Московские власти продолжают очередной крестовый поход борьбы с «серым рынком» аренды квартир в Москве, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Государевы люди озабочены пополнением казны, поэтому вполне мифические недоплаченные 5 млрд руб., которые якобы можно собрать с «серых» лендлордов, преследуют их, как тень отца Гамлета (см. статью «Аренда квартир в Москве: завышенные ожидания»).
Московские чиновники оценивают число арендуемых квартир в 300 000. Так недавно заявил журналистам заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов. По его информации, ежегодно в Москве сдается в аренду до 300 000 квартир и комнат, приводит слова чиновника РИА «Новости». Из них 150 000 вроде как выявлено. Правда, Шаронов уточнил, в 2011 году подоходный налог от сдачи квартир в аренду заплатили 7500 человек. В 2012 году их число выросло до 15 000 человек. Потери доходов бюджета столицы оцениваются в 5 млрд руб. в год.
«Это огромные деньги для бюджета», – заявил начальник отдела мобилизации доходов департамента экономической политики и развития Москвы Алексей Григорьев в недавней программе «Неделя в городе». В ней принял участие и заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков.
По оценке специалистов www.irn.ru, не такие уж и огромные. По сравнению с бюджетом Москвы – более 1,5 трлн руб. – капля в море. А головной боли при собирании – очень много. Потребуются серьезные расходы на администрирование этого налога – на дополнительных работников налоговых служб, поощрения участковых инспекторов и «добровольных помощников», которые будут поставлять информацию о сдаваемых квартирах, и т.д. (см. «Руководитель IRN.RU: заставлять арендодателей платить налоги нерентабельно»).
Особенно если принять во внимание другую статистику. По данным исследования корпорации «ИНКОМ», в пределах МКАД сдается около 10% от общего объема жилого фонда столицы. На протяжении последних лет данный показатель практически не меняется: число квартир, находящихся в экспозиции ежемесячно, составляет примерно 36 000 объектов. В 2012 г. минимальная стоимость найма жилья в пределах МКАД равнялась 23 000 руб., объем предложения составил 32 600 объектов. Общая стоимость аренды всех столичных квартир, находившихся в экспозиции в 2012 г., – 19,1 млрд руб. (Рассчитать, во что обойдется снять квартиру своей мечты или за сколько можно сдать в аренду жилье, можно на онлайн-калькуляторе «Оценка аренды квартир в Москве».)
Если посчитать 13% подоходного налога от суммы, названной специалистами «ИНКОМа», то получится, что весь потенциальный доход столичного бюджета меньше 2,5 млрд руб.
А если значительная часть арендодателей зарегистрируется в качестве индивидуальных предпринимателей, то ставка налогообложения опустится до 6%. Как уже отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», ожидания в подобных расчетах явно завышены. Сдавая квартиру, исправный налогоплательщик обычно регистрируется как индивидуальный частный предприниматель, соответственно, ставка налогообложения составит уже не 13%, а 6%. Соответственно, возможные поступления в бюджет уменьшаются еще наполовину. (Подробнее в статье «Арендодатели квартир должны платить налоги, но кампании по их сбору неэффективны».)
Сравним с реальными налогами
В бюджет Москвы в 2012 г. за аренду квартир дополнительно поступило около 130 млн руб. налогов, сообщила руководитель столичного управления Федеральной налоговой службы (ФНС) Марина Третьякова. «В прошлом году дополнительно привлечено к декларированию более 7000 сдатчиков жилья, что позволило увеличить платежи в бюджет на 130 млн руб.», – сказала она, выступая на заседании расширенной коллегии управления ФНС по Москве.
По ее словам, столичные налоговики также привлекли в 2012 году к декларированию более 82 000 физических лиц, получивших доходы от продажи имущества, что позволило дополнительно получить в городской бюджет 750 млн руб.
Лазейка для богатых
В статье «Аренда квартир в Москве: завышенные ожидания» уже приводились примерные оценки возможности собрать дополнительные налоги с разных сегментов рынка. Оставив за пределом внимания низший ценовой сегмент – с комнат стоимостью 7000-8000 руб. в месяц много не собрать, – лучше рассмотреть для начала элитный рынок, на котором цифры впечатляющи.
Самыми платежеспособными квартиросъемщиками в Москве теперь являются россияне, к такому выводу пришли эксперты Penny Lane Realty. С 2012 года иностранцы понизили планку по арендным ставкам на квартиры в сегменте от $10 000 на 15-20%. А платежеспособность россиян ежегодно показывает тенденцию к росту. Если в 2011 году самая высокая ставка аренды, которую готов был заплатить россиянин, составляла $35 000 в месяц, то в 2012 году россиянами были озвучены ставки $40 000 и $50 000 в месяц.
«Все чаще мы получаем запросы от иностранцев на квартиры с арендной ставкой менее $10 000 в месяц, например, на квартиры за $6000-9000. Я думаю, что снижение арендных ставок у иностранцев связано с кризисными явлениями в Европе, судя по всему, иностранные компании, которые снимают квартиры для сотрудников, сократили бюджеты. Ставки россиян в сегменте от $10 000 ежегодно растут. Российские квартиросъемщики не жалуются на финансовые трудности, – говорит Илья Плаксин, директор департамента аренды жилья Penny Lane Realty. – Сейчас многие топ-менеджеры переезжают в Москву. Повышается их социальный статус, изменяется семейное положение, стиль жизни – все это в совокупности с материальным доходом ведет к увеличению ставок, которые россияне готовы платить за снимаемое жилье», – говорит он.
Понятно, что рынок столь дорогих квартир в аренду ограничен, но он существует. Конечно, владельцы стремятся сократить налоговое бремя, исправно оплачивая налоги, но регистрируясь как ИП. Но с 1 января индивидуальные предприниматели могут купить патент на сдачу квартир в аренду стоимостью 60 000 руб. ($2000) в год. И тогда их налоги превращаются в совершенно незначимые суммы по сравнению с доходами.
Подробнее о том, почему платить налоги даже при желании муторно и сложно, как налоговики собирают доказательную базу против уклоняющихся от уплаты налогов – в последующих статьях на www.irn.ru.
Также по теме: