Самый неудачный способ приобрести квартиру

Адвокат Олег Сухов предупреждает об опасности заключения договора пожизненной ренты. Специально для IRN.RU

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, четвертое место по числу сделок с недвижимостью, после договора купли-продажи, дарения и мены, занимает договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Но судебная статистика утверждает, что наиболее часто расторгаемым является как раз договор пожизненного содержания с иждивением (рента). Почему так?

Полное отсутствие понимания специфики договора
Общаясь с несколькими сотнями клиентов, заключивших договор пожизненной ренты, мне удалось выявить несложную статистику. А именно: ни один из них до конца не осознавал, как следует исполнять подобный договор, несмотря на его нотариальное оформление.

И нет в том ничего странного, ибо и большинство нотариусов до сих пор не способны объяснить огромное количество противоречий в содержании договоров ренты.

На одном из моих недавних заседаний для дачи пояснений в процесс была вызвана нотариус. Ее заключение поразило даже суд: «На дату оформления спорной сделки все нотариусы одинаково составляли документы, как именно понимать содержание рассматриваемого договора, сказать затрудняюсь, писала как все».

Моя адвокатская практика подтверждает: мало кто разбирается, чем отличается договор ренты от пожизненного содержания с иждивением, более того,  существует путаница по определению возмездности данных сделок, что в настоящее время имеет наиважнейшее значение.

Рассмотрим подробнее
По договору ренты покупатель квартиры обязан ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу, не более того. По договору пожизненного содержания с иждивением подобное исполнение не допускается. В последнем случае покупатель должен оказывать личный уход и содержание продавца, как то: покупать продукты, лекарства, одежду, убираться в квартире, иное. Большинство свои обязанности путают или не знают, допуская замену личного ухода и содержания ежемесячной оплатой предполагаемых расходов, что является безусловным основанием к расторжению сделки.

Существенное значение имеет возмездность договора ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Например, если продавец передал покупателю квартиру за плату, пусть самую незначительную, например, 10 000 руб., обязанность по ежемесячным расходам нового собственника остается в рамках, установленных договором и привязанных к МРОТ (минимальный размер оплаты труда), равному 100 рублям. Например, ежемесячные выплаты или финансовый эквивалент необходимого объема оказания услуг по содержанию продавца, установленный таким договором в размере не менее 2 МРОТ (самый распространенный вид договоров), будет равен 200 рублей в месяц.

Если же при оформлении сделки стоимость квартиры не оплачивалась, договор считается безвозмездным, а расходы покупателя составят от одного до двух прожиточных минимумов в месяц, независимо от условий договора. В Москве в 2012 году величина прожиточного минимума соответствовала 9719 рублям.

В ноябре 2011 года вступил в силу закон, изменивший размер содержания для покупателей, но только по безвозмездным договорам пожизненной ренты. Для них введена обязанность ежемесячной оплаты или расходов, соответствующих одному или двум прожиточным минимумам независимо от ранее прописанных условий договора. Указанный закон не распространяется на приобретателей квартир по возмездным сделкам, им, как и прежде, достаточно укладываться в объем расходов, установленных договором: 2 МРОТ – 200 рублей, 3 МРОТ – 300 рублей и т.д.

Доказать исполнение невозможно
85% договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением заключаются между родственниками или близкими знакомыми. При тесных и доверительных отношениях, порой неудобно или даже невозможно требовать документального подтверждения его исполнения. Привозит, скажем, покупатель квартиры продавцу продукты, язык не повернется попросить за них расписку. Или после уборки в квартире какой такой акт о проделанной работе требовать?

Вот и получается, что долгие годы сделка исполняется, всех всё устраивает, но документы об этом не составляются.

В связи со старческими капризами, но намного чаще по «науськиванию» родственников или новых знакомых продавцов квартир, как правило, пожилых людей, последних убеждают к обращению в суд с расторжением договора в связи с его якобы неисполнением покупателем. А почему нет, если велика вероятность вернуть квартиру в свою собственность.

Если в судебном заседании покупатель, призванный оказывать продавцу помощь, уход, обеспечивать его ежемесячно продуктами, лекарствами, одеждой, иным, не представит письменных доказательств осуществления подобных обязательств, договор будет расторгнут в связи с его неисполнением, а квартира возвратится обратно продавцу.

В приведенных спорах лишь 15% собственников удается оставить за собой жилье, преимущественное большинство из которых заранее позаботилось о сборе письменных доказательств в свою пользу.

В одном из судебных процессов при попытке расторгнуть договор пожизненной ренты покупателем, оказывающим продавцу услуги содержания и ухода, в суд была представлена толстенная тетрадь, в которую вносились записи за весь период действия договора, отражающие исчерпывающий перечень оказанных услуг и проявленных забот. Ежемесячно получательница таких услуг расписывалась в том, что ее все устраивает и претензий она не имеет. Именно эта тетрадь стала основным доказательством по делу, и только благодаря ей суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.

Для суда старость больше в почете, чем закон
Дела о расторжении договоров пожизненной ренты рассматриваются в судах общей юрисдикции, которые отличаются особой сентиментальностью и в большей степени руководствуются принципами морали и сострадания, недопустимо забывая о верховенстве закона.

При подобном отношении к ведению процессов, когда буквально в каждом деле сторонниками расторжения договора пожизненной ренты выступают пожилые и больные люди, снисхождение и понимание к ним судей всегда весьма велико.

На одном из моих последних рассмотрений суд апелляционной инстанции расторг договор только потому, что у бабушки, продавшей 13 годами ранее свою квартиру, ухудшилось здоровье. Как ни странно, но суд посчитал подобные обстоятельства существенными и достаточными для возврата ей квартиры.

Не могу сказать, чем руководствовался судебный состав, также состоящий из пенсионеров. По-видимому, тем, что возврат квартиры восстановит бабушке здоровье. Не знаю, возможно ли сие? Но то, что никто не вернет покупателю его квартиру и расходы более чем за десять лет ухаживаний за престарелой продавщицей и полным ее обеспечением, это очевидно.

Безусловно, в приведенном деле еще предстоят кассации вплоть до Верховного суда, однако подобное решение является показательным и должно многих навести на соответствующие мысли.

Договор пожизненной ренты – очень специфическая сделка. Не только ее участники порой не могут разобраться в обоюдных правах и обязательствах друг к другу, часто это не под силу и нотариусам, призванным оформлять документы. И дабы не совершить роковой ошибки, даю всем очень простой юридический совет – не покупайте квартиры по договорам пожизненной ренты.