Когда речь заходит об элитной недвижимости в аренду в центре Москвы, у многих возникает вопрос, кто же снимает такое дорогое жилье. Риелторы говорят, что существенный спрос наблюдается со стороны высокооплачиваемых иностранцев. Однако, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», далеко не все экспаты живут в элитной недвижимости в центре столицы, многие снимают обычные квартиры и комнаты и сталкиваются с самыми распространенными проблемами арендаторов в России – некачественным жильем, неадекватным поведением хозяев квартиры, попытками «стрясти» побольше денег.


Долго, но временно
Экспаты – это иностранные специалисты, долгое время работающие вне родины. Зачастую это менеджеры, в том числе высшего уровня, которые работают в российских филиалах западных компаний. Есть среди них и те, кто учился в российских вузах, а затем решил остаться здесь работать. Кроме того, к экспатам можно отнести сотрудников посольств. Нередко, по словам директора департамента продаж агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, к категории экспатов относят и наших бывших соотечественников, которые теперь имеют постоянное гражданство США, Израиля и других стран.

Поскольку, несмотря на продолжительность пребывания, жизнь в России для большинства иностранных специалистов все же временная, они редко покупают недвижимость, предпочитая аренду. Средний срок пребывания экспата по контракту в Москве составляет 2-3 года, отмечает руководитель департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанна Лебедева, а договор аренды заключается, как правило, на один год с последующей пролонгацией.

Большинство опрошенных риелторов сказали, что нередко жилье для экспатов снимает работодатель. Однако управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин поделился цифрами, которые свидетельствуют о том, что иностранцы занимаются поиском жилья чаще все-таки самостоятельно. Так, от всех корпоративных клиентов агентства в среднем поступает 1-2 запроса в месяц на поиск жилья для вновь прибывших сотрудников. Иностранцев, которые приходят в агентство самостоятельно, обычно насчитывается 10-12 в месяц. Правда, корпоративные клиенты чаще идут до конца и дело заканчивается реальной сделкой, тогда как среди частников высока доля отказов.


В центре Москвы
Как показывает практика, чаще всего экспаты арендуют недвижимость премиум-класса. Стоимость жилья для руководителей среднего звена составляет $3000 - 5000 в месяц. «Для руководителей компаний, топ-менеджеров максимальный бюджет, с которым мы сталкивались в 2012–2013 годах, – $13 000 в месяц», – говорит Вадим Ламин. По словам Жанны Лебедевой, суммы для руководства могут быть и больше - $15 000 – 18 000.

Среди арендаторов элитной недвижимости в основном американцы, немцы, французы, англичане, уточняет Жанна Лебедева. «Сейчас они стремятся арендовать жилье, которое располагалось бы недалеко от основного места работы – офиса компании. Преимущественно локация экспатов сконцентрирована в центре столицы, поскольку основные представительства крупных иностранных компаний, где они работают, расположены именно здесь, - говорит эксперт. - Наиболее популярными районами считаются Чистые пруды, Павелецкая, Патриаршие пруды, Смоленская, Арбат, Полянка».

Важным критерием для иностранцев является близость языковых школ. По данным Penny Lane Realty, именно районы, где расположены школы для иностранцев, являются наиболее популярными у экспатов для аренды квартир. Например, англичане, американцы и канадцы предпочитают селиться в районе Покровское-Глебово, так как здесь находится англо-американская школа. А наибольшая концентрация французов наблюдается в районе Чистых прудов, в котором работает школа для франкоговорящих детей.

«Кстати, пользуются постоянным спросом у экспатов и арендные поселки – «Росинка», «Покровское», «Крылатское». Там поблизости как раз и находятся языковые школы», - отмечает Елена Лашко. Как уточняет Жанна Лебедева, «закрытые» поселки пользуются спросом в основном у семейных иностранцев. «А молодые, преимущественно одинокие, предпочитают селиться в центре города в непосредственной близости от места работы и ночной жизни столицы, где сконцентрировано множество ресторанов, баров и ночных клубов», – добавляет эксперт.

Практически у всех специалистов повышенным спросом пользуется современное жилье. «Это может быть «сталинка» или даже дореволюционный дом, но отделка и мебель должны быть современными, – говорит Вадим Ламин. – Отмечу общее стремление к минимуму декоративных и архитектурных изысков, приверженность к максимальной освещенности и простору».

По словам Жанны Лебедевой, иностранцы стремятся выбирать квартиры общей площадью не менее 80 кв. м в светлых тонах, преимущественно 3-комнатные (спальня, кабинет, гостиная). Обязательным элементом является оснащенность всей необходимой техникой. «Недавно француженка отказалась снимать небольшую двухкомнатную квартиру только из-за отсутствия посудомоечной машины, причем все остальное ее полностью устраивало, – вспоминает Вадим Ламин. – Существенный момент, на который обращают внимание, – обеспечение безопасности проживания, для многих важна парковка».


