Высотные новостройки в Москве вроде запрещены

Власти перекладывают проблемы на плечи будущих поколений, считает замруководителя IRN.RU

В этом году столичные власти утвердили высотный регламент, согласно которому в пределах МКАД полностью запрещено строить здания выше 75 метров, то есть 24-25 этажей, а в исторических местах, даже удаленных от центра, и того меньше. После многолетних споров о перспективах строительства небоскребов, реализации проектов, ставших украшением столичной архитектуры, в дискуссиях, казалось бы, поставлена точка, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». На самом деле, сегодняшние власти переложили решение проблем на будущие поколения, скорее всего, уже на наших детей.

Для справки: по определению Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде (Council on Tall Buildings and Urban Habitat, CTBUH), небоскребами признаются здания выше 100 м. Могут быть исключения: если здание существенно превышает по высоте окружающий ландшафт, то небоскребом может быть признано и сооружение выше 30 м.

Почему – казалось бы, поставлена точка? Потому что, на самом деле, она не поставлена. Такой примитивный способ решения проблемы восходит к античным временам. Это четкий пример решения типа «Гордиев узел»: не умеешь решить задачу – уничтожь ее.

Сразу кажется, что решены все сопутствующие проблемы. Не надо разрабатывать больше высотные градостроительные регламенты, не нужно тратить деньги и время на проработку СНиПов высотного строительства… (Которых как не было в России, так и нет до сих пор.) То есть не надо делать ничего из того, что обязана делать власть для обеспечения инвестиционных строительных процессов. А всю эту головную боль можно оставить федеральным властям. Рано или поздно каким-то городам понадобится же строить высотки? Вот когда федеральные власти или какой-то регион объявят громкий тендер с участием иностранных проектировщиков, которых опять пригласят для виду, тогда и можно поднять все уже практически готовые наработки столичных проектных НИИ, выиграть тендер и получить за это немалые деньги не из столичного бюджета, а из какого-то другого.

На круги своя
В свое время в крупных советских редакциях на профессиональном сленге это называлось «пиходром». Возникла тема, которую нужно осветить, но требующая большой работы, глубокого вникания и явно не нравящаяся высокому начальству. То есть возможности положительно отличиться – ноль, а вот получить «по шапке» за плохое исполнение – много. При том же гонораре. Значит, нужно тему либо «спихнуть» на смежный отдел, либо, если не получится, доказать ее бесперспективность с многозначительными киваниями на туманные высказывания еще более высокого начальства. Иногда это проходило, иногда – нет. В данном случае с общего равнодушного согласия прошло.

Почему не нужны высотки
Некоторые участники рынка сразу заявили: «правильное решение» (лучше это произносить с интонациями Геннадия Хазанова из известного монолога). Почему же правильное? Попробуем перечислить обычные возражения. Не все, конечно, но некоторые основные, навскидку. Все они сводятся к трем основным группам.

Эксплуатация. Сложности с эвакуацией людей при пожаре с верхних этажей. Трудности с технологиями открывания окон на верхних этажах (на такой высоте очень сильный ветер, может вырвать створку из рук). Уборка снега и сосулек с крыши. Мойка окон – если в небоскребе панорамное остекление, то это возможно только методом промышленного альпинизма, etc.

Не вдаваясь в подробности, можно отметить, что все эти проблемы давно решены. Не только офисные, но и жилые высотки в Москве (не говоря уже о других мировых городах) спокойно существуют. К слову: не зафиксировано ни одного несчастного случая из-за падения сосульки с небоскреба. А вот проблем с пятиэтажками в этом смысле хоть отбавляй, что подтвердила в знаменитом выступлении несколько лет назад Валентина Матвиенко (будучи губернатором Санкт-Петербурга). Почему так? Очень просто. На обслуживание одного небоскреба требуется несколько десятков людей, проходящих специальное обучение и подготовку. За это платят жильцы или арендаторы. На обслуживание тысяч пятиэтажек нужны десятки тысяч ничему не обученных гастарбайтеров.

Архитектура. Высотка создает препятствия при обзоре городского исторического ландшафта, изменяет рельеф обзора и т.д.

Это существенное возражение. Но уже не первое десятилетие в столице существует принцип надзора за архитектурно-ландшафтным дизайном. С разных точек Москвы отслеживаются ландшафтные виды, на которые компьютерным способом накладывается силуэт будущего здания.

Но решения стоит принимать в индивидуальном порядке, на общественно-градостроительном совете, а не перечеркивая единым росчерком пера саму возможность строительства.

