Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе «Оттепель на рынке недвижимости: послабление в запретах, появление новых площадок, рост доли апартаментов – временное явление или долгосрочная тенденция?»

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в последние годы остаются стабильными, однако долго ли это будет продолжаться – большой вопрос. Очередное макроэкономическое «обострение» – а поводов для такового становится все больше – вполне может привести к снижению долларового индекса стоимости жилья. Увеличение объемов строительства в Москве в свою очередь грозит коррекцией уже и рублевым ценам, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на круглом столе www.irn.ru «Оттепель на рынке недвижимости: послабление в запретах, появление новых площадок, рост доли апартаментов – временное явление или долгосрочная тенденция?».

Посткризисная стабильность
С 2010 г. среднегодовой прирост цен на квартиры в Москве на вторичном рынке составляет около 10%, то есть на уровне инфляции или чуть выше. В долларовом выражении стоимость жилья все еще остается на 10-15% ниже докризисных показателей. В рублях цены сумели вернуть потерянное, но благодарить за это следует разницу валютных курсов: летом 2008 г. доллар стоил 23,2 рубля, а сейчас – 31 руб.

Стабильный уровень стоимости жилья – результат сочетания двух групп факторов с противоположными векторами. Снизу цены поддерживают ограниченные объемы строительства и, соответственно, предложения, высокий потенциальный спрос и рост денежной массы. А невысокие доходы населения и дорогая ипотека в свою очередь не дают ценам вырасти.

Оттепель на рынке недвижимости
После резкого падения девелоперской активности – сначала в связи с кризисом, а потом из-за ревизии строительных инвестконтрактов, затеянной командой мэра Москвы Сергея Собянина, - наметился рост объемов ввода жилья в Москве: с 1,77 млн кв. м в 2010 г. до 2,15 млн (в старой Москве) - в 2012-м. И это без учета апартаментов, которые официально считаются нежилыми, а потому в статистику жилищного строительства не попадают.

2 - 2,5 млн кв. м жилья – много это или мало для Москвы? Согласно официальной статистике, в лучшие годы в Москве сдавалось порядка 4,5 – 5 млн кв. м жилья. Однако доля социальных метров в тот период, в 2006 – 2007 гг., достигала 70% от общего объема ввода, а на рынок попадали лишь 1,5 – 2,5 млн. Собственно, снижение объемов коммерческого строительства и привело к двукратному росту цен в 2006 г… Учитывая резкое сокращение бюджетного жилстроительства в последние годы, нынешние 2 – 2,5 млн кв. м (без учета апартаментов) примерно сопоставимы с рыночными объемами прошлых лет.

Более того, статистика – штука лукавая. Нынешний градоначальник Сергей Собянин в интервью «Ведомостям» от 11 марта заявил, что в прошедшее десятилетие в Москве в среднем реально строилось лишь около 3 млн кв. м в год.

Оттепель в строительной сфере объясняется главным образом изменением политики московских властей, осознавших необходимость решения не только транспортных, но и жилищных проблем. В конце концов любой город, и Москва не исключение, нуждается в обновлении ветхого жилого фонда и строительстве нового жилья, отвечающего социальному запросу на улучшение качества жизни.

Подходит к концу процесс пересмотра инвестиционных контрактов: за два года московская администрация отменила контракты на возведение примерно 11,5 млн кв. м недвижимости (не только жилой), но договоры на строительство более 30 млн кв. м сумели пройти сквозь сито градостроительной комиссии.

Градостроительная документация, разрабатываемая властями, в том числе новые правила землепользования и застройки, также потенциально оставляет широкие возможности для строительства в Москве – даже в историческом центре. Например, только в Тверском районе может быть дополнительно введено 1,92 млн кв. м недвижимости (см. «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»).

После утверждения ПЗЗ власти собираются реанимировать программу комплексной реконструкции кварталов. Предполагается, что частным инвесторам позволят уплотнить существующую застройку в три раза.

