Покупка недвижимости за рубежом в кредит для сдачи в аренду

Бесплатный сыр бывает только в мышеловке, отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Это так заманчиво, увидев красивые рекламные фотографии или видеоролик великолепно выглядящего многоквартирного дома где-нибудь в Великобритании или США, откликнуться на супервыгодное предложение по его приобретению на условиях 100% кредита, а потом только и делать, что получать с квартиросъемщиков «жирные» чеки с арендной платой и становиться долларовым или фунтовым миллионером. Когда я встречаю людей, которые купились на такого рода рекламу, ничего не зная ни о механизмах инвестирования, ни о специфике управления такого рода недвижимостью, и в результате понесли крупные убытки, мне на ум приходит анекдот про слона, которого один бизнесмен так разрекламировал другому, что тот не смог побороть желание купить...Только потом не знал, как избавиться от слона...

Вкусное предложение
На рынке зарубежной недвижимости много предложений о приобретении уже сданной в эксплуатацию и заселенной многоквартирной жилой недвижимости на условиях 100% кредитования. В этих предложениях потенциального покупателя убеждают, что для приобретения недвижимости не потребуется вкладывать ни цента личных денег. При наличии хорошей кредитной истории нужно только взять кредит на 80% от суммы приобретения, а остальные 20% даст взаймы сам продавец. У покупателя создается впечатление, что перед ним открывается великолепная возможность совершенно «бесплатно» стать владельцем недвижимости, приносящей много денег. Да, зачастую предложение может быть таким «вкусным», что люди, не задумываясь о последствиях, просто не могут устоять. И вот уже покупатель, боясь, как бы его не опередили конкуренты, заключает многообещающую сделку. Что же чаще всего ожидает счастливцев в конце пути инвестора в недвижимость с таким вариантом 100% финансирования? Практически всегда, за исключением редких случаев, убытки. Совсем как одного россиянина, ставшего владельцем 20-квартирного дома в США и обратившегося ко мне за консультацией. Правда, слишком поздно обратившегося, чтобы можно было чем-то ему помочь.

Подводные камни
Первые факторы, которые должны насторожить покупателя, - это привлекательная цена и условия приобретения, уступчивость продавца. Такая атмосфера сделки говорит о том, что дом, скорее всего, находится в не самом удобном месте и, вероятно, не полностью заселен. Однозначно, такой объект, мягко говоря, не лучший на рынке с точки зрения доходности. В противном случае его стоимость была бы намного выше.

Убеждая покупателя приобрести здание, ему чаще всего предоставляют экономические расчеты доходности. И в этом случае выглядит все прекрасно, денежных потоков не только хватает на обслуживание кредита, уплату налогов и содержание здания, но еще и остается прибыль. О чем же умалчивается? О том, что все это возможно только в одном случае – при 100% заполняемости и минимальных расходах на обслуживание, чего в случае с предлагаемым вариантом добиться либо крайне трудно, либо вообще не реально. И нужно было быть готовым к тому, что приобретается дом заведомо убыточный.

Прежде чем приобретать недвижимость, необходимо сравнить экономические расчеты сдачи квартир в аренду с реальным заполнением и расходами. В результате после качественного финансового анализа движения всех денежных потоков может выясниться, что предоставленное экономическое обоснование не соответствует реальному положению дел: арендаторов недостаточно, платят они нерегулярно, да еще и к самой недвижимости относятся так, что она часто требует ремонта.

Основной и постоянной проблемой является несвоевременное внесение квартплаты арендаторами. Покупателю недвижимости предоставляли расчеты на базе 100% собираемости в конкретный промежуток времени. Но жизнь вносит свои коррективы. Даже в случае идеального управления недвижимостью обычно 5% арендаторов задерживают оплату. В варианте плохого управления количество неплательщиков может доходить до 30%. Соответственно, владелец не собирает достаточно средств на покрытие банковского кредита и тоже просрочивает платежи. А как ведут себя банки в подобных ситуациях, всем известно.

