Отказаться от квартиры в Москве – безумие или здравый расчет
Введение с 1 января 2014 г. налога на недвижимость должно подвигнуть владельцев сразу нескольких купленных, но «простаивающих» квартир пустить их в рыночный оборот – либо распродавая эту собственность, либо сдавая жилье в аренду. Соответственно, увеличение объема предложения должно, по идее, в будущем сдерживать рост цен. Такое положительное следствие налоговых преобразований неоднократно подчеркивал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (см. статьи «Руководитель IRN.RU: рыночный налог на недвижимость полезен с социальной точки зрения», «Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I»).
Но есть существенный момент. По действующему закону бесплатно приватизировать жилье можно только до 1 марта. Не вдаваясь в подробную статистику, можно указать, что находящегося не в частной собственности жилья в России сохраняется около 20% – это остающиеся в муниципальной собственности квартиры и дома.
На решение вопроса о его бесплатной приватизации остается чуть более двух недель. Возможно, кто-то успеет «впрыгнуть в уходящий поезд», но даже физические возможности регистрирующих органов власти не будут способны обработать вал заявлений, если он вдруг в последние дни резко возрастет. Так было, например, в декабре в Санкт-Петербурге: поток заявлений увеличился в 2012 г. более чем вдвое по сравнению с 2011 г., а пик активности пришелся на декабрь, по данным компании АРИН.
Но тот же срок – чуть более двух недель – остается и для обратного процесса. Процедуры деприватизации жилья. Пока что можно расстаться с собственностью почти безболезненно (если не считать изматывающей процедуры: поскольку она не прописана в законодательстве, но разрешена, каждый случай приходится решать через суд). Если изменений в законодательстве не случится (а это возможно), с 1 марта возврат собственности муниципалитетам будет закрыт.
Давайте посидим, подумаем. Почти для любого россиянина, особенно живущего в слаборазвитых регионах, обладание квартирой в Москве – немыслимая роскошь (см. «Рынок недвижимости России по итогам 2012 г. и прогнозы на 2013 г.», «Приложение 1. Справочно-статистические материалы», «Приложение 2. Регионы»).
Возникает естественный вопрос: кому же придет в голову отказаться от собственности ценой в сотни тысяч долларов и просто вернуть ее в городскую казну? Желающие, оказывается, находятся.
«За 2012 г. от приватизации отказалось 15% населения, половина из них – те, кто решил расприватизировать жилплощадь и распрощаться со статусом собственника», – говорит адвокат Олег Сухов (постоянный автор портала www.irn.ru, специализируется на проблемах недвижимости).
Нести бремя собственности становится все тяжелее: именно собственник оплачивает коммунальные услуги и ремонт жилья, в том числе и капитальный. Примерно 10% семейного бюджета тратит обычная российская семья на оплату коммунальных услуг, а рядовые пенсионеры – все 50%. Если же гражданин живет в муниципальной квартире по договору социального найма, то ставки для него намного ниже (они дотируются из бюджета).
Известно много случаев, когда звезд эстрады, других знаменитостей привлекали к суду за неуплату коммунальных расходов в квартирах, которые были ими куплены, но в которых никто не жил. Логика владельцев была простая: никто не пользуется услугами, почему их нужно оплачивать?
Управляющая компания видит ситуацию по-другому: поставщики услуг выставляют счета за целый дом, и если кто-то из владельцев квартир счета не оплачивает, то общие расходы бьют по кошельку честных плательщиков.
А уж когда возникнет необходимость в капитальном ремонте многоквартирного дома, то владельцам квартир «мало не покажется». Но если собственник жилья – муниципалитет, то он и платит.
Причина вторая – с 2014 года вводится единый налог на недвижимость. Ставка налога будет рассчитываться, исходя не из заниженной оценки БТИ, а из рыночной стоимости, т.е. реальной и более высокой. Размер налога, соответственно, существенно увеличится. Для многих жителей столицы, где стоимость квадратных метров – одна из самых высоких в мире, эти суммы существенны. Наниматели квартир (прописанные на неприватизированных квадратных метрах) единый налог на недвижимость платить не должны. А вот владельцам апартаментов (нежилых помещений по определению) придется платить в пять раз больше, чем владельцам обычных квартир (об этом сегодня заявил заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков в интервью программе «Экономика» телеканала «Москва-24»).
А вот самое смешное. Неуплаченные взносы за коммунальные услуги грозят неплательщикам максимально невыездом за рубеж (такие санкции уже начали применять) и долгими судебными разбирательствами. Но неуплаченные налоги за недвижимость сулят весьма ощутимый срок по статье Уголовного кодекса. И заплатить их нужно будет за 2013 год (sic!) не позднее 1 ноября 2014 г.
Но в отличие от коммунальных платежей, которые нужно вносить помесячно, налог нужно будет заплатить за весь год сразу. И многие могут увидеть в извещении из налоговой инспекции сумму, например, равную доходу за 1-2 месяца.
А возможность расприватизации жилья может остаться в прошлом. Правда, сейчас активно обсуждается ее продление на неопределенный срок. Но согласно законопроекту, внесенному в Госдуму, вернуть жилье в муниципальную собственность сможет только тот, кто изначально оформил его на себя. Под действие законопроекта не подпадают помещения, приобретенные на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, внесения пая в ЖСК. Также нельзя расприватизировать унаследованное жилье, за исключением случая, когда один из участников общей собственности принял в наследство долю приватизированного жилого помещения. По примерной оценке адвоката Олега Сухова, только 40-45% приватизированных квартир проходят через какие-либо сделки (купля-продажа, дарение и т.д.), т.е. 55-60% жилья потенциально пока можно расприватизировать. Пока еще.