Офис в Москве: дешевле Лондона, дороже остальной Европы

Московский офисный рынок со ставками в премиальном сегменте в $1150 за 1 кв. м в год остается самым дорогим в Европе после Лондона, считают в Jones Lang LaSalle. Арендные ставки для помещений класса А и класса В+ в российской столице сейчас варьируются в диапазонах $625-850 и $400-600 за 1 кв. м соответственно.

Интересно: исходя из данных JLL, ставки аренды фактически начали превышать докризисный уровень, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Оценки JLL, похоже, не завышены. Например, вчера компания «Экоофис» объявила о завершении отделочных работ в бизнес-центре в премиальном месте – Тверская ул., 9, стр. 7 – там заявленные ставки колеблются от 25 000 руб. до 30 000 руб. ($830-1000) за кв. м в год. Стоит обратить внимание: сама компания позиционирует здание как B+, а не класс А. Но уже сдано 85% площадей.

«Активность участников офисного рынка, в том числе и девелоперов, резко возросла во второй половине 2012 года на фоне стабилизации экономической ситуации и нивелирования политических рисков, связанных с президентскими выборами в России. В самое ближайшее время будут введены в эксплуатацию некоторые крупные объекты, начатые несколько лет назад и замороженные в период кризиса. Тем не менее, угроза острого дефицита качественных офисных площадей в Москве сохраняется и может стать реальностью уже в 2014 г., когда «докризисные» проекты будут поглощены арендаторами, а «посткризисные» еще не будут завершены», - прогнозирует управляющий партнер Bluestone Group Денис Трущенко.

В течение 2012 года общая доля свободных площадей снизилась незначительно, с 13% по итогам 2011 г. до 11%. Доля свободных площадей в сегменте класса В практически весь год была стабильна и находилась на уровне 10%. Доля свободных площадей в сегменте класса А уменьшилась с 17% в конце 2011 г. до 15% в конце 2012 года.

Ставки аренды в течение всего 2012 года оставались стабильными: $1100-1200 в сегменте класса А Прайм, $650-750 в сегменте класса А, $400-450 в сегменте класса В. Согласно прогнозам CBRE, ставки аренды останутся стабильными на протяжении 2013 года при сохранении текущих макроэкономических тенденций.

Как это бывает каждый год, оценки объемов ввода площадей за 2012-й и заявленного объема ввода на 2013-й гг., да и другие количественные показатели у игроков рынка сильно разнятся, иногда в полтора, а то и в два раза. Однако в отчетах компаний четко прослеживаются некоторые главные тенденции развития рынка, отмечают в www.irn.ru.

Во-первых, правительство Москвы пошло на послабление политики в области строительства. Это касается не только жилья (см. статью «Власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре»), такая же ситуация наблюдается в области коммерческой недвижимости. Градостроительной земельной комиссией были одобрены офисные проекты в центральном районе Москвы, а также за его пределами (например, «Аврора III», МФК «Водный» и «Лотос», проекты на Коровьем Валу и улице Академика Пилюгина и др.).

Во-вторых, происходит усиление тенденции децентрализации: зона за пределами Третьего транспортного кольца и МКАД остается лидером как по объему нового офисного строительства (60%), так и по объему заключенных сделок (40%), отмечают в CBRE.

Некоторые дополнительные соображения можно прочитать, просмотрев подробные показатели рынка офисной недвижимости в Москве.

Децентрализация – главная тенденция нового года
В течение нескольких лет в центральной части Москвы может освободиться около 500 000 кв. м офисной недвижимости, цитирует генерального директора Forum Properties Сергея Воронина «Интерфакс».

По его мнению, это произойдет в результате активной децентрализации, которая наблюдается на рынке офисной недвижимости. Компании, для которых местонахождение в центре города не является критичным для ведения бизнеса, переедут в новые здания на периферии столицы или за МКАД. В первую очередь это могут быть телекоммуникационные и финансовые структуры, отметил эксперт.

Переезд, естественно, обуславливается более выгодными условиями аренды офисов без понижения классности недвижимости. Ставки аренды в центре Москвы на офисы класса А держатся на уровне $800-1000 за кв. м, а в периферийных районах заметно ниже.

За прошедший год было введено в эксплуатацию пять зданий класса А общей площадью 219 000 кв. м, что составляет чуть менее 40% нового предложения (на 5 п. п. больше чем в 2011 г.). Только 18% построенных в 2012 г. зданий расположены в Центральном деловом районе, отмечают в JLL.

По мнению коммерческого директора KR Properties Анны Двуреченской, Москва почти исчерпала возможность строительства офисных зданий внутри Садового кольца. Поэтому девелоперы, занимающиеся созданием новых бизнес-центров, неизбежно будут вытеснены за пределы МКАД. Эту тенденцию подтверждает аналитика Knight Frank: было заявлено рекордное количество объектов на МКАД, в течение прошлых 3-4 лет девелоперы почти не проявляли интереса к таким удаленным площадкам.

