Записи на форумах, посвященных аренде квартир в Москве, нередко похожи на криминальные сводки с мошенничеством, кражами и даже заложниками. Эксперты в унисон повторяют, что отсутствие цивилизованного рынка аренды вредно всем – и арендодателям, и квартиросъемщикам, и обществу в целом. Ведь, по мнению специалистов www.irn.ru, недоверие к институту аренды жилья лишает страну, где для очень многих людей жилищная проблема остается одной из самых острых, простого и эффективного способа ее решения, который успешно применяется во всем мире.
Беззащитный арендатор
Если задать любому поисковику запрос «черный список арендодателей», результатом будут сотни сайтов, форумов и обсуждений в социальных сетях, в каждом из которых огромное количество человеческих историй, в которые порой трудно поверить. Среди них, например, многочисленные рассказы о хозяевах-алкоголиках, которые после пары рюмок выкидывают вещи квартиросъемщиков и выгоняют их ночью из дома. Попадаются истории о насильственном выселении за одну ночь в нарушение договора, угрозах «повесить» на арендатора порчу имущества, о превращении квартиры в наркопритон хозяевами жилья.
А участник одного из форумов сообщил, что хозяева квартиры практически взяли его в заложники. Мужчина уже после того, как съехал с арендуемой квартиры, приехал отдать ключи, а хозяйка с дочкой заперли его в квартире, заявив, что не отпустят, пока он не отдраит всю квартиру. Как уверяет автор этого сообщения, перед отъездом он и так хорошо убрался в квартире.
Конечно, существует немало примеров жалоб арендодателей на квартиросъемщиков. Однако, как признают все – и эксперты, и обычные люди, – именно арендаторы остаются наименее защищенной стороной. Так, по данным опроса «Народное мнение» (совместный проект аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и журнала о недвижимости MetrInfo.Ru), 56% москвичей считают, что российские арендаторы социально не защищены.
Договор без последствий
Риелторы и юристы главным средством защиты против причуд наймодателей называют грамотно составленный договор. Сейчас, по оценкам экспертов, договор найма заключается лишь в 5% случаев. Правда, здесь подразумеваются договоры, официально зарегистрированные в Федеральной регистрационной службе, незарегистрированных договоров намного больше. Такая регистрация подразумевает, что налоговой службе будет проще отследить уплату налогов, поэтому регистрируют договоры только официальные арендодатели, которые в основном работают в элитном сегменте. В экономклассе собственники стараются избежать уплаты налогов, поэтому не регистрируют договоры. «Регистрации подлежат договоры, заключаемые более чем на 12 месяцев, поэтому люди, чтобы избежать налогов, оформляют взаимоотношения на срок менее года», – отмечает заместитель руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.
Правда, по словам директора департамента аренды Blackwood Виктории Опольской, в любом случае договор аренды или найма не является филькиной грамотой: «В спорных ситуациях с этим договором можно идти в суд, независимо от того, зарегистрирован договор в ФРС или нет».
Однако на практике почти любой из ключевых пунктов договора можно обойти, считает директор отдела информации компании ЕГСН Римма Балясникова. «Например, если собственник захочет поднять цену на свою квартиру, он за месяц скажет арендаторам, что больше не собирается сдавать жилье, и как только они съедут, найдет жильцов, которые будут согласны платить больше. Все в рамках закона и договора, но от этого, что называется, не легче», – рассказывает эксперт. Более того, неисполнение сторонами пунктов договора чаще всего им на практике ничем не грозит. «Чтобы доказать свою правоту и отстоять свои права, придется идти в суд. Собственники этого не делают, поскольку боятся налогового преследования, а квартиросъемщики – потому что не хотят тратить время и деньги», - подчеркивает Римма Балясникова.
