Началось комплексное освоение территорий внутри МКАД

Комплексное освоение территорий применимо не только к площадкам в чистом поле для закладки новых городов или крупных пригородов. Оно может осуществляться в черте Москвы, в том числе если речь идет о застроенных территориях или, например, об освоении промзон, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

На прошлой неделе Москомстройинвест объявил, что совместно с заинтересованными инвесторами проработал еще один проект развития застроенной территории, ограниченной улицами Свободы, Фомичевой, Героев Панфиловцев и Химкинским бульваром (микрорайон 1 района Северное Тушино СЗАО г. Москвы). Москомархитектура уже выпустила проект градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) площадью 42,57 га. В границах рассматриваемой территории расположено 15 пятиэтажных жилых домов сносимой серии и административное здание 1964−1966 гг. постройки общей площадью 83 000 кв. м. Согласно предложениям по архитектурно-планировочному решению, на месте их сноса предусматривается размещение примерно 155 000 кв. м объектов жилого назначения и многофункционального общественно-делового центра площадью 68 800 кв. м, парковки на 3420 машино-мест, школы и детского дошкольного образовательного учреждения. Проектируемая численность населения составит 3700 человек, количество новых рабочих мест — 3400. Уточненные технико-экономические показатели объекта планируется рассмотреть на одном из ближайших заседаний рабочей группы по вопросам градостроительной деятельности ГЗК.

Как ранее сообщал и. о. председателя Москомстройинвеста Константин Тимофеев, в настоящее время стройкомплекс Москвы прорабатывает первые четыре пилотных проекта реновации территорий существующей жилой застройки, аукционы по которым могут быть проведены в 2014 г.: квартал 80 района Северное Измайлово; квартал 75−77 Нагорного района; мкр-н 3, 4, 7, 9, 11 района Нагатинский Затон; мкр-н 1−2 Алтуфьевского района. «Как показывает практика, минимальный „коэффициент реконструкции“ (увеличение площади новых объектов относительно реконструируемых) в том случае, когда частный инвестор полностью берет на себя все расходы, составляет 2,5 — 3. Даже при таких минимальных показателях частный инвестор вполне заинтересован в участии в проекте», — подчеркнул руководитель комитета.

Существует ряд препятствий, которые мешают инвесторам принимать активное участие в проектах по развитию застроенных территорий, — высокие риски, высокая плотность застройки, несовершенство нормативно-правовой базы (в том числе отсутствие правил землепользования и застройки — ПЗЗ). «Чтобы дать развитие этому институту, мы предлагаем внести ряд поправок в градостроительный кодекс РФ, чтобы в отсутствие ПЗЗ предоставить Москве возможность принимать решения о развитии застроенной территории на основе разрабатываемых проектов планировок, которые будут утверждаться вместе с планами по их реализации», — пояснил Тимофеев.

Главное — желание

Однако, несмотря на все препятствия, если есть воля для реализации проекта, его можно начинать, не дожидаясь режима наибольшего благоприятствования, отмечают в www.irn.ru. Да, действительно, пока власти не определились с тем, как и на каких условиях привлекать инвесторов к реновации промзон, что должно быть на них расположено. Разные идеи и подходы муссируются в прессе, звучат на деловых конференциях, обсуждаются в кулуарах и тихих кабинетах. (Подробнее см. статью «Новостройки в промзонах Москвы: лакомый кусок или головная боль«.)

Но один из первых шагов уже сделан: на прошлой же неделе компания «Дон-Строй Инвест» объявила о том, что получила ГПЗУ и разрешение на строительство жилого квартала бизнес-класса на Шелепихинской набережной в Москве. По оценке генерального директора компании Алены Дерябиной, общий необходимый объем инвестиций оценивается примерно в 55 млрд руб. Шесть миллиардов из них уже потрачены на перевод этих земель из категории промышленных в жилые.

Квартал расположится на земельном участке площадью 14,12 га, где в настоящий момент находятся завод ЖБК и асфальтобетонный завод. Планируется снос 50 000 кв. м старых строений. «На всю площадку осенью прошлого года утвержден градостроительный план земельного участка», — сообщила она журналистам.

В рамках проекта «Дон-Строй Инвест» планирует построить около 500 000 кв. м жилья, 123 700 кв. м коммерческих помещений, 11 200 кв. м социальной инфраструктуры, 6900 машино-мест. Концепция квартала разработана архитектурным бюро Speech под руководством известного архитектора Сергея Чобана. Ранее партнером Чобана в бюро был нынешний и. о. главного архитектора Москвы Сергей Кузнецов.

Начало строительства запланировано на 2014 г., а ввод первых объектов — в 2016 г. Полностью квартал планируется завершить в 2018 г.

Дерябина сообщила, что разрешенная высотность на земельном участке, где будет построен квартал, 160 м — 42 этажа, несмотря на введенное ограничение столичных властей максимальной высоты зданий 75 м (подробнее на эту тему см. «Высотки в Москве продолжат появляться, несмотря на запреты»). «Наш комплекс будет переменной этажности — на первой береговой линии мы построим дома высотой в 18−20 этажей», — указала Дерябина.

Развитие территорий побеждает точечную застройку

Фактически, отмечают в www.irn.ru, эпоха точечной застройки отдельными домами на «оттяпанных» от парков и детских садов площадках проходит. Городские власти и крупные застройщики сами становятся заинтересованы в комплексном освоении территорий. Это дает обеспечение комфортного уровня жизни населению первым и конкурентное преимущество при продажах новостроек вторым.