Рынок недвижимости России по итогам 2012 г. и прогнозы на 2013 г.

Обзор подготовлен IRN.RU к XVI Национальному конгрессу по недвижимости РФ по просьбе РГР

Сегодня открывается XVI Национальный конгресс по недвижимости РФ. Событие приобретает международный статус: впервые он проходит не на территории России. Его принимает Турция. По просьбе руководства Российской гильдии риелторов аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» подготовил обзор рынка жилья в России к этому форуму.

Чуть более года назад, в декабре 2011 года, руководитель IRN.RU сделал прогноз с громким заголовком «Кризиса в 2012 году не будет!». И его не случилось. По итогам года все макроэкономические показатели остаются в норме, в частности, даже курс доллара к рублю, который всех изрядно напугал в мае-июне 2012 года, закончил этот год ниже, чем был в его начале. Также и на рынке недвижимости все основные показатели оказались не хуже, чем были годом ранее.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за 2012 год цены на недвижимость в Москве и Подмосковье прибавили около 6%. Индекс стоимости столичного жилья вырос с $4979 за квадратный метр в декабре 2011 года до $5279 за метр в декабре 2012 года. Впрочем, сразу же следует отметить, что прирост цен в 2012 году не был последовательным. Цены на квартиры в Москве даже немного превысили отметку конца этого года уже к концу апреля – началу мая, однако нестабильность на финансовых рынках и резкий скачок курса доллара вызвали коррекцию цен вниз. К середине лета индекс стоимости жилья вернулся на уровень начала года, но за второе полугодие вновь постепенно подрос до весеннего уровня. Таким образом, 2012 год наглядно продемонстрировал тезисы, сформулированные аналитическим центром IRN.RU в конце 2011 года в последней части статьи «Будет ли недвижимость тихой гаванью?»:

1.В ближайшие годы средний уровень цен на жилье будет оставаться примерно таким же, как сейчас, но это не означает, что цены будут все время стоять на месте.
2.В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их «просадка», но такие периоды не будут продолжительными.
3.На рынке будет повышенная волатильность – частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, будет сменяться обратным движением с той же амплитудой.

По сути, эти тезисы будут оставаться актуальными и далее, пока в макроэкономике не произойдут те или иные структурные изменения.

Главный фактор ближайших лет – макроэкономика
Судя по всему, сейчас на рынке недвижимости вполне может установиться умеренный восходящий тренд, но он вряд ли окажется продолжительным. Очередное макроэкономическое обострение может быстро положить ему конец, как уже было в мае-июне уходящего 2012 года. Даже вполне понятна возможная причина очередного обострения – проблема «фискального обрыва» в США и очередное превышение лимита госдолга Америки. Это вполне может вызвать новые резкие перепады на финансовых рынках в самое ближайшее время, а также существенные скачки курсов валют, что не замедлит сказаться и на рынке недвижимости.

Если предстоящие макроэкономические перипетии окажутся незначительными, то рынок недвижимости от них только выиграет – деньги потекут сюда и активность покупателей только возрастет. Если же сложности примут более значительный размах, то и квадратный метр вполне может испытать очередную коррекцию. По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на апокалипсис не стоит рассчитывать и в дальнейшем - по крайней мере, на рынке недвижимости. А вот второй волны кризиса исключать нельзя. Только на 2008 г. она похожа не будет.

Макроэкономический фон, который в последние годы определяет погоду на рынке недвижимости, в 2012 г. к лучшему не изменился. Мировая экономика по-прежнему больна и не подает надежд на выздоровление, несмотря на регулярные денежные вливания - в виде новых раундов программы количественного смягчения в США, бесконечных кредитов стоящим на грани банкротства странам Южной Европы и т.д. и т.п.

Подобное «лечение», разгоняя маховик инфляции, приводит к обесцениванию проблемных долгов западных стран. Но при этом никак не затрагивает устоявшуюся экономическую модель, которая позволяет «золотому миллиарду» тратить значительно больше средств, чем он реально зарабатывает. Очевидно, что отказа от системы, приведшей к кризису 2008 г., в обозримом будущем ожидать не приходится. Социалистические заветы про экономику, которая «должна быть экономной», «флагманам капитализма» совсем не близки – чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть репортажи из сотрясаемых народными протестами Испании или Греции.

В результате, с одной стороны, инфляция способствует подорожанию реальных активов, в том числе недвижимости, а с другой, системные изъяны экономической модели регулярно провоцируют периоды нестабильности на рынках, не позволяя установиться продолжительному восходящему ценовому тренду. Из-за этого цены на недвижимость во многих городах России ведут себя весьма необычным образом, характерным скорее для биржевых индексов: нет ни длительного роста, ни падения, вектор меняется каждые несколько месяцев.

