Ставки по ипотеке будут расти

Снижение интереса населения к банковским ипотечным программам пока не прибрело значимого характера, но его вполне можно ожидать в будущем. Пока ипотечный рынок продолжает рост, но первые тревожные звонки уже прозвучали, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Рост ставок еще маскируется разнообразными предпраздничными и другими сезонными скидками, но все равно макроэкономическое состояние страны (да и ситуация в мире) не позволит сдерживать их уровень до бесконечности (см. подробнее «Рынок недвижимости балансирует на грани вместе с макроэкономикой»).

Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2012 гг.

Источник: АИЖК

Кризис существенно повлиял на ипотечный рынок вместе с рынком жилья в целом. Доля инвестиционных приобретателей новостроек упала до минимума (в том числе с использованием ипотечного «кредитного плеча»), тогда как число конечных покупателей, желающих улучшить жилищные условия, стало преобладающим (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2013 года»). Конечно, многим из числа последних без помощи ипотеки не обойтись, но в основном речь идет о кредитовании на небольшой срок и заимствовании не очень больших сумм. То есть потребителю нужны деньги на смену имеющейся «двушки» на «трешку», часть средств у него уже есть, а остальное он рассчитывает заработать в обозримом будущем.

Поэтому и стали популярны, по отзывам специалистов, кредиты на 5-7 лет, но с правом досрочного погашения, которые в реальности гасятся через два-три года. Заемщики просто назначают более длительный срок кредита для собственной «страховки» – вдруг что-то случится. А сами изначально планируют намного более ранний возврат займа, чтобы много по нему не переплачивать.

«И милость к падшим призывал…»
Еще одна новость ипотечного рынка, заинтересовавшая средства массовой информации накануне майских праздников, – законодательная инициатива группы депутатов Госдумы во главе с бывшим председателем комиссии по развитию ипотечного кредитования в Госдуме Иваном Грачевым. Парламентарии представили законопроект, согласно которому, если заемщик попадает в тяжелую жизненную ситуацию и не может погасить ипотечный кредит, государство приходит ему на помощь.

Депутаты предлагают выкупать жилье незадачливых заемщиков за счет средств государственных или муниципальных исполнительных органов. При этом бывший собственник жилья «не оказывается на улице, а может продолжать проживать в данном жилом помещении на правах социального найма», цитирует законопроект «Коммерсант-Деньги». То есть если ипотечный заемщик не может расплатиться по кредиту, за него это делает государство, а он остается при квартире, которую, правда, уже не сможет продать, но жить в ней и оставить прописанным в ней потомкам – ради бога.

Здесь возникает, правда, множество вопросов. Первый из них – а за чей счет банкет? Пока что доля просроченных ипотечных кредитов на российском рынке невелика, но это скорее как раз из-за жесткости законодательства, которое предусматривает более серьезные санкции по отношению к должникам, чем на Западе.

Если же количество просроченных ипотечных договоров вырастет, то возникают существенные сомнения в наличии в федеральном и тем более в местных бюджетах средств для выкупа закладных.

Для сведения: объем задолженности по ипотеке (сроком от 180 дней) на 1 марта 2013 года составляет 28,9 млрд руб., или 1,41% суммы общей задолженности. Для сравнения, в декабре 2010 года этот показатель достигал 62,4 млрд руб. (5,7%), приводит данные Центробанка «Коммерсант-Деньги».

Еще в 2009 году Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) предлагало выкупать проблемное жилье у банков и перепродавать его муниципалитетам. Но денег тогда у региональных властей на это не нашлось.

Тогда уж было бы намного дешевле строить жилье для очередников: по крайней мере, в этой ситуации легче заранее оценить объемы предстоящих инвестиций и понять, из каких источников бесплатная раздача жилья будет финансироваться.

Опять же: если государство будет выкупать закладные, то через какой инструмент? Через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию? АИЖК и сейчас выкупает закладные у банков, но давайте обратим внимание: только те, которые соответствуют стандартам АИЖК и не подпадают под американское определение subprime. И то в некоторых секторах (особенно нерыночных, типа военной ипотеки) активность агентства быстро снижается.

Еще немаловажный вопрос. А если заемщик сумеет правдами и неправдами найти возможность прокредитоваться на приобретение 10-комнатной квартиры в престижном районе, он что, так и останется в ней жить, просто объявив дефолт и передав ее на баланс муниципалитета?

Для сведения: передав квартиру на баланс города и пользуясь всеми правами социального найма, такой наниматель уже не несет никакой не только ответственности, но и никаких расходов по капитальному ремонту дома и т.д.

«Может, что-то в консерватории подправить?»
По мнению специалистов www.irn.ru, прежде чем развивать «доступность ипотеки» (снижая ставки по кредитам, уменьшая до нуля размер первоначального взноса, разрабатывая схемы выкупа закладных для «оказавшихся в трудных жизненных условиях» и т.п.), следовало бы обратить внимание на необходимость тщательной проверки платежеспособности заемщиков.

Не стоит забывать: повышение доступности ипотеки – одна из четких причин снижения доступности жилья как такового. Как только ипотека становится доступнее, на рынке появляется больше платежеспособных покупателей. А на это рынок реагирует повышением цен.

Поэтому, отдавая должное уважение необходимости социально защищать заемщика, попавшего в трудное положение, не стоит забывать о том, что нужно защитить сам рынок от недобросовестных заемщиков и банкиров, безоглядно раздающих ипотечные кредиты.