Для сравнения: на прошлой неделе в Лондоне завершила работу крупнейшая международная конференция по высотному строительству «Высотность и наследие». Именно в Лондоне последние 20 лет разгорались самые горячие дебаты по поводу уместности небоскребов в городе с исторической застройкой (крупнейший в Евросоюзе город был основан около 43 г н.э., то есть почти 2000 лет назад). Сколько разногласий было по поводу строительства знаменитого 30, St Mary Axe по проекту сэра Нормана Фостера или самого высокого строящегося офисного здания в Лондоне – небоскреба The Leadenhall Building (224 м), который возводится совместно двумя крупнейшими английскими девелоперами – компанией British Land и компанией Oxford Properties Group (архитекторы проекта – компания Roger Stirk Harbour + Partner). В здании, полезная площадь которого составит 86 400 кв. м, будет 50 надземных и 4 подземных этажа. Стоимость проекта оценивается в 286 млн фунтов стерлингов. Приближающееся к завершению строительство вначале шло не совсем гладко: многие, включая принца Чарльза, не одобряли тот факт, что небоскреб перекроет вид на собор Св. Павла с одной из улиц. Теперь все волнения позади, и хотя Leadenhall Building будет сдан в эксплуатацию только в 2014 г., ему уже присвоен сертификат BREEAM с пометкой «отлично». Этот сертификат определяет стандарты устойчивого проектирования и строительства, а также дает возможность сравнивать различные здания по уровню их воздействия на окружающую среду.

Инфраструктура. Главное же, что упоминают власти в своем решении, – дополнительная нагрузка, которую высотное здание оказывает на окружающую инфраструктуру. Вот здесь-то и кроются причины запрета со стороны властей.

Чтобы высотное здание могло функционировать в условиях комфортной среды обитания, к нему нужны расширенные подъезды, вокруг (или в нем самом) должны размещаться парковочные места… На самом деле все эти показатели, коэффициенты и т.д. должны быть заранее рассчитаны властью, еще при выдаче разрешения на строительство. Но заниматься этим, оказывается, некому. Поэтому проще запретить.

На практике
В России происходит обычно так. Проект вроде хороший, даем разрешение. Потом: ой, мы же здесь детский садик не построили - возложим расходы на инвестора. Инвестор говорит: хорошо, но тогда давайте часть парковки превратим в арендопригодную площадь, иначе по экономике не получается. Хорошо, отвечают власти (плохо представляющие разницу между показателями GLA и GFA). И заодно часть денег, предназначенных на внутриквартальные дороги, на благоустройство детского сада пустим. Красиво будет.

А потом новая власть начинает исправлять ситуацию с дорогами и парковками.

«Силовой» метод решения проблемы высотной застройки показывает нежелание заниматься актуальной для города проблемой – гармонизацией его архитектурного облика, – считает региональный представитель Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH) по России Елена Шувалова. – Конечно, Москва – не Гонконг, где по нашим нормам (выше 75 м) более 1000 небоскребов. В Москве нет необходимости строить небоскребы в качестве рядовых объектов. Однако нельзя сбрасывать со счетов, что в городе уже практически сформировано ядро делового высотного района – «Москва-Сити», в котором небоскребы смотрятся уместно и органично. «Сталинские» высотки стали архитектурными доминантами города. Москва не может представить себя без здания МГУ им. Ломоносова, который долгое время оставался самым высоким зданием Европы. Украшают город и небоскребы, созданные в их стиле, например, «Эдельвейс» (застройщик «Конти»), «Триумф-Палас» («Дон-Строй», самое высокое жилое здание Европы). Башня «Меркурий-Сити Тауэр» (высота 336,8 м), которая будет сдана в эксплуатацию в этом году, станет вообще самым высоким зданием в Европе».

Можно добавить, что «изогнутый» «Дом на Мосфильмовской» по проекту Сергея Скуратова (разобрать последние этажи которого, как отмечают в www.irn.ru, у властей так и не поднялась рука) был высоко оценен мировым профессиональным архитектурным сообществом.

«Бояться нужно случайных небоскребов, выбивающихся из архитектурного контекста, безнадежно его портящих, – считает эксперт. – Появляясь в обход существующих норм и правил, благодаря хорошим деловым связям, они не только не выполняют основную миссию современного высотного строительства – продвигать инновационные технологии проектирования, оздоровлять городскую среду – но выглядят нарочито и неуместно».

Рано или поздно высотки все равно прорастут сквозь асфальт административных запретов, поскольку будут экономически востребованными. Увы, тогда огромное количество тяжелейших проблем, которые можно было бы сегодня решить почти безболезненно, лягут на плечи потомков.

Никита Хрущев, пытаясь дать жилье людям в послевоенной разрухе, не предполагал, что его пятиэтажки будут проклинать будущие градоначальники столицы, начиная аж с Виктора Гришина. Что будут делать грядущие руководители с «лужковскими» 17-этажками, когда те отслужат срок – мы уже не увидим. А нынешние власти получат свою справедливую долю негодования за то, что дороги слишком узкие.