Локальные факторы
Картина развития рынка жилья в России (по крайней мере, в регионах, статистика цен на квартиры по которым доступна) также иллюстрирует эти тезисы. Конечно, для каждого города и региона характерны свои особые закономерности и тенденции, однако кратковременные «взлеты» и «спады» прослеживаются во многих местах (см. Приложение 1. Справочно-статистические материалы. ТАБЛИЦЫ 1 и 2).

Как один из самых ярких примеров можно привести Омск. (См. Приложение 1. Справочно-статистические материалы. ТАБЛИЦА 2.) В 2010 году цены в городе подросли на 22%, согласно данным РГР. В следующем, 2011 г., произошла резкая коррекция – на 25% вниз. А в прошлом году рынок взлетел «ракетой» на 68,4%. Самое смешное, что в первом полугодии рост был зафиксирован на уровне всего 1%, а вот за последние шесть месяцев 2012 г. рост цен составил 66%. Прибавление по 11% в месяц – такое даже в Москве было очень давно, не очень долго и сейчас вспоминается как сказка. Кстати, для сравнения: за 2012 г. объем ввода жилых домов в Омске составил 89,8% от уровня предыдущего года (подробнее см. в Приложении 2. Регионы).

Впрочем, не стоит останавливаться на подробном анализе ценовых ситуаций в отдельных регионах (все данные приведены в сводных таблицах в Приложении 1. Справочно-статистические материалы). Важнее подчеркнуть: на каждый отдельный рынок региона или города влияют как общие макроэкономические факторы, отражающие ситуацию в России и в мире, так и локальные. Эти локальные факторы, хотя и вторичны по сравнению с макроэкономикой, однако временами могут накладывать не меньший отпечаток на развитие местных рынков.

И неизвестно, какой из местных факторов будет влиять на конкретный рынок сильнее. Административно-волюнтаристский или климатический, развитость транспортной инфраструктуры или уровень образованности населения. В этой связи полезно познакомиться с исследованием Российского союза инженеров, опубликованным осенью прошлого года. Эта организация подготовила «Генеральный рейтинг привлекательности российских городов», в котором попыталась учесть большинство возможных локальных факторов (подробнее об этом можно прочитать в статьях «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России» и «Казань – город с явно недооцененной недвижимостью в России»).

Сравнение итоговых результатов и, соответственно, места в рейтинге городов (см. Приложение 1. Справочно-статистические материалы. ТАБЛИЦА 3) с данными по ценам на жилье и объемами строительства может помочь в определении не только инвестиционной привлекательности города. Это дает пищу для размышлений о значимости локальных факторов и может подсказать: является ли тот или иной рынок переоцененным или у него есть значительный потенциал роста.

Оценка городов осуществлялась по следующим направлениям: демографические и социальные характеристики общества, развитие экономики городов, благосостояние граждан, инновационная и предпринимательская активность, доступность жилья, развитие жилищного сектора, состояние инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры, развитие сектора социальных услуг, природно-экологическая ситуация. (Подробнее см. «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Распределение коэффициентов весомости

Источник: РСИ

Таким образом, согласно выводам специалистов РСИ, важнейшей характеристикой при определении степени привлекательности города является фактическая динамика численности населения, наглядно показывающая истинные предпочтения людей и объективные факторы развития городов. С одной стороны, люди устремляются в высокоразвитые города с хорошими условиями для жизни, с другой - приток населения способствует экономическому развитию. Данный тезис подтверждает общероссийская тенденция роста большинства городов-миллионеров и деградации малых населенных пунктов. Поэтому значимость индекса динамики численности населения самая высокая.

Объемы жилищного строительства
За прошлый год в РФ возведено 65,2 млн жилья, что превышает показатель уровня 2011-го на 4,7%. Тогда в России было построено 62,3 млн кв. м жилья – на 6,6% больше, чем в 2010 г.

Министр регионального развития Игорь Слюняев считает возможным увеличить объем строительства жилья к 2018 г. почти вдвое по сравнению с нынешним – до 120 млн кв. м в год. «Каждый год мы… наблюдаем рост жилищного строительства примерно на 3-4% ежегодно... У меня есть ощущение, что 120 млн кв. м в год – это вполне реальный показатель к 2018 г.», – сказал министр.

Положительная и устойчивая динамика есть. На 3-4% или даже на 5-6% в год. Но до 2018 г. осталось пять лет.

