Комплексное строительство в России невозможно без ГЧП

Генплан Химок зарубили из-за отсутствия озеленения и инфраструктуры. Подмосковье, равно как и Москва, в первую очередь Новая, часто объявляют об отмене строительства жилых массивов в чистом поле. В регионах Фонд РЖС регулярно выставляет на торги участки для строительства десятков, сотен тысяч квадратных метров жилья. Но уточняя в аукционных материалах, что требуется именно комплексное развитие территории.

Компания «Кортрос» (бывшая «Ренова-СтройГруп») позиционирует себя как девелопер, основой бизнес-стратегии которого и являются проекты КОТ – создание новых городских районов и городов-спутников, городской среды «с чистого листа», включая инженерную подготовку территории, коммунальную и транспортную инфраструктуру, строительство жилья, социальных и коммерческих объектов. О том, что же сейчас в России значит этот «КОТ», в чем разница и каковы перспективы строительства жилья в Москве, Подмосковье и регионах, рассказывает президент компании «Кортрос» Вениамин Голубицкий.

В конце июня вы принимали участие в Петербургском международном форуме. Возможный мировой кризис и жесткие методы борьбы с ним стали одной из тем форума. К какому мнению пришли эксперты? Будет ли он, чего ждать российской строительной отрасли, пора ли наращивать дополнительную подушку безопасности девелоперам и инвесторам?

Будет кризис или нет – вопрос «гадательный», ни один экономист не ответит определенно. Я бы меньше всего хотел гадать, поэтому скажу по-другому: нужно жить, понимая, что кризис возможен. Это касается и госструктур, и бизнеса. Стратегия должна быть выстроена таким образом, что если конъюнктура на местах покажет уменьшение денежных потоков, если финансовый барометр будет показывать бурю, значит, бизнес должен быть к этому готовым. Мы тоже, естественно, стараемся к этому готовиться. Что касается нашей отрасли, то, я думаю, она наиболее кризисоустойчива. Многие традиционные финансовые институты себя скомпрометировали – рынок ценных бумаг, золота… В банковской сфере есть проблемы с банковской тайной, рисками для вкладчиков. Недвижимость же с 2008 г. остается одной из самых привлекательных отраслей мирового рынка. Люди продолжают рождаться, выходить замуж, рожать детей – возникает потребность в жилье, а в России неудовлетворенный спрос на жилье просто огромный. Безусловно, наша отрасль зависит от доходов граждан, ставок кредитования, тем не менее она надежна.

Заключили ли вы новые контракты? Где планируете начинать строить?

На форуме мы подписали, я считаю, очень значимое соглашение. Между нами, Госстроем России, Ярославской областью в лице губернатора Сергея Ястребова и АИЖК. Это соглашение касается микрорайона «Преображенский» на границе Ярославля и Дзержинского района области. Там должно быть построено примерно 300 000 кв. м жилья по проекту французских архитекторов. Проект развивается в рамках государственно-частного партнерства при поддержке АИЖК, Госстроя. Кроме того, подписано соглашение с министерством энергетики, сейчас ведем переговоры с монополистами, обеспечивающими поставку услуг ЖКХ. Думаю, это будет знаковый проект комплексного освоения территории федерального уровня. Само строительство начнется в четвертом квартале этого года, но реализация, можно сказать, уже идет. Проработаны основные параметры, связанные с финансированием, архитектурными, урбанистическими характеристиками проекта.

Вы позиционируете себя как «первая компания на российском рынке недвижимости, которая осуществляет комплексное освоение территории на конкретных земельных участках». В чем именно состоит комплексное развитие в ваших проектах?

Я начну с того, что этот термин рынку и нормативным документам подарили мы. В 2008 г. вышло постановление правительства Российской Федерации, которое мы готовили вместе с Росстроем. Это был прорыв на рынке, первый российский документ, с которого все и началось. Сегодня комплексное освоение связано в первую очередь с Фондом РЖС.