Остаться навсегда
Иногда иностранцы настолько осваиваются в России, что принимают решение остаться тут, а тогда уже они предпочитают приобрести жилье в собственность. «Особенно если они обрели здесь семейное счастье. Речь идет скорее о топ-менеджерах крупных компаний. Доля студентов и бывших студентов крайне мала, в основном все они возвращаются на родину, – рассказывает Олег Канке, руководитель офиса «Тургеневское» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Ради обучения к нам едут те, кто не в состоянии оплатить образование в Европе или США. Купить квартиру, даже если им здесь очень понравилось, немногим по зубам. Максимум, что они себе могут позволить, – экономкласс. На родине за такую цену, как в Москве, они приобретут гораздо лучший вариант».

По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, покупают жилье в основном либо семьи, в которых только один из супругов является иностранцем, либо молодые топ-менеджеры компаний, работающих на территории РФ. «Не могу сказать, что из таких клиентов выстраивается очередь, но несколько сделок в 2-3 месяца обычно проходит», – говорит она.

При покупке жилья иностранцы, по словам Олега Канке, как правило, тяготеют к знаковым домам в центре столицы: «Например, французы очень любят дом «Россия» на Сретенском бульваре. Причем особым спросом пользуются вторичные квартиры с видом на бульвар. Средняя стоимость жилья без ремонта здесь составляет 270 000 руб. за кв. м, с ремонтом – 360 000 руб. за кв. м. Иностранцев прельщают высокие потолки, наличие в квартире камина, парадные подъезды, вид из окна. Другой пример – «Дом на набережной» на ул. Серафимовича. Спросом пользуются только квартиры с видом на храм Христа Спасителя и на реку. Средняя стоимость не отличается от дома «Россия». Также большим спросом пользуются сталинские высотки (на Котельнической набережной, квартиры в жилой части гостиницы «Украина», высотка на Кудринской площади)».

Кроме того, иностранцы начали активно интересоваться апартаментами, говорит Мария Литинецкая: «Прежде всего, это связано с бюджетом покупки – апартаменты обычно дешевле квартир, в среднем на 25%. Постоянная регистрация иностранцев не интересует. За относительно небольшие деньги они получают целый набор качественных характеристик, которыми иногда не могут похвастаться и некоторые жилые комплексы – наличие огороженной и охраняемой территории, подземного паркинга и т.д.».

Наибольшим спросом, по словам эксперта, пользуются объекты площадью 60-80 кв. м. Бюджет покупки для квартир находится в диапазоне от 15 млн до 20 млн рублей, для апартаментов – от 7 млн до 15 млн руб.

«Самые распространенные места для покупок – это либо центр Москвы, либо ближнее Подмосковье, поселки, близкие по духу покупателям. Например, экспаты любят поселок Новые Вешки на Алтуфьевском шоссе», – рассказывает Елена Лашко.

По словам коммерческого директора компании Villagio Estate Павла Трейваса, в загородных элитных поселках, которые продает компания, количество экспатов не превышает 3%, т.е. «иностранные» запросы поступают достаточно редко. «Популярностью среди них пользуются наиболее ликвидные предложения рынка – особняки площадью 450-500 кв. м с участком от 20 соток. Средний бюджет сделки составляет $1,5 млн – речь идет о доме под отделку. Покупатели выбирают уже возведенные резиденции, расположенные в готовых поселках или проектах, где большинство работ по строительству и благоустройству завершено».


Ближе к людям
После разговора с риелторами складывается впечатление, что среди экспатов – одни богатеи, массово арендующие элитное жилье в центре Москвы. Редакция www.irn.ru пообщалась с некоторыми иностранными специалистами, чтобы проверить, насколько это соответствует действительности. Выяснилось, что далеко не всем из них жилье оплачивает работодатель, поэтому многие снимают вполне обычные по московским меркам квартиры.


Джозеф Харди, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE (Великобритания):
«Я приехал в Россию в июне 2007 года, для меня это оказалось первым международным опытом. Поисками жилья я занимался сам. Встретился со всеми известными агентствами по недвижимости в то время – Penny Lane, IntermarkSavills и Astons. И жил в своей первой российской квартире с июля 2007 по апрель 2010-го. С тех пор я сменил еще 4 квартиры. Вторую квартиру я нашел через агентство, третью квартиру – через знакомых моей подруги, а четвертую через CIAN.ru. А теперь я живу со своей подругой в ее квартире.

Мне все мои квартиры очень нравились. Площадь некоторых из них была больше 100 кв. м, другие поменьше – 60-65 кв. м. Но везде были как плюсы, так и минусы. Самыми основными факторами для меня при выборе жилья всегда остаются – адекватный владелец, безопасность, надежный интернет и приятное соседство.

