Самые странные случаи расторжения договоров купли-продажи недвижимости

Ежедневно в судах Москвы и Московской области расторгается несколько договоров купли-продажи недвижимости. В год их число может достигать 1000. Не очень приятная статистика, в которую рискует попасть любой покупатель жилья. Почему? Иногда по причинам, предвидеть которые совершенно невозможно.

Коряво составленная расписка
Недавно мне удалось быть участником судебного разбирательства по расторжению договора купли-продажи квартиры. Продавец обратился с иском об аннулировании сделки только через два года после ее оформления. Основанием для расторжения договора по истечении столь внушительного срока послужило мнение продавца о якобы отсутствии оплаты, подтверждаемой несколько некорректно оформленной распиской.

Ее содержание свидетельствовало не о том, что бывший собственник получил за проданное им жилье соответствующую денежную сумму, а о том, что он обязуется вернуть стоимость квартиры, если договор не пройдет государственную регистрацию.

И, несмотря на то, что помимо указанной расписки, объективно свидетельствующей о передачи продавцу денежных средств за квартиру, в материалы дела были предоставлены иные доказательства полного расчета между сторонами: свидетельские показания, договоры банковской ячейки, акты доступа к ячейки, ордера по обмену валюты на сумму договора, и наконец, значительный срок, напомню, более двух лет с момента совершения сделки, суд пришел к выводу о том, что квартира оплачена не была, следовательно, договор подлежит расторжению.

Ухудшение состояния здоровья
Был в моей практике прецедент, которому до сих пор я не могу дать ни разумного, ни уж тем более юридического объяснения. В одном из судебных споров ставился вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с существенно изменившимися обстоятельствами. Следует отметить, что Гражданский кодекс очень точно и предметно устанавливает перечень оснований, когда договор подлежит расторжению, одним из таких оснований являются существенно изменившиеся обстоятельства.

Однако не стоит думать, что если у сторон сделки вдруг поменялись планы, то этого достаточно для разрыва договора, вовсе нет. Наоборот, в нашей стране, как, впрочем, и во всем мире, превалирует принцип устойчивости договорного оборота, который не позволяет в одностороннем порядке отказываться от подписанного или оформленного соглашения.

Основанием для расторжения сделки в связи с существенно изменившимися обстоятельствами могут служить, к примеру, выявленный факт обременения квартиры, наличие притязаний/споров со стороны третьих лиц, существенные неисправимые технические дефекты жилого помещения и другое.

И вот мне довелось участвовать в процессе, когда суд расторг договор купли-продажи квартиры через 11 лет после его регистрации, в связи с ухудшением состояния здоровья продавца.

Действительно, преклонный возраст заставил бывшего собственника в один год перенести сразу и инфаркт, и инсульт. Именно данные обстоятельства легли в обоснование заявленного иска о расторжении договора. Продавец уверял, что на момент совершения сделки не мог предположить, что затраты на лечение и мизерная пенсия – это то будущее, к чему в итоге он придет более чем через десять лет после продажи квартиры. И какими бы абсурдными не покажутся подобные доводы, суд признал их обоснованными и достаточными для расторжения договора. Суд пришел к выводу, что преклонный возраст и старческие болезни – это как раз те самые существенно изменившиеся обстоятельства, о которых одной стороне в сделке ну никак не могло быть известно при продаже квартиры, а если бы они были известны, сделка бы не состоялась.

Генеральному директору и главному бухгалтеру верить нельзя
Пять лет назад ко мне обратилась обычная рабочая семья. Клиенты продали свою трешку и, добавив последние средства, оформили покупку большей по площади четырехкомнатной квартиры. Жилье приобреталось в офисе застройщика, что возводил и продавал дома в элитном районе Москвы. Договор подписывался непосредственно генеральным директором, денежные средства вносились тут же в кассу компании с передачей приходного кассового ордера о приеме средств и выдачей справки о полной оплате договора, с подписью все тех же генерального директора и главного бухгалтера. Справка, как и положено, была заверена печатью.

Получив ключи от нового жилья и освежив его легким ремонтом, покупатели тут же получили из суда исковое заявление: о расторжении договора и возврате квартиры обратно в собственность застройщика.

Как впоследствии было установлено, директор и бухгалтер, приняв от покупателей деньги, положили их в свой карман, не проводя по бухгалтерии. Присвоение скоро выявилось назначенным аудитом, мошенники-руководители пустились в бега, а застройщик, не получивший оплату за недвижимость, обратился в суд, последний требования удовлетворил. Семья осталась на улице.

К сожалению, суды не признают оплату, даже если она попадает в компанию, но присваивается ее сотрудниками без перевода на расчетный счет. И как бы абсурдно это не выглядело, ведь плательщик-покупатель не имеет возможностей контролировать хождение средств внутри сторонней организации, договоры в аналогичных случаях подлежат расторжению. Единственное, на что вправе претендовать обманутые участники сделки – заявлять о мошенничестве отдельных должностных лиц компании с возмещением с них в свою пользу оплаченных денег.

Из приведенных примеров следует, что ничто не способно оградить добросовестного покупателя от риска остаться без жилья, даже при надлежащем его оформлении и безусловной оплате. Именно поэтому следует очень и очень тщательно проверять каждое слово в каждом документе, проходящем по сделке: и договоре, и платежках, и уставных и личностных документах продавца.