Вводятся в оборот тысячи гектаров в бывших промзонах Москвы. Как заявил мэр Сергей Собянин на выставке MIPIM-2013 в Каннах, половина из 15 000 га столичных промзон подвергнется редевелопменту. Только на 450 га территории ЗИЛа планируется построить 4,5 млн кв. м недвижимости, в том числе 1,47 млн кв. м жилья. Еще 1,3 млн кв. м жилья появится в бывшей промзоне Тушино. А всего Москва к настоящему времени рассмотрела контракты на строительство 7,5 млн кв. м недвижимости в промзонах.

Кроме того, столкнувшись со снижением объемов ввода жилья и, соответственно, предложения, рынок нашел альтернативные формы жилищного строительства – апартаменты. По данным компании «Метриум групп», в настоящее время в Москве продается 35 комплексов с апартаментами – против 16 до кризиса, а в общей структуре первичного рынка жилья на апартаменты приходится 15%. (См. «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I».)

На рынок жилья пришли реальные покупатели
Относительная стабильность цен обеспечила почти двукратный рост числа сделок на вторичном рынке жилья Москвы в последние годы.

До кризиса дела обстояли прямо противоположным образом: стоимость жилья увеличивалась астрономическими темпами, а объем рынка, наоборот, сжимался. Причины изменения ситуации после кризиса хорошо известны. На смену состоятельным инвесторам, скупавшим квартиры пачками за «живые деньги» в надежде заработать на росте цен, пришли реальные покупатели. Как правило, они не имеют достаточного количества свободных средств и вынуждены приобретать новую квартиру на деньги, вырученные от продажи старой, в рамках альтернативных сделок. Так как непременным условием подобных операций является ценовая стабильность, до кризиса «альтернативщики» оставались за бортом и смогли осуществить свои намерения только в последние годы. В настоящее время на альтернативные сделки приходится 80-90% объема рынка.

Потенциальные причины нестабильности

Рост объемов строительства в Москве
Размораживание девелоперской активности нельзя не приветствовать, однако дальнейший рост объемов строительства жилья и апартаментов – до 3 млн кв. м в год и более – рискует нарушить хрупкий баланс между существующим низким уровнем платежеспособного спроса и ограниченным объемом предложения. Цены на жилье в Москве примерно в два-три раза выше размера зарплат среднего класса, поэтому далеко не факт, что, если на рынок сразу выйдет большое количество новых объектов, на весь этот объем хватит покупателей с деньгами.

Таким образом, существует вероятность стагнации, временного затоваривания рынка, вызванного разрывом между сложившимся уровнем цен и финансовыми возможностями более широкого слоя потенциальных покупателей.

Рыночный налог на недвижимость
Похожий эффект теоретически может иметь введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из кадастровой (близкой к рыночной) стоимости объектов. По идее, резкий рост расходов на содержание недвижимости должен способствовать возвращению на рынок хотя бы части инвестиционного жилья, купленного впрок на волне роста цен. По крайней мере, именно так происходит на Западе, где налог на недвижимость играет роль ограничителя, препятствующего образованию на рынке жилья инвестиционных пузырей.

Однако в России налог на недвижимость не могут ввести уже более 10 лет, и решение о его запуске в 2014 г. по-прежнему не выгладит окончательным, а анонсированные ставки – 0,1% от кадастровой стоимости жилья – в разы уступают западным аналогам и будут оказывать скорее психологическое, чем финансовое давление на инвесторов. Таким образом, в отечественных условиях введение рыночного налога на недвижимость может дать достаточно иррациональные результаты.

Макроэкономическая нестабильность
Потенциальных поводов для макроэкономических «обострений» становится все больше: проблемы «фискального обрыва» и очередное превышение лимита госдолга в США; потенциальное банкротство Кипра, которое может привести к череде дефолтов в Южной Европе; возможный паралич власти в Италии в связи с неоднозначными результатами парламентских выборов… Дела Греции, Испании, Португалии и т.п. также оставляют желать много лучшего. В общем ситуация взрывоопасная, и рвануть может в любой момент.