Не думаю, что в процессе аренды в России есть что-то особенное, отличное от выбора жилья в других странах, за исключением, пожалуй, выплаты агентского вознаграждения. В Великобритании, например, за это отвечает собственник, а не арендатор. Мне повезло, что трое владельцев квартир, которые я снимал, говорили сносно по-английски, а один, который не говорил по-английски, общался с моей подругой. Также мне очень повезло, что все собственники были приятными людьми и всегда были готовы мне помочь. От других людей мне приходилось слышать о кошмарах со стороны собственников, я рад, что этого не случилось со мной».


Антти Раутиайнен, программист (Финляндия):
«Пока я учился в РУДН, жил в общежитии, затем снимал комнату. Поскольку я занимался общественно-политической деятельностью, я пытался все сделать максимально законно, но одновременно так, чтобы информация о том, где я живу, была в минимальном количестве баз. То есть регистрацию сделал в другом месте. Мне в этом помогали друзья. Сколько хозяев реально готовы заморачиваться, чтобы законно регистрировать своих жильцов, – не знаю.

Я снял комнату у людей, которые не были собственниками, владели только двумя другими комнатами в коммуналке. Потом появилась реальная хозяйка. Но в итоге удалось все наладить без больших потерь, хотя некоторое время я ждал серьезной разборки, поскольку оба «владельца» требовали денег. Но с такими вещами все сталкиваются.

В целом жилищный рынок в Москве не сильно отличается от финского. Но есть несколько особенностей:

1) Плохое состояние жилищного фонда, большие проблемы с плесенью, например... Как астматики живут в России, вообще не понимаю.

2) Сверхактивность риелторов. В Финляндии съемный рынок их меньше интересует, но в Москве они довольно удачно захватили информационное пространство, и без них найти жилье сложно. В Финляндии же риелторов больше интересует продажа недвижимости, поскольку это намного более денежно.

3) Большое количество «кидалова». В Финляндии оно, разумеется, тоже есть – о недостатках квартир не говорят, не возвращают залог. Но бизнес, в котором после выплаты залога и месячной аренды сразу же выгоняют, в Финляндии отсутствует.

4) Еще мне кажется, что хозяева часто невменяемые. Отсутствует понимание, что нормально требовать, а что нельзя».


Джонатан Симпсон, преподаватель английского языка (США):
«Меня зовут Джонатан. Я из Техаса и живу в России уже 6,5 года. До России я работал в Казахстане два раза по полгода (первый раз в конце 1990-х, а второй раз в 2006 году). Я в Москве работаю преподавателем английского и переводчиком.

За последние шесть лет я два раза переехал. Это относительно мало по сравнению со многими американцами, которые давно живут в Москве. Первые две квартиры я нашел через друзей, а ту, в которой живу сейчас, нашел на сайте expat.ru. Когда мне нужно найти новую квартиру, я обычно сначала обращаюсь к друзьям и знакомым. По моему опыту, цена, условия и арендодатель лучше, когда ты находишь жилье через человека, которого ты знаешь и который может ручаться за твою надежность и за честность хозяина.

Аренда в Техасе и во многих других штатах отличается от аренды в Москве тем, что большинство людей снимают в многоквартирных комплексах, которые принадлежат частным компаниям, а не индивидуальным владельцам. Но, я думаю, аренда в некоторых старых городах, как, например, в Нью-Йорке или в Москве, довольно схожа».


Джеймс Ройс, журналист (США):
«Моя жена русская, поэтому проблем с поиском жилья мне удалось избежать. Вообще в России я живу не постоянно, так как работаю в географическом журнале и часто в поездках. В целом на Россию приходится около 6 месяцев в год.

Однако по опыту моих коллег могу немного рассказать об аренде квартир в России. Журналистам жилье обычно снимает редакция. Если командировка не очень длинная, то бронируют номер в отеле, если более месяца – снимают квартиру. Срок более полугода – большая редкость. Обычно заселяют в соответствии с выбором работодателя, лишь изредка журналисту предлагается 2-3 варианта на выбор. Действуют либо через международные агентства, имеющие офисы в России (например, те же Century 21), либо через российские агентства, специализирующиеся на работе с иностранцами, – единственная проблема в том, что такие агентства обычно ориентированы на элитное жилье, в более бюджетном сегменте они мало что предлагают.

Жилье для журналистов снимают, конечно, не такое, как для топ-менеджеров. Если для управленцев нормой считается квартира площадью 100 кв. м и более, которая может стоить более $5000, а часто ближе к $10 000, то журналистам дают квартиры поскромнее – за $2000-3000. Однако обычно это центр города (если другая локация не требуется в соответствии с редакционным заданием), квартира площадью примерно 50 кв. м, со свежим, но не дизайнерским ремонтом.

Коллегам, с которыми я общался, их жилье обычно нравилось. Правда, у одного из них случился потоп – квартира была неплохая, но водопроводная система в доме старая. Никто раньше срока не выгоняет, без предупреждения в квартиру не наведывается. Видимо, агентства как-то отсеивают таких хозяев».