Апартаменты в Москве и Подмосковье: цены ниже, чем на квартиры

Почти 80% зданий, в которых предлагаются апартаменты, сосредоточены в пределах МКАД, но комплексы, строящиеся в области, намного крупнее. Так что в привычных границах столицы сосредоточено не более 60% выставленных на продажу апартаментов.

Даже несмотря на то, что в Подмосковье жилье традиционно было всегда дешевле, чем в Москве, девелоперы отчаянно пытаются снизить конечную цену объекта и там (конечно, не за счет прибыли). Ощутимый предел платежеспособного спроса заставляет это делать.

По данным исследования аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в I квартале 2013 г. первичный рынок апартаментов насчитывал 38 объектов. Из них 13 зданий располагались внутри ТТК, 17 домов – от ТТК до МКАД и восемь объектов – в радиусе 15 км от МКАД.

Хотя за Московской кольцевой автодорогой находится всего восемь таких новостроек, в среднем они гораздо крупнее и рассчитаны на большее количество апартаментов, чем комплексы внутри МКАД: 297 против 114 помещений соответственно. Поэтому общее количество апартаментов за МКАД составляет 41% рынка, в то время как число зданий – только 21%. Об этом свидетельствуют результаты исследования «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 1 квартале 2013 года».

Примечание. В исследовании представлена информация по апартаментам внутри ТТК, от ТТК до МКАД и за МКАД.

Самый крупный комплекс с апартаментами внутри ТТК – «Город Столиц» (Capital Group), между ТТК и МКАД – «Штаб-квартира на Мосфильмовской» («Мортон»), за МКАД – мкр. Щитниково, кв-л Б, корп.25 («Мортон»).

«Город Столиц» находится в деловом районе «Москва-Сити». Он включает две монолитные башни 63 и 72 этажа, рассчитанные на 495 апартаментов от 102 до 242 кв. м. Объект полностью готов, а стоимость квадратного метра в I квартале 2013 г. варьировалась от 270 000 до 711 000 руб.

«Штаб-квартира на Мосфильмовской» расположена на пересечении Минской и Мосфильмовской улиц. Это 29-этажная монолитная башня на 375 помещений. В начале года в комплексе велись земляные работы, а цены на апартаменты составляли 165 000 – 184 000 руб. за «квадрат». Ввести объект в эксплуатацию планируется в конце 2015 г.

Комплекс с апартаментами в мкр. Щитниково, кв-л Б, корп. 25, представляет собой 20-этажное монолитное здание. На нижних трех уровнях комплекса (0-2 этажи) предусмотрены объекты инфраструктуры. С 3 по 20 этаж располагаются 540 одно- и двухкомнатных апартаментов от 32 до 61 кв. м. В I квартале 2013 г. на стадии земляных работ их можно было приобрести по 65 000 – 68 000 руб. за метр. Ввод здания в эксплуатацию намечен на II квартал 2015 г.

По данным регулярного мониторинга рынка новостроек от www.irn.ru, в I квартале 2013 г. доля зданий с апартаментами от общего числа новостроек внутри ТТК составляла 18,6%, между ТТК и МКАД – 9,8%, а за МКАД – всего 0,8%. Получается, что чем дальше от центра столицы, тем меньшую долю рынка занимают апартаменты. Это обусловлено несколькими причинами.

Во-первых, по мере удаления от центра Москвы общее число участков под застройку, а соответственно, и количество новостроек растет. Сравните: в начале 2013 г. на первичном рынке жилья предлагалось 57 домов внутри ТТК, 156 – от ТТК до МКАД, 1017 – за МКАД. Поэтому вклад апартаментов в общий объем предложения нового жилья уменьшается по мере удаления от центра столицы.

Во-вторых, спрос на апартаменты в Москве выше, чем в Подмосковье. Причина проста: столица является административно-деловым центром России, здесь находятся офисы и представительства большого числа отечественных и зарубежных компаний. Некоторые из них приобретают апартаменты для иногородних и иностранных сотрудников, которые работают по долгосрочным контрактам или регулярно приезжают в командировки на непродолжительный срок. Также спрос на апартаменты формируют люди, которым не требуется прописка и социальная инфраструктура, но необходимо жилье рядом с работой. Например, владельцы загородной недвижимости, которым приходится среди недели периодически оставаться в Москве. Апартаменты также востребованы людьми, которые приобретают их для последующей сдачи в аренду.

Что касается характеристик апартаментов, следует отметить, что они существенно различаются по площади в зависимости от местоположения. В частности, средний размер помещений внутри ТТК – 152,4 кв. м, от ТТК до МКАД – в два раза меньше, чем в центре (75,7 кв. м), за МКАД – в 1,7 раза меньше, чем до МКАД (44,7 кв. м).

Похожим образом ведет себя средняя цена метра апартаментов. В I квартале 2013 г. она составляла 353 590 руб. внутри ТТК, 179 130  руб. от ТТК до МКАД (или в 2 раза дешевле, чем в центре), 70 430 руб. за МКАД (или в 2,5 раза меньше, чем до МКАД).

Разница в средней стоимости апартаментов еще больше по мере удаления от центра Москвы благодаря разнице в площади. В I квартале средняя цена апартаментов внутри ТТК составляла 53,89 млн руб., от ТТК до МКАД – 13,56  млн руб. (или в 4 раза дешевле, чем в центре), за МКАД – 3,15 млн руб. (или в 4,3 раза меньше, чем до МКАД).