Как отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», показатели последнего года свидетельствуют скорее о спаде темпов развития (4,7% против 6,6%) и никак не подтверждают радужных прогнозов. Чтобы вводить к 2020 году 140 млн кв. м жилья ежегодно (по одному квадратному метру на человека) – а именно такую задачу ставило руководство страны, – нужна положительная динамика по 20% в год.

Вернемся к официальной статистике. В 2012 г. организациями всех форм собственности построено 826 800 новых квартир, что на 5,3% больше, чем в 2011 году. В декабре 2012 г. построено 261 700 квартир.

Динамика ввода в действие жилых домов

Источник: Росстат

«В качестве целевого индикатора мы ставим для себя планку – чтобы в 2015 году доля семей, имеющих возможность приобрести стандартную квартиру с помощью собственных и заемных средств, составила 30%, к 2018 году – 50%. Доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах до конца 2015 г. должна составить 7,4% от общей площади вводимого жилья в МКД и 10% – к 2020 году», – заявил в конце прошлого года министр.

Как показывают данные Росстата, общий тренд объемов строительства жилья, в общем-то, если не топчется на месте, то восстановился с посткризисного периода. Прибавил за два года примерно 10%. Откуда возьмутся за ближайшие пять лет экономические предпосылки для роста объемов строительства минимум на 20% в год – неясно.

Резкого повышения уровня жизни населения, которое позволило бы вдруг начать откладывать сбережения на жилье в достаточных объемах, также ждать не приходится (см. статью «В чем состоит вторая волна кризиса?»). По данным Росстата, за январь - август 2012 года реальные (с учетом инфляции) доходы населения в Москве упали на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а реальные располагаемые доходы (с учетом инфляции и обязательных платежей) сократились на 9,1%. Уровень жизни москвичей снижается не первый год: в 2011 г. зарплаты в реальном выражении уменьшились на 4%, а доходы от собственности - на 12%. Расходы, напротив, растут: доля трат на оплату товаров и услуг увеличилась за два года с 70,7% до 85,6%.

Может быть, спрос упадет и заставит снизиться цены предложения? Тоже вряд ли. О том, что рынок недвижимости в ближайшие годы будет волатильным, аналитический центр www.irn.ru писал еще в 2011 г. в статье «Будет ли недвижимость тихой гаванью?». Минувший 2012 год этот прогноз полностью подтвердил. (См. также статью «Недвижимость Москвы, Подмосковья и России после 2012 года: конца света не будет, но и «эпохи Возрождения» тоже».) Пока на рынке держится плавный восходящий тренд, отыгрывающий инфляцию (см. статью «Обзор рынка недвижимости по итогам января 2013 года»). Может, опять на нефть уповаем? Вот беда, слишком много в этой области озвучено, наоборот, пессимистичных сценариев.

Для сравнения: а как наращиваются темпы строительства в денежном выражении? Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в России в 2012 году вырос по сравнению с 2011 годом на 2,4% – с 5,14 трлн руб. до 5,712 трлн руб., следует из материалов Росстата. Рост на 2,4% за год – это как минимум в три раза меньше уровня даже официальной инфляции.

Подробнее об объемах строительства и общей ситуации в ряде регионов России можно прочитать в Приложении 2. Регионы.

Налоги и цены растут, а доходы падают
Негативное влияние макроэкономических проблем на рынок недвижимости дополняет и усиливает внутрироссийская специфика. А именно – очень низкий платежеспособный спрос на недвижимость (при огромном неудовлетворенном потенциальном спросе), который продолжает сокращаться в связи с ростом расходов – как отдельных домохозяйств, так и компаний - на фоне сокращения доходов. Конечно, одна из причин такого положения дел – вышеописанная макроэкономическая ситуация. Однако национальная фискальная политика также вносит в общее дело свою немалую ложку дегтя.

С 2011 г. социальные налоги с фонда заработной платы в России увеличились с 26% до 34%, а для малого бизнеса – с 14% до 34%, то есть сразу в 2,5 раза. Потом государство немного «сжалилось» над предпринимателями и опустило планку до 30%, введя при этом с 2012 г. дополнительный 10-процентный пенсионный налог на «большие зарплаты». «Большие зарплаты» у народа в понимании чиновников – это все, что выше примерно 43 000 руб. в месяц.

Подобная ситуация приводит к тому, что людям становится все труднее накопить на квартиру. Это опять-таки подтверждается цифрами Росстата. Если в третьем квартале 2010 г. москвичи направляли на сбережения (банковские вклады, уменьшение основного долга по кредитам, покупка ценных бумаг или недвижимости) 17,9% доходов, то в 2012-м - только 6,1%. Что, в общем-то, логично: в тесной хрущобе жить плохо, но можно, а вот без еды, воды и отопления – уже никак.