Залог в никуда
Чаще всего жалобы арендаторов связаны либо с самовольными визитами хозяев квартир, либо с невозвратом залога. «Приведу такой пример: бабушка, у которой был кот, сдавала «двушку» на Ленинском проспекте, – рассказывает Юлия Лукина. – Кстати, кот как раз проживал в арендуемой квартире. Квартиросъемщики – семейная пара из Воронежа в возрасте от 40 лет, порядочные, внимательные люди. Согласно договору найма арендодатель имел право посещать жилое помещение не чаще 1 раза в месяц по предварительному согласованию с жильцами. Но в нашем примере бабушка посещала квартиру каждый день, когда жильцы были на работе. Она оправдывала свои визиты тем, что заботилась о своем питомце. Разумеется, наниматели какое-то время терпели эти посещения, но потом переехали в другую квартиру».
Залог, который арендодатели обычно берут с квартиросъемщиков вместе с оплатой за первый месяц аренды, как правило, равен месячной арендной плате и призван дать некие гарантии наймодателю, что его имущество будет сохранно – в случае порчи вещей ущерб возмещается из этого залога. Если же арендаторы были аккуратны и вернули квартиру в том же виде, залог им возвращается. Однако это происходит далеко не всегда. «В случае с залогом действует поговорка о том, что берешь чужие деньги и на время, а отдавать приходится свои и навсегда. Действительно, очень многие собственники не желают отдавать залог по той простой причине, что они его уже потратили, – признает Римма Балясникова. - Если вы подозреваете, что можете столкнуться с такой же ситуацией, то, перед тем как уйти с квартиры, лучше всего попробовать договориться с арендодателем, чтобы залог перешел в счет оплаты последнего месяца. Впрочем, бывалые рантье на это не пойдут».
«Самое простое - попытаться изначально договориться с собственником о том, что залог (страховой депозит) должен быть засчитан в качестве платежа за последний месяц проживания, – согласна Виктория Опольская. – И обязательно это зафиксировать в договоре. Если этого сделать не удалось, то надо опять-таки «на берегу договориться» о том, что будет считаться естественным износом имущества, а что – ущербом. Как правило, у арендаторов и арендодателей разное представление о том, чем является просверленное в стене отверстие для того, чтобы повесить картину».
Однако зачастую эти приемы не работают. По словам квартиросъемщика Ивана Шашкова, арендодатели нередко выискивают «разрушения» там, где их нет: «Наша хозяйка через месяц после того, как мы въехали, забрала холодильник, который стоял в квартире. Объяснила это тем, что ей он нужен для дачи. А когда мы собрались съезжать с квартиры, заявила, что не вернет залог – мол, холодильник она забрала из-за того, что мы его сломали».
Однако этим проблемы арендаторов не ограничиваются. Лучше всего о них могут рассказать сами квартиросъемщики.
По щиколотку в воде
Ксения Швецова, менеджер интернет-проекта: «Мы снимали с молодым человеком комнату у старушки на улице Подольских Курсантов. Так вот она любила заявлять что-нибудь типа: «Вы пользовались моим полотенцем». Хотя от самой мысли о том, что можно зачем-то вытереться полотенцем старой незнакомой женщины, меня лично тошнит. Она постоянно держала в ванной воду, зачем – неясно. Нальет по щиколотку, слив заткнет – и сутки эта вода там стоит. Поверхность ванной от этого становилась склизкой, это жутко раздражало. Кроме того, бабуля хранила в холодильнике неимоверное количество банок, еще какой-то еды, которой три миллиона лет – наверное, на случай вторжения зомби (чтобы их отравить).
А до этого мы снимали комнату у одного товарища, который был картежником и любил выпить. Однажды домой приходим – а в коридоре стоит пустая бутылка из-под пива, которую мы точно не оставляли. Значит, он пришел, пока нас не было, и сидел в квартире и пил. Это неприятно, потому что комната наша на замок не закрывалась.