Но я должен сказать, что нормативной базы, понятия, что же такое комплексное освоение территории, до сих пор не существует. Вы не найдете документ, где бы это определялось. В постановлении правительства 2008 г. есть лишь примерное определение. В частности, там говорится, что комплексное освоение территории – это проекты, где строится больше 1 млн кв. м недвижимости. У Фонда РЖС свои правила – больше 100 000 кв. м. Но количественный критерий далеко не самый значимый. Самое главное, на наш взгляд, реализация таких проектов должна давать новое качество жизни потребителям. Это связано и с технологиями строительства, и с материалами, и с энергоэффективностью домов. В понятие комплексного развития территории должно входить все – от лампочек в подъездах до управляющих компаний. Например, в микрорайоне «Академический» в Екатеринбурге управляющая компания отслеживает в онлайн-режиме предоставленные коммунальные услуги по каждой квартире. В любой момент потребитель может узнать, сколько и за что он должен заплатить, в каком состоянии находятся те или иные обеспечивающие квартиру сети. Это касается и технологий строительства. В «Академическом» есть энергоэффективный дом, который работает на электроотоплении, что дает экономию 30-40% по коммунальным платежам.

В понятие комплексного освоения, на мой взгляд, входит и особая система охраны, которая обеспечивает повышенный уровень безопасности. В «Академическом» за шесть лет его существования не было совершено ни одного тяжкого преступления, там есть система глобального видеонаблюдения, которая позволяет от подъезда до остановки, аптеки, магазина отслеживать передвижения гражданина, фиксируя все машины, которые въезжают в район.

Иными словами, комплексное освоение территории должно вести к новому качеству жизни, обеспечивать повышенный уровень инфраструктурного, социального комфорта для потребителя. Но это все должно быть объединено в некие нормативные стандарты, тогда мы будем понимать, о чем мы говорим. А сегодня любой застройщик, который строит три дома и садик, говорит, что он занимается комплексным развитием территории. На мой взгляд, это совершенно неправильно.

Однако не окажется ли создание всего этого сначала неподъемным грузом для застройщика, а потом – для покупателя?

Проекты КОТ – это проекты государственно-частного партнерства. Сразу стоит сказать, что их реализация невозможна без участия государства. Любой проект ГЧП в рамках КОТ должен, на мой взгляд, начинаться с создания нормативно-правовой базы, которая четко определяет, что обязан сделать застройщик, что – государство. В Екатеринбурге наш проект входит в целевую программу развития города, мы работаем в рамках закона о ГЧП. В случае сотрудничества с федеральными и региональными властями инфраструктурный вопрос не ложится полностью на плечи застройщика. Проект попадает в целевые программы, его реализации помогают монополисты, которые также в нем заинтересованы.

Например, «Академический» – это более 300 000 жителей, для любого коммунальщика такое количество – очень серьезное число клиентов, которые приносят ему достаточно большой объем средств. Есть, за что сражаться. Такого рода проекты создают простор для развития бизнеса – для охранных структур, управляющих компаний, тем более что сети новые и потери на них минимальны. Самое важное, чтобы бюджетные средства не размазывались тонким слоем, а были сконцентрированы. Когда строительство школ, инфраструктурных объектов привязано к крупным узловым проектам КОТ, когда мы концентрируем средства, то можно получить двойной-тройной эффект.

Касается ли это в первую очередь региональных рынков? Получается ли так же работать, договариваться, например, в Подмосковье?

В Подмосковье работать одновременно и сложнее, и проще. Проще за счет того, квадратный метр жилья стоит значительно выше, чем в регионах. Сложнее потому, что это высококонкурентная среда, и у госструктур сложилось мнение, что в Подмосковье застройщикам можно и не помогать. Но и тут находятся механизмы. Например, в Подмосковье мы нашли партнеров, которые занимаются управлением детскими садами. Мы строим детские учреждения, сдаем их в аренду, в результате после пусть и достаточно большого количества лет возвращаем свои затраты.