А в пределах ТТК, в том числе в центральных районах, можно ожидать появления новых деловых кварталов, возникающих в результате редевелопмента промзон. По данным Knight Frank, Москва находится на низком уровне обеспеченности офисными площадями: чуть больше 1000 кв. м на 1000 человек. Тогда как в Мюнхене, например, этот показатель приближается к 15 000 кв. м.

Урок кризиса не прошел даром
Как отметили в CBRE, активнее всего вели себя российские арендаторы, их доля в общем объеме спроса на офисные площади составила 54%. Важный момент: арендаторы – как российские, так и западные компании, арендующие представительские офисы в Москве, – все чаще настаивают на том, чтобы арендные ставки были зафиксированы в рублях.

Новое предложение пока немногочисленно
По данным нового исследования CBRE, основные показатели офисного рынка в 2012 году были относительно стабильными: объем нового строительства составил 556 264 кв. м, снизившись на 8% по сравнению с 2011-м, а объем заключенных сделок составил 1 млн кв. м, что на 14% меньше показателя 2012 года.

Общий объем офисных площадей, заявленный девелоперами к вводу в 2013 году, превышает 1,1 млн кв. м. Аналитики Bluestone Group полагают, что в реальности будет построено 86% от анонсированных объемов. В предыдущие несколько лет девелоперы офисной недвижимости ежегодно вводили в эксплуатацию не более 60% от заявленных в начале года площадей.

«В течение 2012 г. офисный рынок Москвы развивался интенсивно и в большей степени качественно, – считает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank (Россия и СНГ) Никола Обайдин. – В 2013 г. мы ожидаем аналогичную динамику. Объемы нового строительства сейчас довольно невысокие – 700 000 - 750 000 кв. м в год, тогда как в 2013 г. мы прогнозируем чуть более 1 млн кв. м площадей».

В декабре 2012 г. в Северном административном округе г. Москвы был введен в эксплуатацию новый деловой комплекс класса А – «АЛКОН». Это единственный бизнес-центр такого класса на рынке столичной офисной недвижимости, строительство которого было завершено в IV квартале 2012 г., отмечают в JLL.

Общие основные показатели офисного сектора рынка коммерческой недвижимости Москвы

показатели	класс объектов офисной недвижимости:
	класс А			класс B+			класс B-
структура рынка, %:
2009 год	16%	-		28%	-		56%	-
2010 год	18%		13%	27%		-4%	55%		-2%
2011 год	20%		11%	35%		30%	45%		-18%
2012 год	25%		25%	40%		14%	35%		-22%
2013 год (прогноз)	30%		20%	45%		13%	25%		-29%
уровень потенциального торга при заключении сделки, %:
2009 год	25%	-		25%	-		30%	-
2010 год	10%		-60%	15%		-40%	20%		-33%
2011 год	5%		-50%	10%		-33%	10%		-50%
2012 год	10%		100%	10%		0%	20%		100%
2013 год (прогноз)	10%		0%	10%		0%	20%		0%
стоимость продажи объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м, без учета НДС:
2009 год	160 000	-		110 000	-		80 000	-
2010 год	260 000		63%	150 000		36%	110 000		38%
2011 год	270 000		4%	170 000		13%	110 000		0%
2012 год	300 000		11%	175 000		3%	100 000		-9%
2013 год (прогноз)	300 000		0%	170 000		-3%	100 000		0%
стоимость аренды объектов офисной недвижимости, RUB за 1 кв. м в год, без учета НДС:
2009 год	19 000	-		12 000	-		8 000	-
2010 год	27 000		42%	14 000		17%	10 000		25%
2011 год	27 000		0%	16 000		14%	10 000		0%
2012 год	30 000		11%	15 000		-6%	9 000		-10%
2013 год (прогноз)	30 000		0%	17 000		13%	9 000		0%
доля вакантных площадей, %:
2009 год	23%	-		22%	-		22%	-
2010 год	7%		-70%	15%		-32%	18%		-18%
2011 год	10%		43%	15%		0%	20%		11%
2012 год	12%		20%	13%		-13%	20%		0%
2013 год (прогноз)	13%		8%	10%		-23%	25%		25%
доля операционных расходов, %:
2009 год	19%	-		22%	-		23%	-
2010 год	16%		-16%	18%		-18%	21%		-9%
2011 год	14%		-13%	17%		-6%	15%		-29%
2012 год	10%		-29%	15%		-12%	10%		-33%
2013 год (прогноз)	7%		-30%	10%		-33%	8%		-20%
реальная доходность объектов офисной недвижимости (с учетом доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год	12%	-		11%	-		10%	-
2010 год	10%		-17%	9%		-18%	9%		-10%
2011 год	10%		0%	9%		0%	9%		0%
2012 год	10%		0%	9%		0%	9%		0%
2013 год (прогноз)	10%		0%	10%		11%	9%		0%
базовая доходность (без учета доли вакантных площадей и доли операционных расходов), %:
2009 год	7%	-		6%	-		6%	-
2010 год	8%		14%	6%		0%	6%		0%
2011 год	8%		0%	6%		0%	6%		0%
2012 год	8%		0%	6%		0%	6%		0%
2013 год (прогноз)	8%		0%	8%		33%	6%		0%

Источник: Swiss Appraisal