Ветхое жилье: до основания разрушить или надеть чехол
Одним из вариантов решения проблемы ветхого жилья является его реконструкция. Для того чтобы компенсировать затраты на капитальный ремонт и замену коммуникаций, можно надстроить этажи сверху и продать квартиры в них. Хотя такая практика не слишком распространена в Москве, периодически появляются подобные примеры. Правда, рентабельность этих проектов вызывает вопросы, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Вдвое выше и лучше
В мае департамент градостроительной политики города Москвы объявил о старте проекта по реконструкции кирпичного 4-этажного дома 1960-х годов постройки с надстройкой дополнительных этажей. В результате в доме, расположенном на улице Мишина в Савеловском районе, появится 4 дополнительных этажа и 30 новых квартир общей площадью 2222,2 кв. м.
Новые этажи будут надстраиваться на несущих пилонах, чтобы исключить дополнительную нагрузку на существующие конструкции дома. За счет этого можно будет также увеличить площадь ныне существующих квартир – на дом, можно сказать, наденут чехол, несколько превышающий периметр старой конструкции. Кроме того, в здании заменят инженерные коммуникации и утеплят фасады, к нему пристроят балконы и эркеры, а также лифтовые шахты.
В данном случае надстройку инициировали сами жители, объединившись в ТСЖ. Они заказали разработку проектной документации подведомственному департаменту градостроительной политики города Москвы ГУП МНИИТЭП. Появление новых квартир позволит жителям компенсировать затраты на реконструкцию.
Руководитель департамента градостроительной политики города Москвы Сергей Лёвкин заявил, что на примере этого проекта город сможет опробовать механизмы реновации жилой застройки, которые могут быть использованы в будущем. Впрочем, подобные проекты появлялись и раньше, правда, не пользовались большой популярностью ни у жителей, ни у застройщиков.
Дикая надстройка
Нередко надстройку дополнительных этажей связывают с не самым чистоплотным способом заработать. «Такая практика была распространена в 2003-2004 годах. Застройщики подавали прошение на проведение реконструкции дома и перепрофилирование технического этажа в квартиры. Однако затем они «втихую» надстраивали несколько этажей. Естественно, впоследствии такие девелоперы испытывали проблемы с законом», – вспоминает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Широкую огласку получили подобные случаи в Санкт-Петербурге. В 2002 г. распоряжением КУГИ (комитета по управлению городским имуществом) был принят перечень помещений, которые город планировал оформить как свою собственность – подвалы и чердаки по более чем 400 адресам. «Собственность оформлялась на бумаге как на нежилые помещения, по факту там никаких помещений не было, – рассказывает шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и Строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин. – В дальнейшем такие «помещения» передавались инвесторам по инвестиционному договору (по имеющимся данным – по $25-30 за кв. м). С жильцами ничего не согласовывали, естественно, начатые работы немедленно приводили к скандалам».
В двух домах – на Фонтанке, 18, и ул. Итальянской, 37 – жильцам удалось доказать, что нежилых помещений на чердаке не было в принципе и имел место подлог со стороны Проектно-инвентаризационного бюро и КУГИ. Однако жители большинства домов, столкнувшихся с самовольной надстройкой, пока не добились успеха – они сформировали Антимансардную коалицию, которая проводит акции и митинги.
Пятиэтажки растут вверх
Встречались и более цивилизованные примеры, в которых реконструкция служила не только удовлетворению жажды наживы девелоперов, но и реальной помощью жильцам ветхих домов. Согласно программе правительства Москвы о комплексной реконструкции пятиэтажного ветхого фонда, сносу в столице подлежат все пятиэтажные панельные дома, относящиеся к первому периоду индустриального домостроения. В то же время часть пятиэтажек, построенных позже, была признана более качественным фондом и выделена в группу домов так называемых «несносимых» серий. К ним отнесли дома серий 1–515, 1–510, 1–511, 1–447. Но в любом случае эти дома уже имели длительный срок эксплуатации и перестали соответствовать нормам современного градостроительства. Реконструкция с надстройкой мансард или дополнительных этажей позволяет провести капитальный ремонт дома и компенсировать эти затраты благодаря продаже или сдаче в аренду новых квартир.
«Когда предполагается полная реконструкция здания, то здесь инициатором выступает девелопер, так как в дальнейшем он получает возможность распоряжаться квартирами. Он также берет на себя обязательство по расселению жителей из реконструируемого дома. Когда речь идет о надстройке этажей, то это инициатива, в частности, жителей верхних этажей. Еще есть вариант, когда жители в рамках ТСЖ на общие собранные средства дом надстраивают, и после надстройки сдают новые помещения в аренду, чтобы частично окупать расходы на коммуналку», – отмечает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.
По словам советника президента ФСК «Лидер» Григория Алтухова, нередко инициаторами реконструкции выступают местные власти, поскольку ряд старых пятиэтажек находится на их балансе и они обязаны содержать их в пригодном для жизни состоянии.