В Екатеринбурге у вашей компании 30% рынка, в Подмосковье – 5%. Какие еще регионы являются для вас приоритетными? Планируете ли вы выходить на новые рынки?

Значимым регионом сейчас для нас является Пермь. Недавно мы выиграли тендер на застройку участка в центре города. В Подмосковье важный для нас объект – Щербинка. В Ярославской области – это, как я уже говорил, микрорайон «Преображенский» и уже построенный «Яблоневый сад». Крупный гостиничный проект на 3600 номеров у нас реализуется в Имеретинской низменности в Сочи к Олимпиаде. Работает компания в Краснодаре, в Челябинске. Кроме того, мы планируем наращивать присутствие в Санкт-Петербурге, сейчас идут переговоры о реализации ряда проектов.

С какими нехарактерными для Московского региона проблемами приходится сталкиваться на Урале, в Краснодарском крае? Что, наоборот, проще?

Конечно, в регионах ниже норма прибыли, но они заинтересованы в приходе крупного и ответственного застройщика, поэтому стараются создать соответствующие условия. Если губернатор – понимающий человек, он пытается преодолеть монополизм местных компаний и привлечь серьезные инвестиционные структуры. Поэтому там реализация проектов движется активнее с точки зрения создания нормативной базы, условий для застройщика. В регионах значительно меньше уровень бюрократизации, чем в Москве и Московской области.

Я ни на что не хочу жаловаться, в Москве, Подмосковье, Петербурге объемы строительства таковы, что власти не могут «бегать» за каждым застройщиком. С другой стороны, я понимаю, что вопросы снижения стоимости жилья без участия государства не решить. Это потребует более бережного отношения к инвесторам. Еще один момент – Москва и МО обладают большей ценностью квадратного метра, что позволяет выходить на более затратные решения, дорогие технологии, материалы при строительстве жилья, сотрудничать с известными архитекторами, реализовывать очень серьезные, крупные проекты. Например, Москва сейчас собирается выставлять на торги «ЗИЛ»...

Вы планируете в них участвовать?

Если условия будут экономически привлекательные, то да.

Среди ваших проектов есть апартаменты, причем со спортивным уклоном («Искра» – Москва, «Петровский остров» – Петербург). Для большинства покупателей квартир это сравнительно новый формат жилья, мало кто знает его особенности – нельзя зарегистрироваться, более высокие по сравнению с обычными квартирами коммунальные платежи. Кто является целевой аудиторией ваших объектов, для каких покупателей апартаменты станут оптимальным выбором?

Я бы не сказал, что в апартаментах более высокие коммунальные платежи. Зарегистрироваться, действительно, нельзя, но, как правило, апартаменты – это второе жилье. Тем более сейчас для человека уже не так важна прописка. А апартаменты обладают более низкой по сравнению с другими квартирами стоимостью (примерно на 20%), при этом от угрозы потери права собственности они защищены так же, как и другое жилье. На мой взгляд, апартаменты – это складывающийся и очень интересный рынок, соответствующий европейским стандартам. Думаю, в ближайшие годы его ждет бурное развитие. Чем легче станет миграция людей, чем легче будет продать ту или иную площадь, тем интереснее окажутся такие объекты с точки зрения вложения средств. Кроме того, часто апартаменты обладают уникальными характеристиками. В Санкт-Петербурге, например, мы будем строить апартаменты на Петровском острове. Наш объект связан с акваторией и бухтой, которую создавал Петр Первый. Там возможно появление яхт-клуба, есть уникальные видовые характеристики. Для людей, покупающих второе, третье жилье, апартаменты обладают большой привлекательностью. Они позволяют получить очень качественный продукт за более низкую по сравнению с квартирами цену с большей степенью ликвидности.

В сентябре пройдут выборы мэра Москвы – ждете ли вы каких-либо изменений в строительной отрасли? Чего опасаетесь?

