Инвестиции в недвижимость Германии: новый потенциал

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, специально для IRN.RU

Студенческая недвижимость является одним из наиболее доходных сегментов мирового рынка коммерческой недвижимости и позволяет генерировать рентный доход в размере 7-10% от стоимости объекта ежегодно.

Вместе с тем есть страна, где в течение целого десятилетия существенный рост спроса на студенческое жилье не вызывал отклика со стороны застройщиков и не вызывал роста предложения. Это неминуемо создало предпосылки для формирования отложенного спроса в сегменте студенческой недвижимости, а также создало потенциал для извлечения солидной прибыли, что, как следствие, привело к резкой активизации инвестиционной активности в данном сегменте рынка недвижимости. Международный экономический кризис лишь усилил перспективность сегмента студенческой недвижимости Германии. Не секрет, что многие молодые специалисты, столкнувшиеся в этот период в США и Европе с нехваткой рабочих мест, решили «пересидеть» трудные времена, продолжив образование, чтобы впоследствии претендовать на более высокие должности.

Возможности
Российские инвесторы наряду с другими иностранными и внутренними инвесторами могут инвестировать в студенческую недвижимость в Германии одним из следующих способов:

• инвестиции в девелоперский проект строительства студенческого коммерческого общежития (инвестиции от 2 млн евро)
• покупка функционирующего коммерческого студенческого общежития целиком (инвестиции от 1 млн евро)
• покупка комнаты или блока комнат в новом коммерческом общежитии (инвестиции от 60 тыс. евро)
• покупка квартиры на первичном или вторичном рынке, расположенной неподалеку от университета (инвестиции от 30 тыс. евро)
• покупка пая инвестиционного фонда, специализирующегося на вложениях в студенческую недвижимость (инвестиции от 3 тыс. евро)

Ограничений для иностранных инвесторов в Германии не существует. Как следствие, для иностранных инвесторов не требуется прохождение каких-либо дополнительных процедур в сравнении с внутренними инвесторами.

Состояние рынка
В Германии с 2002 по 2012 год численность местных студентов увеличилась на 18%, до 2,1 млн человек. За тот же период количество иностранных студентов, обучающихся в университетах Германии, выросло более чем в три раза – с 128 000 до 383 000 студентов. А количество койко-мест в университетских кампусах с 2002 г. практически не изменилось и сейчас составляет 225 000 единиц на 2,4 млн студентов, обучающихся в Германии. 

С учетом того, что 81% первокурсников желали бы жить в арендованных квартирах по сравнению с 10% первокурсников, отдающих предпочтение университетским общежитиям, нагрузка на рынок аренды жилья со стороны студентов – колоссальная. К тому же не все арендуемое студентами жилье соответствует их предпочтениям и ожиданиям.

По оценкам экспертов, нынешний дефицит предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии составляет как минимум 70 000 единиц жилья.

Подобная ситуация не могла оставаться незамеченной немецкими и международными инвесторами. Благодаря активизации инвесторов и застройщиков с 2010 г. немецкий рынок студенческого жилья стал входить в тройку лидеров в мире по объему заключаемых транзакций.

Вместе с тем сам рынок студенческого жилья Германии неоднороден.

В стране насчитывается 180 университетов и 51 город с численностью студентов более 10 000 человек.

Основными рынками студенческой недвижимости являются Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Штутгарт, Бремен, Кельн, Бонн, Ганновер, Дармштадт, Карлсруэ, Фрейбург, Триер, Гиебен, Ахен, Эрланген, Тюбинген, Хайдельберг, Марбург. Эти города характеризуются наименьшими рисками инвестирования в данный сегмент недвижимости, им присуща стабильность всех ключевых показателей рынка и высокая отдача на инвестиции.

Ко второму эшелону относятся города, чьи рынки студенческой недвижимости демонстрируют стремительный прирост основных показателей. В данном контексте речь идет о Берлине, Дрездене, Киле, Потсдаме, Майнце, Грайфсвальде, Вюрцбурге, Йене, Мюнстере.

Городами, на территории которых в ближайшие несколько лет ожидается резкий рост рынков студенческой недвижимости, являются Дюссельдорф, Регенсбург, Аугсбург, Констанц, Падерборн, Мангейм, Саарбрюккен, Эссен, Оснабрюк, Кайзерслаутерн.

Остальные «студенческие города» относятся экспертами к категории «темных лошадок», т.к. поведение их рынков студенческой недвижимости не представляется возможным предсказать, и вложения в которые относятся к более рискованным. Речь идет о Дортмунде, Ростоке, Лейпциге, Касселе, Билефельде, Бохуме, Вуппертале, Геттингене, Магдебурге, Зигене, Дуйсбурге, Брауншвейге, Галле.

Во всех перечисленных городах средний срок эксплуатации студенческого жилья составляет около 25 лет, что в среднесрочной перспективе существенно снижает привлекательность инвестиций. Это обуславливается как увеличением эксплуатационных расходов, так и неминуемым сокращением спроса вследствие ухудшения технического состояния объектов.

Исходя из долгосрочного характера инвестиций в недвижимость, вложения целесообразно осуществлять либо в строящиеся объекты, либо в объекты, возведенные несколько лет назад специально для сдачи в аренду студентам. В первую очередь речь идет о коммерческих студенческих общежитиях и об однокомнатных квартирах-студиях в новых жилых комплексах вблизи крупных учебных заведений. В общей площади жилого фонда Германии на таковые приходится менее 1%. При стоимости от 2000 евро за 1 кв. м рентная доходность данной недвижимости может достигать 8-10% в год, что в 1,5 - 2 раза выше обыкновенного арендного жилья в этих же городах.

Правда, инвестиционная активность внутренних и международных инвесторов сейчас существенно ограничена нехваткой качественного предложения на рынке студенческой недвижимости в Германии.

Риски
В силу высокой прозрачности немецкого рынка недвижимости и высокой юридической защищенности всех участников рынка (в том числе и инвесторов) можно констатировать, что вложения в немецкий рынок недвижимости вообще и в студенческую недвижимость в частности являются низкорискованными.

В первую очередь это утверждение справедливо в случае покупки уже готовых объектов недвижимости. В случае же инвестирования в девелоперский проект риски будут объективно выше. Но и прибыль инвестора в этом случае выше и составляет не менее 20-25% годовых.

Подробности входа на рынок
При покупке объекта недвижимости в Германии предстоит оплатить разовый налог на покупку, который в зависимости от федеральной земли составляет от 3,5% до 5% от стоимости объекта недвижимости.

В процессе сдачи объекта недвижимости в аренду инвестор уплачивает:

• налог на землю (в среднем составляет около 1,5% от суммы годового рентного дохода);
• в случае приобретения объекта на юридические лицо: корпоративный налог с учетом т.н. «надбавки за солидарность» (15,85% от чистой прибыли, уменьшенной на сумму амортизационных отчислений) + налог на дивиденды (13%);
• в случае приобретения объекта на физическое лицо: подоходный налог, ставка которого зависит от суммы дохода и варьируется от 14% до 45%).