Недавно неприятная история приключилась у моего друга и его девушки, которые в Чертаново комнату снимали. Однажды их хозяин, с которым вроде были дружеские отношения, взял и сказал – проваливайте. Пришлось за сутки собираться и съезжать. Ночевали они в итоге у нас, потом подфартило: у друзей родственники квартиру как раз думали сдать. Но могло все гораздо плачевнее быть. Кстати, те наши друзья в комнате все облагородили и сделали ремонт, после чего их и выперли. А все почему – потому что никаких договоров не подписывают, а то, что подписывают, – это филькина грамота. И еще смешной факт: друзья наши хозяину, который их выгнал, так сказать, отомстили. В разных углах квартиры спрятали яйца, которые найти трудно, а аромат будет что надо...»
Кошка-дебошир
Ирина Коваленко, фрилансер: «Мы с мужем снимали квартиру возле станции метро «Преображенская площадь», на ул. 1-я Прогонная. Когда я устраивалась на работу, мне понадобилась официальная регистрация. Мы попросили хозяйку квартиры сделать нам ее на полгода. Она согласилась, но сразу сказала, что нам придется ежемесячно платить больше за квартиру. Мы согласились, так как понимали, что регистрация в квартире человека автоматически поднимет ежемесячный размер квартплаты. Однако, воспользовавшись случаем, хозяева квартиры подняли нам квартплату почти в два раза, а не на 1000 руб., как было оговорено ранее. То же самое касалось и замены в квартире любой мелочи. Например, старый телевизор после его поломки был заменен на новый, но квартплата вновь была поднята на 15%. Кроме того, хозяева квартиры любили повышать стоимость квартиры без предупреждения. Звонили, например, 31 октября и говорили, что с ноября плата поднимается на некую сумму, при этом на вопрос, почему они решили это сделать, ответа никогда не следовало.
До этого снимали комнату на ст.м. «Щелковская», ул. Байкальская. В соседней комнате жила пенсионерка-хозяйка с кошкой. Наша комната не закрывалась на ключ, и часто бывали случаи, когда ее кошка по какой-то причине (сама открыла дверь или ей кто-то помог открыть) оказывалась в нашей комнате и из шкафа, который из-за старости плотно не закрывался, вытаскивала все вещи. Часто бабулька любила нас ставить перед фактом, что что-то съела из наших продуктов, говоря примерно так. «Ой, у вас там такой пирог был вкусный, так пах, я попробовала несколько кусочков, вы же не против». Бабулька очень не любила, когда долго моешься в ванной. Твои процедуры должны были укладываться в 15-20 минут. Всячески карались выговорами косые взоры в ее сторону, неприветливое общение и отказ смотреть с ней «Песню года». Водить в свою комнату кого-либо было запрещено, приходить надо было не позднее 11, а отбой был в 12».
Анастасия Гордеева, PR-менеджер: «Я снимала типичную «бабушкину» квартиру до того, как смогла купить собственное жилье. Квартира была в удручающем состоянии и сильно захламлена, однако мне, можно сказать, повезло – хозяйка сообщила, что я могу разобрать завалы и выкинуть большинство старья. Конечно, копаться в старушечьем нафталине – не самое приятное в мире занятие, но в итоге я расчистила пространство, и жить в квартире стало намного проще и приятнее.
Однако многим арендатором не достается такого счастья – выкидывать что-то из квартиры хозяева строго-настрого запрещают. А одни мои знакомые столкнулись даже с категорическим запретом не только выбрасывать, но просто переставлять предметы в квартире. Когда они, осматривая жилье, начали обсуждать между собой, куда им передвинуть лампу и стоит ли снять со стены картину, хозяйка энергично запротестовала: «Ни в коем случае! Ничего двигать нельзя». Конечно, они не стали связываться с таким диктатором.
Другая моя приятельница несколько лет, пока снимала квартиру, терпела самовольные визиты хозяйки. Та жила в соседнем подъезде и запросто наведывалась примерно раз в неделю – главным образом постирать белье в стиральной машинке, ну и так, оценить обстановку. Поскольку квартира была найдена через знакомых и сдавалась чуть ниже рынка, моя приятельница предпочитала не бунтовать. Единственное, на чем она настояла, это чтобы хозяйка хотя бы звонила в дверь, а не открывала ее собственным ключом. Но полностью исключить такие «постирочные» визиты ей не удалось».