Картина маслом: прогноз на будущее (часть II)

СОЧИ – Разнонаправленность тенденций на рынках жилья комфорт- и элитного класса в Сочи после Олимпиады заставляет задуматься о судьбе и других объектов недвижимости в городе и регионе. Как говорилось в статье «Недвижимость в Сочи после Олимпиады: перспективы выживания региона», цены пока продолжают падать, а о постолимпийской судьбе «жемчужины Черного моря» задумываются во всей России. В том числе в городах, где намечено проведение чемпионата мира по футболу в 2018 г. Там примеряют одеяло на себя.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», если появление Deus ex machine, на которого надеются все участники сочинского рынка, все же произойдет, то можно будет говорить о быстром заполнении и использовании коммерческих площадей, не говоря уже о повышении спроса на жилье – формальное или в статусе апартаментов. Это, кстати, вполне разумное, экономически обоснованное решение, лежащее на поверхности, но от которого власти пока старательно открещиваются. Просто до Олимпиады озвучивать его официально пока нельзя (политически).

Догадались? Сочинцы мечтают о создании у себя игорной зоны. Тогда для маркетинга город можно будет обозвать «сестрой Монако». Посмотрим на сходство: на берегу теплого моря – раз. Трасса «Формулы-1» с ежегодным этапом (по крайней мере, на несколько лет), которая, как и в Монако, станет частью городской дорожной сети, – два. Игорный бизнес – три. Новые современный аэропорт и железнодорожный вокзал, автомобильные дороги, связывающие Сочи с Красной Поляной и другими спортивно-развлекательными объектами – четыре. Уже построенные отели, только ждущие гостей, без которых они умрут, – пять. Потому что внутренний рынок без дополнительных преимуществ предпочтет по старинке останавливаться в частном секторе, где несоизмеримо дешевле.


На примере торговой недвижимости
Как во всех курортных городах мира, жители Сочи и приезжающие на заработки вкалывают по 24 часа в сутки летом, чтобы на накопленные средства прожить «мертвый сезон». И торговля (к ней относятся и любые рестораны, кафе, шашлычницы) – один из главных инструментов.

Естественно, у многих потенциальных покупателей коммерческой недвижимости после 6 июля 2007 г. – признания Сочи местом проведения Олимпийских игр (см. «Недвижимость в Сочи после Олимпиады: перспективы выживания региона») – возник вопрос: а что изменилось? Стали дороги лучше? Объект из быстровозводимых конструкций (БВК) превратился в капитальный? Инфраструктура улучшилась? Климат стал мягче? Электричество перестало спонтанно отключаться? Нет. Просто подорожало. Надолго подорожало? Давайте смотреть.


Торговая недвижимость (цены) - реальность

Источник: MACON Realty Group (Сочи)


К ноябрю 2010 г., согласно данным консалтинговой компании MACON Realty Group, цены на торговые площади опустились ниже планки 2004 г., приблизившись к уровню 2003 г. В 2008 г. сделок не было вообще. «Олимпийская эйфория превратилась в олимпийскую истерию», – говорит Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group (Сочи).

А вот пример офисной недвижимости:

Источник: MACON Realty Group (Сочи)


Но в Сочи теперь есть и дополнительные опции. Огромная построенная торгово-офисная инфраструктура, владельцы которой ждут арендаторов с нетерпением. Особенно в офисной части – не стоит ждать, что Сочи когда-то станет серьезным деловым центром. Это особый город со своими историческими традициями. Гостиница «Жемчужная», в которой собирались шулера со всего пространства СССР, стоит тех легенд, которые вокруг нее слагались.

Что еще нужно для умного маркетингового продвижения курорта в мире? Только создание профессиональной команды, которая этим будет заниматься. К сожалению, обычно камень преткновения в России именно здесь. Можно заплатить $750 000 депутату Илье Пономареву за продвижение «Сколково». Результат налицо. Пока что дополнительные средства бюджета оказались потраченными на расследование дела о растрате. А если просто нанять профессиональное агентство? Бюджет неплохой, по крайней мере, для «стартапа».

Проблемы Сочи после Олимпиады действительно могут быть решены с помощью создания игорной зоны, считают в www.irn.ru. Правда, все зависит от федеральных властей. Сейчас они не могут принимать во внимание положение рядовых жителей города из-за приоритета проведения сначала Олимпийских игр, а потом через полгода этапа «Формулы-1». Здесь в отличие от всей страны, несмотря на все слова президента РФ о ветхом и аварийном жилье, международный приоритет важнее. После окончания Игр можно будет легко сказать местной власти: для вас сделано все – построены дороги, спортивная и транспортная инфраструктура. Дальше справляйтесь сами. Содержите все это (что потребует колоссальных средств) и займитесь наконец решением вопросов жителей ветхого и аварийного жилья.

Но если будет «пусковик», запускающий механизм экономики региона, то ответы на вопросы, приведенные в статье «Недвижимость в Сочи после Олимпиады: перспективы выживания региона» и в этой, получат ответы.

Стали дороги лучше? Да. Объект из быстровозводимых конструкций (БВК) превратился в капитальный? Нет, он просто снесен, а на его месте можно построить капитальный. Инфраструктура улучшилась? Да. Климат стал мягче? (Вежливый смешок). Электричество перестало спонтанно отключаться? Да, хотя бы в тех новых объектах, которые обладают собственными резервными дизель-генераторами.

Маятник может качнуться в лучшую сторону. Нужно просто его качнуть. Но не удерживая долго в крайней позиции, чтобы далеко не улетел.