поискать «убитую» квартиру с целым букетом дефектов – и тогда, пожалуй, можно претендовать на значительные уступки.