И подобная ситуация характерна не только для столицы. Если рассматривать многие регионы России, то цены на квартиры там хоть и ниже, но и уровень доходов населения – тоже. Вот и получается, что разница между уровнем доходов и стоимостью жилья в пропорциональном отношении напоминает московскую ситуацию. Более того, за несколько последних посткризисных лет стоимость жилья в большинстве регионов страны постепенно подрастает, отыгрывая инфляцию, а вот реальные доходы населения нередко сокращаются.

По данным Росстата, индекс потребительских цен за 2012 год вырос на 5,1% по сравнению с 2011 г. А реальные располагаемые доходы населения – выросли на 4,2%. Опять расходы опережают доходы.

Ипотечные грезы
Возможности купить жилье в кредит, взяв ипотеку, тоже сокращаются. Как и прогнозировал www.irn.ru в 2011 г. в статье «Руководитель IRN.RU: дефицит ликвидности заставит банки поднять ставки по ипотеке», так и произошло. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в январе-ноябре 2012 г. в России, выросла по сравнению со значением аналогичного периода 2011 года на 0,3 процентного пункта и составила 12,2%. В то же время средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в валюте выросла на 0,1 процентного пункта - до 9,7%.

Скорее всего, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – никаких признаков снижения стоимости заемных денег для самих банков пока не наблюдается. Наоборот, в целях борьбы с инфляцией ЦБ РФ принимает меры, направленные на ограничение ликвидности. С 14 сентября 2012 г. ставка рефинансирования и процентные ставки по операциям Банка России были повышены на 0,25 процентного пункта. Вполне возможно, что в обозримом будущем Центробанк будет вынужден вновь поднять ставки «в связи с ростом цен и инфляционных ожиданий».

Конечно, нельзя исключать, что под влиянием политической необходимости государство спонсирует кратковременное снижение ставок, как это уже бывало, например, перед выборами. Однако искусственно сдерживать фундаментальные экономические тенденции в течение продолжительного времени невозможно. Хотя бы потому, что казна не бездонна. (См. «Объемы ипотеки могут вырасти благодаря политике и вопреки экономике».)

Прогноз рынка недвижимости на 2013 год и далее
В настоящее время рынок недвижимости Москвы и России находится под влиянием двух противоборствующих групп факторов. С одной стороны, макроэкономический негатив, падение доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса на фоне удорожания ипотеки и возможного роста объема предложения должны тянуть стоимость метра вниз. С другой – инфляция и увеличение объема денежной массы должны способствовать росту цен на недвижимость как на реальный актив. Более того, по мнению аналитического центра IRN.RU, «вес» этих противоборствующих факторов будет примерно равным. Дело в том, что власти обычно «допечатывают» столько денег, сколько необходимо для затыкания очередной дыры.

А значит, в ближайшие годы на рынке недвижимости не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены квадратного метра, ни его обвального падения. Стоимость недвижимости независимо от сегмента или региона будет «плавать» в некотором характерном диапазоне цен, возрастая в периоды улучшения ситуации и активизации рынка, и корректироваться вниз в периоды очередной волны кризиса или нового макроэкономического или политического обострения.

Если рассматривать цены на квартиры в Москве по индексу IRN.RU, то этот диапазон составляет примерно $4000-6000 за квадратный метр. Именно так цены на жилье в Москве и ведут себя уже последние шесть лет – «плавают» в указанном диапазоне. Подробнее об этом говорится в статье «Рост цен на квартиры в Москве по-настоящему закончился еще в 2006 году». А если рассматривать цены на квартиры в Подмосковье или в другом регионе России или цены в других сегментах рынка недвижимости, то диапазон там будет свой и динамика за последние годы будет иметь свои особенности, однако общая суть сильно отличаться не будет. Пока не произойдут существенные структурные перемены в экономике, с наибольшей вероятностью, стоимость квадратного метра либо будет топтаться на месте, то есть оставаться прежней, либо умеренно подрастать на уровне инфляции – процентов на 10 в год.

Но это не означает, что ценовые тенденции будут полностью идентичны во всех сегментах или на всех локальных рынках. Больше шансов подорожать будет у качественных объектов на рынках, где есть стабильный спрос, а предложение ограничено. Прежде всего, это новостройки Москвы и вообще хорошее жилье в столице и других крупных городах России, с оптимальным соотношением цены и качества.