Топ-4 самых опасных схем покупки квартир в новостройках

Описывает адвокат Олег Сухов – специально для IRN.RU

Еще с 2005 г. введен в силу 214-ФЗ Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Многие покупатели новостроек ошибочно полагают, что закон, имеющий обязательную силу, защитит их, что они не могут быть обмануты. Однако подобные предположения не соответствуют действительности, а ряды обманутых дольщиков разрастаются. Застройщики продолжают использовать неправомерные схемы продажи жилья, чтобы гарантировать собственные интересы.

Уступка от подрядчика
Застройщики, как правило, не возводят дома сами, за свой счет, собственными орудиями труда и техникой. Строительство дома передается генеральному подрядчику или нескольким подрядчикам, которые в свою очередь привлекают субподрядчиков (более мелкие компании). С субподрядными организациями, что поставляют стройматериалы, осуществляют узконаправленные работы, застройщики предпочитают расплачиваться не денежными средствами, а квартирами. Совсем не редкостью являются договоры уступки или соинвестирования, встречающиеся между застройщиком и подрядчиком (субподрядчиком). И самое интересное в подобных договорах то, что они действительны только до той поры, пока основной застройщик и мелкая строительная компания «дружат». Как только дружба заканчивается и начинается война, что бывает достаточно часто и вызвано или претензиями к работе, или их оплатой, права на квартиру у субподрядчика аннулируются.

Схема, когда субподрядные компании продают дольщикам полученные за исполненные работы квартиры, встречается очень часто. Она является одной из самых рискованных на рынке первичного жилья, более того, не соответствующей действующему законодательству, квартиры реализуются в обход закона через предварительные договоры или уступки права без должного подтверждения оплаты.

В моей практике был неприятный судебный пример, когда субподрядная компания продала жилье в новостройке, подтвердив свои права договором уступки и частичным актом по исполненным перед застройщиком работам. Однако прямой привязки между данными документами не было, и при возникшем конфликте субподрядчик не смог доказать, что частично выполненные работы как раз и являются результатом взаимозачета по подписанному договору уступки. Уступка была признана не состоявшейся, а дольщик остался без квартиры.

Вексельная схема не от застройщика
Вексельная схема продажи квартир в новостройках очень удобна строительным компаниям. Она освобождает не только от налогообложения. Она освобождает от обязанности компенсации убытков, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, если возводимый объект имеет погрешности и не построен в заранее намеченные сроки.

Грамотный механизм реализации квартир по вексельной схеме лишает дольщиков возможности предъявить претензии к основному застройщику.

Вексельная схема направлена на реализацию отношений, когда дольщики приобретают лишь ценную бумагу, порой совсем посторонней компании, и эту ценную бумагу они должны поменять на квартиру, если застройщик согласится на подобный обмен.

Практика знает огромное количество примеров, когда покупатели квартир в новостройках оставались ни с чем только потому, что векселя были оформлены на небольшие, иногда подставные компании - пустышки, которым проще обанкротиться и не возвращать деньги, чем возлагать на себя бремя передачи так и не полученного от застройщика жилья.

Подобный пример был на юго-западе столицы, когда более двух лет дольщики безуспешно пытались доказать в Зюзинском районном суде г. Москвы права на квартиры, предъявляя в качестве платежных документов векселя никому не известной организации. Все иски судом были оставлены без удовлетворения.

Предварительный договор долевого участия в строительстве
Схема оплаты предварительного договора долевого участия очень часто срабатывает на дольщиков магнетически, без сбоев. Однако, если застройщик предлагает подписать не основной, а именно предварительный договор, это должно насторожить, т.к. невозможность регистрации основного договора долевого участия означает наличие проблем у строительной компании, не позволяющих установленным законом способом регистрировать основные договоры.

На самом деле причин может быть множество, и каждая из них способна привести к неразрешимому конфликту.

Так, в одном из моих судебных процессов выяснилось, что застройщик, подписавший предварительный договор долевого участия с дольщиком, по факту не являясь застройщиком, вообще не в праве был его оформлять.

Хорошо, что судебная практика выработалась в данном направлении однозначно и в пользу дольщиков, только и именно это помогло мне закрепить за клиентом, заключившим предварительный договор долевого участия, права на квартиру в новостройке. Однако стоит помнить, что предварительный договор долевого участия, оформленный не с застройщиком, а с посторонней компанией, не имеет никакой юридической силы, соответственно, не порождает обязанностей, в том числе по передаче уже оплаченного жилья.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключают только проблемные застройщики, не способные получить разрешение на строительство, открыть регистрационный адрес в Росреестре и оформить договоры долевого участия по 214-ФЗ.

При этом не стоит думать, что если застройщик или инвестиционная компания предлагают предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, все это смахивает на мошенничество, нет. Однако однозначно данная схема свидетельствует об отсутствии у застройщика необходимых документов, достаточных для регистрации договоров долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Указанные проблемы могут быть как значительными, так и не очень. И именно в зависимости от степени их существенности возможны как действительные сложности получения жилья в новостройках, способные привести к банкротству и потере оплаченной недвижимости, так и формальные, быстро решаемые в судебном порядке.

Последние двадцать лет продажи квартир в новостройках осуществляются по очень различным, порой совсем незаконным схемам. И по крайней мере в ближайшие пять лет данные схемы будут занимать свое главенствующее место. Какие-то из них имеют серьезную опасность, другие формальную, незначительную. При этом всегда стоит помнить, что покупка жилья в новостройке, независимо от названия сделки и громкого имени застройщика, – это всегда повышенный риск.