Все мы с большой долей вероятности догадываемся, кто станет мэром Москвы, поэтому нет смысла предполагать какие-то глобальные изменения. Программа нынешнего кандидата – исполняющего обязанности мэра озвучена, она основана на той программе, которая уже реализуется и связана с развитием дорожной сети, инфраструктуры. Команда тоже в основном определилась, поэтому особых изменений мы не ждем. Рынок сложный, но это рынок, который обладает наибольшей привлекательностью, и он наиболее понятен для инвесторов.

Сейчас в суде рассматривается дело по иску Минобороны о взыскании с «Ренова-СтройГруп» 3,2 млн руб. (всего претензии Минобороны составляют порядка 50 млн руб.) за просроченные обязательства по госконтрактам на строительство жилья для военных. В то же время встречный иск подала и ваша компания, требуя проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с нарушением сроков оплаты по данному контракту и убытков в виде процентов, уплаченных по кредитному договору. В одно производство дела не объединили, расскажите, пожалуйста, о причинах конфликта и о его возможном исходе.

Когда в структуре меняется руководство, появляется нестабильность. Происходит одно и то же – договариваешься с одним чиновником, на его место приходит другой, который не досконально знаком с вопросом, и начинаются проблемы. Я имею в виду именно официальные, нормативные договоренности. Действительно, при строительстве объектов у нас произошло незначительное отставание в сроках, но мы обсуждали его в министерстве и пришли к взаимоприемлемому решению. Сейчас это общий тренд, не связанный [только] с «Реновой», – по всем контрактам с Минобороны выясняется, не было ли каких-либо нарушений. Поэтому и возникли такого рода иски. Однако у нас гораздо больше претензий. Объекты, которые мы продали Минобороны, например, в Екатеринбурге, не были заселены более двух лет, а все это время мы их содержали, обслуживали. Речь, по сути, идет о бумажных разночтениях, а не о содержательных. Я думаю, все вопросы будут урегулированы. У нашей компании надежная репутация на рынке, мы абсолютно стабильны и прозрачны, угроз я не вижу. Это формальный спор, который мы на уровне арбитражного суда урегулируем.

В конце мая завершился ребрендинг вашей компании. Расскажите, пожалуйста, почему вы решили его провести, что изменилось и изменится в работе компании?

Причин несколько. Первая заключается в том, что компания работает на рынке достаточно значимый срок – с 2006 г., за это время она доказала свои возможности, предъявила свой продукт – комплексное освоение территории. Мы понимаем, что наш бренд должен быть капитализирован, поэтому он должен обладать индивидуальными характеристиками. «Ренова» – один из акционеров «Кортроса» – это очень большая, многопрофильная компания. Поэтому, если мы хотим, чтобы наш продукт идентифицировался, обладал узнаваемостью, мы не можем его называть «Ренова». Вторая причина заключается в том, что «Кортрос» в обозримом будущем, примерно в 2016 г., собирается выходить на IPO. А это тоже требует отхода от родовых признаков, от стадии стартапа, когда мы были связаны с более крупной структурой, требует определенной самостоятельности, обозначенной в том числе и собственным брендом.

Что изменится в работе «Кортроса»?

Сейчас мы переходим к большей централизации, создаем управляющую компанию, на которую ляжет значительная часть задач, которые раньше были в ведении проектных офисов. Кроме того, компания изменила свою стратегию работы на некоторых рынках. Например, если раньше в Московской области мы продавали свои квартиры через риелторов, то теперь намереваемся делать это самостоятельно. Произошла некая консолидация и централизация компании, выделение дополнительного функционала, характерного для крупного холдинга.

Много ли времени уделяет делам компании Виктор Вексельберг лично?

Да, конечно. Вексельберг является акционером «Кортроса», поэтому, естественно, в рамках акционерных процедур он уделяет компании достаточно времени. Кроме того, поскольку «Кортрос» является крупным федеральным игроком, у нас ведутся переговоры с правительством Российской Федерации, руководством регионов. Естественно, как акционер Вексельберг принимает в них участие.