Среди немногочисленных московских домов, которые были реконструированы с надстройкой дополнительных этажей, можно назвать пятиэтажки по улице Клары Цеткин, д. 13, и в 1-м Новомихалковском проезде, д. 14, на севере Москвы, – и там, и там появился один дополнительный этаж. «До девяти в результате реконструкции возросло количество этажей в пятиэтажном доме №4 по Химкинскому бульвару, где новые этажи появились при использовании дополнительных несущих опор. В доме был построен лифт, мусоропровод, балконы, заметно улучшились теплопроводные свойства здания. Отличительной особенностью этой «бывшей» пятиэтажки стало то, что помимо новых этажей увеличилась площадь существующих квартир», – рассказывает Григорий Алтухов. Также такие примеры есть в Хорошово-Мневниках на бульваре Генерала Карбышева, дом 8, в Тушино (Тушинский проезд, дом 15), в Ломоносовском районе на улице Строителей дом 5, корп.1. «Однако их совсем немного», – признает Ольга Тихонова, генеральный директор офиса «На Фрунзенской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По словам эксперта, спрос на мансарды достаточно узкий и в основном касается объектов более высокого класса в центре Москвы.
В последнее время девелоперы все чаще отказываются от реконструкции домов с надстройкой дополнительных этажей – и им, и самим жителям обычно выгоднее снести дом целиком и построить новый. «Мы участвуем в реализации проекта реконструкции одного из кварталов на востоке Москвы, первоначальный вариант которого предусматривал надстройку двух этажей в пятиэтажках, замену инженерных сетей и строительство нового жилья, – рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век». – Новые квартиры в 5-этажных домах в соответствии с первоначальным планом появились бы только на 6-м и 7-м этажах, а в старых квартирах жильцы бы остались с теми же планировками, маленькими кухнями и прихожими, тонкими межкомнатными перегородками и недостатком жилплощади на одного человека, исходя из требований социальных норм».
Как говорит эксперт, при работе над проектом, а также после общения с местными жителями стало ясно, что такой вариант не будет отвечать требованиям сегодняшнего дня. «В результате было предложено снести пятиэтажки и построить на их месте новые современные дома для переселения жителей. Новый проект планировки сейчас находится в стадии рассмотрения», – отмечает Сергей Лядов.
До основания разрушить
В Москве не распространена такая схема борьбы с ветхим жильем, потому что полная реконструкция достаточно дорогая и трудозатратная – в большинстве случаев легче снести здание и на его месте построить новое. «Таким образом, массовой реконструкции или пристройки мансард к старым домам в Москве ожидать не приходится», – считает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.
Одна из причин – невысокая рентабельность таких проектов. «Маржа девелопера на подобных проектах может составить от 10% до 30%, в зависимости от района, где проводится реконструкция», – отмечает заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. По словам Григория Алтухова, для Москвы с ее масштабом и постоянно растущей численностью населения эффективность и экономическая выгода от надстройки 1-2 этажей совершенно не сопоставима с выходом новых объемов площадей, когда на месте бывшей пятиэтажки строится 20-25-этажный жилой дом. «Снос пятиэтажек выгоден всегда, т.к. снеся «лежачий небоскреб», на его месте можно построить меньший по площади пятна застройки, но больший по общей площади новый дом», – говорит Сергей Лядов.
Проблема усугубляется сложностями с получением согласия жителей. «Причины отказа – страх за надежность несущих конструкций дома в результате ремонта, нежелание жить на стройке, которая идет буквально над головой в обмен на сомнительные с их точки зрения выгоды и преимущества, – говорит Григорий Алтухов. – Кроме того, при сносе пятиэтажек их жители получают квартиры в новых домах, а у собственников квартир реконструируемых домов такой перспективы нет. Многие из них надеются, что и «несносимый» фонд рано или поздно станет для Москвы обременением и власти примут решение о полной ликвидации такого жилья. Тогда жильцы смогут переселиться в современные квартиры».
К тому же, по словам Марии Литинецкой, реконструкция ветхого жилья – это лишь временное решение: «Даже при условии замены инженерных сетей и кровли проблема изношенности самого строения не решается. Подобные проекты экономически целесообразны только для центральной части города, где за счет надстройки дополнительных этажей застройщик может организовать как минимум четыре квартиры и получить неплохой доход».
Депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов согласен, что в большинстве случаев снос оказывается эффективнее реконструкции, причем не только в России. «На конференции в Таллине в прошлом году я активно выступал перед объединениями жителей столицы Эстонии по данному вопросу вместе с берлинским коллегой, – рассказывает депутат. – Мы сравнивали два варианта работы с пятиэтажками – снос (Москва) и реконструкция (Берлин)». По его словам, даже в Берлине несколько десятков надстроенных квартир пустуют, хотя сам процесс реконструкции проходил более цивилизованно. «Предыдущий опыт строительств мансард и реконструкции отдельных зданий показал, что в отличие от Берлина мы не умеем проводить работы так, чтобы не доставлять страданий жителям, остающимся в доме. Мы не первый раз это начинаем, но пока господствует снос и волновое переселение. Думаю, что так будет и дальше, хотя реконструкция может использоваться как дополнение», – говорит Михаил Москвин-Тарханов.
Реконструкция предпочтительна там, где важно сохранить исторический облик здания. Что касается обычных пятиэтажек в спальных районах, снос, по мнению специалистов www.irn.ru, выглядит предпочтительнее.