Западный мир привык справляться с подобными трудностями с помощью масштабных денежных вливаний, однако этот метод дает все меньший эффект и становится просто опасным – инфляция Запад вполне устраивает, но гиперинфляция не нужна никому. В результате и в Европе, и в США нарастают антимонетарные настроения: вместо затушевывания симптомов кризиса различные политические силы призывают начать борьбу с его причинами. То есть заставить должников наконец меньше тратить и лучше работать.

Но если Запад возьмет курс на экономию, это неизбежно приведет к сокращению потребления и падению цен на ресурсы, в том числе нефть. И как следствие – к снижению курса рубля, который фактически является производной от стоимости черного золота, и резкому уменьшению доходов отечественного бюджета, давно и прочно сидящего на нефтяной игле. Все это, естественно, нанесет удар по и без того невысокой платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости в России.

Самое печальное, что даже если западный мир откажется затягивать пояса и продолжит проедать больше, чем зарабатывает, для российского рынка недвижимости ровно ничего не изменится. Результатом весьма вероятной в таком случае череды дефолтов в Южной Европе станет лихорадка на всех финансовых рынках, обвал курса евро и нефтяных котировок, ослабление рубля на фоне укрепления доллара и т.п. – с соответствующими последствиями для отечественного рынка недвижимости.

Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?
Как отмечал ранее аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в случае серьезного ухудшения макроэкономического фона долларовые цены на недвижимость могут скорректироваться вниз на 20-25%, но вряд ли пробьют дно рынка 2009 г. – около $4000 за метр по индексу IRN.RU, так, сейчас на рынке нет таких пузырей, как в 2008 г. (См. статью «Как глубоко могут упасть цены на недвижимость?».)

Что касается рублевых цен, то, учитывая неизбежное в кризис ослабление отечественной валюты, они снизятся минимально или не снизятся вовсе. Таким образом, даже заметное обострение внешнего фона не нанесет серьезного ущерба внутреннему рублевому рынку, в том числе застройщикам, большинство из которых и доходы, и расходы исчисляют в рублях.

Перенасыщение московского рынка новостроек и увеличение предложения вторичного жилья за счет инвестиционных квартир может быть даже неприятнее макроэкономических пертурбаций и вызвать временную стагнацию на рынке с умеренным откатом цен – на 5-10-15% в зависимости от объекта. И не только в долларах, но и в рублях, так как в отсутствие макроэкономического негатива у российской валюты не будет причин для ослабления.

В свою очередь наложение указанных факторов – приход полноценной второй волны кризиса на фоне роста объемов строительства в старой Москве до 3-4 млн кв. м – чревато повторением сценария 1998 и 2008 гг., когда в долларах цены просели на 30-35%. Глубина падения в рублях будет меньше – опять же за счет ослабления отечественной валюты.

Правда, данный сценарий все же маловероятен. Скорее всего, в ближайшие годы цены на недвижимость останутся волатильными, подрастая на уровне инфляции в периоды относительной стабильности и откатываясь назад во время макроэкономических «обострений». Когда именно случится очередная встряска, предсказать заранее невозможно, так как причины подобных пертурбаций часто носят иррациональный характер. Однако и девелоперам, и риелторам всегда надо учитывать негативный сценарий в своей деятельности – на рынке проявляется все больше факторов, которые могут вывести цены из положения равновесия, поэтому минимизация рисков сейчас значительно важнее увеличения прибыли.

Скачать презентации докладов участников круглого стола IRN.RU:

• руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье: как долго продлится стабильность?»;
• генерального директора компании Altimus Development Владимира Щекина «Власть и девелопер. Эволюция градостроительной политики»;
• директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум групп» Анны Соколовой «Есть ли будущее у апартаментов? Поглотит ли рынок массовый выход новых проектов?»;
• коммерческого директора компании «ЛСР. Недвижимость - Москва» Василия Фетисова «Перспективы освоения промзон в Москве: готовы ли девелоперы застраивать «сложные» площадки?».