Если сравнить стоимость апартаментов с ценами квартир в домах-новостройках, окажется, что апартаменты все-таки дешевле. Например, в начале года средняя стоимость квартир на рынке первичного жилья внутри ТТК составляла 56,46 млн руб. (или на 2,6 млн руб. дороже апартаментов), от ТТК до МКАД – 15,36 млн руб. (или на 1,8 млн руб. больше, чем апартаменты). В Большой Москве и Подмосковье также прослеживается эта особенность. Например, в пос. ВНИИССОК за готовые апартаменты в среднем нужно заплатить 3,5 млн руб., а за квартиру в готовом доме (даже меньшей площади) – 4,7 млн руб.

Превышение цен на квартиры в новостройках по сравнению с апартаментами во многом объясняется тем, что апартаменты – это де-юре нежилые помещения, где нельзя получить постоянную регистрацию. К тому же благодаря статусу нежилых помещений собственники апартаментов вынуждены платить более высокие налоги, нежели владельцы квартир в жилых домах. Подробнее об этом в статьях «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I» и «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть II».

В I квартале 2013 г. в числе самых дешевых комплексов с апартаментами внутри ТТК оказался The Loft на Тульской от RED Development – от 160 850 до 205 000 руб. за метр, или в среднем примерно за 12,5 млн руб. Это новая деловая резиденция, включающая в себя 99 апартаментов в современном стиле LOFT площадью 23-156 кв. м и офисы класса В+. Реконструкция здания завершилась в IV квартале 2012 г.

А самые высокие цены на помещения внутри ТТК запрашивались в комплексе «Кадашевские Палаты» (Якиманка) от компании KR Properties. Это эксклюзивный проект с охраняемой и благоустроенной территорией и системой «умный дом». Здесь предусмотрено 25 лофт-апартаментов площадью от 110 до 352 кв. м. Цена на метр варьировалась от 389 475 до 618 215 руб., а апартаменты в среднем стоили 106,4 млн руб. Окончание реконструкции ожидается в III квартале 2013 г.

Самые дешевые апартаменты от ТТК до МКАД можно было найти в клубном доме SKY PARKS. Это 10-этажный монолитный объект на 72 помещения от 31 до 99 кв. м, которые в I квартале 2012 г. на стадии строительства первых этажей стоили 135 000 – 175 000 руб. за «квадрат», а средняя цена апартаментов составляла 9,6 млн руб. Дом расположен на пересечении улиц Изумрудная и Шушенская в экологически благоприятном зеленом районе со сложившейся жилой застройкой - Лосиноостровском, СВАО г. Москвы. Окончание строительства намечено на II квартал 2014 г.

Самые дорогие апартаменты в зоне от ТТК до МКАД предлагались в Loft Factory на Новорязанской ул., д. 26, который реализует ГК «Брик». В начале 2013 г. средняя стоимость помещения здесь составляла 20,0 млн руб., а цена метра варьировалась от 173 600 до 193 225 руб. Loft Factory – это 3-4-этажное реконструируемое здание на 38 апартаментов площадью 33-188 кв. м. Завершение строительных работ намечено на II квартал 2013 г.

Самым бюджетным вариантом в 15 км от МКАД оказался МФК «Практик». Комплекс расположен в Королеве на улице Марины Цветаевой (около дома № 3), в 12 километрах от МКАД. МФК «Практик» – это 16-этажное монолитно-кирпичное здание, включающее в себя апартаменты, а также деловой центр с офисными помещениями и гостиничным блоком на первом этаже. Здесь предусмотрено 178 1-2-комнатных апартаментов с отделкой, от 22 до 49 кв. м. В начале 2013 г. они предлагались по 65 000 – 95 000 руб. за метр, или в среднем примерно за 2,6 млн руб. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на II квартал 2013 г.

Rastorguevo Village оказался самым дорогим объектом в зоне до 15 км от МКАД по итогам I квартала 2013 г. Это монолитно-кирпичный пятиэтажный комплекс на 64 апартамента площадью от 44 до 347 кв. м, которые в начале года предлагались по 90 000 руб. за «квадрат», или в среднем за 7,5 млн руб. Он находится в современном многофункциональном спортивно-оздоровительном комплексе с теннисной школой в окрестностях г. Видное. Ввести комплекс в эксплуатацию обещают в III квартале 2013 г.

Более подробную информацию обо всех проектах, предлагавшихся на продажу в столице и области, можно найти в исследовании «Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 1 квартале 2013 года», завершенном специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в апреле 2013 г.

Смотрите также:

• Инвестиционный консалтинг и индивидуальные исследования от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»
• Все выполненные проекты аналитического центра IRN.RU
• Рынок апартаментов Москвы и Подмосковья в 1 квартале 2013 года (Апрель 2013)
• Исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса внутри ТТК за 2012-2013 годы (Март – Апрель 2013)
• Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 3-4 кв. 2012 года. Сравнительный анализ (Январь – Февраль 2013)
• Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 2-3 кв. 2012 года. Сравнительный анализ (Сентябрь 2012)
• Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 1-2 кв. 2012 года. Сравнительный анализ (Июль 2012)
• Все исследования рынка недвижимости от IRN.RU, 91 исследование за 11 лет