Далее следует вопрос заполняемости. Пустующие квартиры – это неприятная для владельцев домов реальность бизнеса сдачи квартир в аренду. При экономических расчетах продавцы недвижимости, как правило, закладывают 5% пустующих площадей и заявляют, что этого вполне достаточно. В случае рассматриваемой сделки с 20-квартирным домом – это всего одна свободная квартира. Не страшно, решает покупатель. Ведь остальные заполнены, значит, и на эту жилплощадь найдется арендатор. Но квартиросъемщики перманентно въезжают-выезжают, и где гарантия, что пустовать будет только одна квартира? А как упоминалось выше, рассматриваемый вариант – не самое лучшее предложение на рынке и, соответственно, доля свободных квартир была гораздо больше.

Посчитаем
Тем, кто рассматривает вариант инвестирования в зарубежную жилую многоквартирную недвижимость с целью сдачи ее в аренду, я бы советовал реально смотреть на вещи и закладывать гораздо более пессимистичный прогноз сдачи квартир. Давайте посмотрим, было ли возможно в случае с этим многоквартирным домом выйти хотя бы в ноль. В экономическом обосновании закладывался уровень пустующих площадей в 5%. Хотя уже ясно, что он не был реалистичным, для «чистоты эксперимента» будем придерживаться этого параметра.

Итак, фигурантом сделки был 20-квартирный жилой дом с потенциальным доходом $100 000 в год. Значит, средняя арендная плата с каждой квартиры была $416 в месяц. Обычно расходы составляют примерно 40% выручки, или $40 000, включая управление, но без учета непредвиденных расходов на ремонт испорченного оборудования и т.п. Затраты на ремонт должны идти отдельной статьей, с учетом долгосрочных вложений. Обычно она складывается из расходов около $200-250 в год на одну квартиру (всего $5000). Как правило, владельцы не создают фонд ремонтных работ, но кредиторы в обязательном порядке учитывают эти суммы и вычитают их из денежного потока до расчета коэффициента покрытия долга. Получается, что при стандартном заполнении минус 5%, или $5000, дом должен быть на 45% сдан только для получения выручки на оплату управления и поддержание его в приличном состоянии. Значит, чистый операционный доход составит 55%, или $55 000.

Большинство кредиторов в случае принятия решения о финансировании сделки выставляют коэффициент покрытия долга (DSCR – коэффициент покрытия долга является финансовым показателем, который используется для оценки способности бизнеса выполнять свои долговые обязательства) минимально в размере 1,25:1. Иногда он бывает несколько выше, но крайне редко - ниже. 80% от этой суммы используется для обслуживания долга. В случае с рассматриваемой сделкой максимальное обслуживание долга будет составлять $44 000, или 44% от сборов по аренде. Складываем две получившиеся суммы – 45% на расходы и 44% на обслуживание долга – и получаем 89%. Именно этот процент является порогом безубыточности в данном случае. Для получения прибыли остается 11%, или $11 000 до уплаты налогов. Вспоминаем, что средняя арендная плата составляет $416, и значит, прибыль будет чуть больше, чем от получения годовой арендной платы с двух из двадцати квартир. Это означает, что если в доме в течение года пустуют хотя бы две квартиры, то владелец будет терять деньги. И это без учета вполне вероятного роста расходов на коммунальные услуги, на страхование, налогов на имущество или элементарных проявлений вандализма со стороны съезжающих и обиженных на владельца жильцов.

В заключение
Иногда, крайне редко, звезды складываются так, что качественно разрекламированное предложение со 100% финансированием, низкой ценой и другими удовольствиями становится выгодным покупателю и он получает доход, позволяющий не только оплачивать все расходы, но и оставлять приличную сумму в собственном кармане.

Но подумайте, какова вероятность того, что, если даже все 20 квартир, как в рассмотренном выше случае, будут сданы, арендаторы будут платить исправно? Ведь это 240 платежей ежегодно. Вы готовы выслушивать хотя бы пять историй в месяц, почему не можете получить свои законные деньги в срок? А ведь за год придется выслушать 60 таких историй, а может, и больше...

Надеюсь, этот пример заставит потенциальных претендентов на приобретение многоквартирных жилых домов где бы то ни было, в любой стране мира, перед совершением сделки хорошенько изучить не только теоретическую экономическую часть сделки, но и практическую финансовую.