«Редевелопмент недвижимости в центре Москвы - хорошая альтернатива новому строительству»

Руководитель службы продаж жилой недвижимости компании «Галс Девелопмент» Игорь Быченок отвечает на вопросы читателей www.irn.ru

 Несмотря на ограничения строительства в центре Москвы сегмент элитной недвижимости продолжает развиваться – появляются новые проекты, растет спрос. О нынешнем состоянии рынка элитной недвижимости, а также инвестиционной привлекательности данного сегмента рассказал руководитель службы продаж жилой недвижимости компании «Галс Девелопмент» Игорь Быченок в ходе онлайн-конференции «Кварталы для комфортной жизни – новый тренд старой Москвы».

Стоит ли развивать строительство в центре города? И как быть с дефицитом площадок и административными ограничениями?

Строительство в городе – неотъемлемая часть жизни мегаполиса. Важно, чтобы эти обновления были продуманными и органичными. В настоящее время постановление правительства ограничивает новое строительство в историческом центре, однако данное постановление не относится к объектам реконструкции и реставрации. А в ограниченном числе районов разрешается развитие территорий при условии выполнения охранных обязательств, благоустройства территории и одновременного развития транспортной схемы. Что касается реконструкции старого фонда, то такие работы проводить необходимо, поскольку множество зданий давно пришли в негодность и находятся в полуразрушенном состоянии. Сейчас уже есть примеры, когда девелопер предпочитает реконструировать здания, увеличивать их объемы и делать из этого элитные объекты. Приспособление зданий для современного использования – один из ведущих трендов крупных мегаполисов, много удачных примеров редевелопмента можно наблюдать в европейских столицах. Реставрация фасадов зданий в центре Москвы, безусловно, улучшит видовые характеристики города.

Как вы оцениваете перспективы реконструкции промзон?

На сегодняшний день на месте бывших промышленных зон реализуется более 20 проектов, на общей площади почти в 180 га. Большая честь этих объектов расположена в северо-западной части столицы. Почти все из заявленных объектов выйдут на рынок в 2014 году. Несмотря на трудоемкость таких проектов и затраты, связанные с выводом предприятия, сносом старых зданий, отчисткой земли и территории, все больше и больше застройщиков обращают внимание на такие объекты. Редевелопмент промышленных зон всегда отличается нестандартными решениями. Ведь необходимо не только вывести предприятие с занимаемой территории, но и тщательно продумать новую концепцию этого объекта и грамотно вписать его в окружающий ландшафт. Поэтому застройщик, принимающий решение о редевелопменте промзоны, должен иметь достаточно серьезное финансовое обеспечение, иметь креативный потенциал и возможность для реализации нестандартных проектов, а также четкое понимание концепции и перспектив развития проекта.

Каковы основные тенденции рынка элитной недвижимости? Не грозит ли рынку перенасыщение?

Сейчас на рынке элитной недвижимости Москвы наблюдается некоторое оживление. Например, в первом квартале этого года в ЭК «Литератор» было продано более тысячи квадратных метров. Стоит отметить, что повышенным интересом пользуются большие апартаменты и двухуровневые квартиры с отдельным выходом и мини-садом. Повышенный спрос стимулирует рост цен, поэтому цены постепенно растут. В среднем недвижимость дорожает на 5% в год при условии стабильной экономической ситуации в стране. В обозримом будущем насыщения рынка элитной недвижимости не будет, если бы он был близок к насыщению, мы бы наблюдали снижение спроса и, как результат, спад цен. В первом квартале этого года наблюдался небольшой рост цен и достаточно высокий спрос.

Каковы основные критерии «элитности» недвижимости?

Прежде всего, элитное жилье определяет месторасположение. Для Москвы это объекты, расположенные в пределах Садового кольца и в определенных районах Москвы: запад, северо-запад, район Арбата, Смоленской, Патриарших Прудов, Остоженки и Пречистенки, Хамовников.

Второй определяющий момент – архитектура проекта: продуманная архитектурная концепция, оснащение и инженерия, закрытая территория, парковка, высота потолков, размер окон. Высота потолков должна начинаться от 3,2 м, на этаже должно быть по две-три квартиры, кроме того, в комплексе должны быть пентхаусы, квартиры с собственным выходом и возможность выкупить этаж целиком. Площади квартир начинаются от 120 кв. м, большая часть предложения приходится на 150-200 кв. м. При этом площади элитных апартаментов могут быть несколько меньше, в основном это формат второго жилья в центре.

Обязательными становятся такие инженерные системы, как вертикальное кондиционирование и увлажнение воздуха. Немаловажным признаком является охраняемая территория, служба консьержей, нестандартная входная группа с дополнительными сервисами. Кроме этого, должны быть хорошие видовые характеристики, которые частично обеспечиваются за счет качественной отделки фасада и ландшафтного дизайна территории.

При выборе элитного жилья одним из решающих факторов будет девелопер и застройщик, важно, чтобы компании уже реализовали проекты в этом сегменте, тогда будут соблюдены все параметры настоящего элитного жилья.

Насколько привлекательно элитное жилье для инвесторов?

Покупка недвижимости – это хороший инструмент для сбережения собственных денежных средств, на такие покупки приходится около 50% сделок, остальная часть приобретает жилье для проживания.

Существует два типа инвесторов, вкладывающих в элитную недвижимость. Первые покупают апартаменты на начальной стадии строительства, а по завершении проекта реализуют их по более выгодной цене. К примеру, сейчас средняя цена квадратного метра в «Литераторе.» составляет около 500 тыс. руб. В 2014 году, когда строительство квартала завершится, стоимость жилья вырастет в 1,5 – 2 раза. Таким образом, вложенные сегодня средства принесут от 30% до 50% прибыли. Второй тип инвесторов покупает квартиру для долгосрочной сдачи жилплощади в аренду.

На каком этапе проекта выгоднее покупать квартиру?

Рост цен происходит на трех основных для проекта этапах: стадия котлована, завершение строительства и перед оформлением права собственности. Выгоднее всего покупать жилье на стадии котлована и продавать, когда дом уже будет вводиться в эксплуатацию, так за два-три года вложенные средства принесут до 50% прибыли. Но при этом необходимо очень тщательно выбирать проект, девелопера и проверить всю необходимую документацию, которая обеспечит своевременное введение объекта в эксплуатацию.

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Кварталы для комфортной жизни – новый тренд старой Москвы»

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru !