Апартаменты в Москве: мышеловка для искателей норок на рынке недвижимости. Часть II

В последние годы девелоперы были ограничены в возможностях запуска новых жилых проектов, в том числе из-за активного пересмотра инвестконтрактов. Это заставляло девелоперов искать любые возможности удовлетворить запросы рынка. Лазейкой, на которую власти поначалу закрыли глаза, стало возведение апартаментов – формально нежилых площадей, но полностью приспособленных для проживания.

По данным компании Est-a-Tet, общий объем апартаментов без учета элитной недвижимости составляет 20% от всего московского жилья, то есть на апартаменты приходится каждое пятое предложение в столице (см. «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I».).

Чем же привлекательны апартаменты
По оценке специалистов компании KR Properties, апартаменты в ценовой категории $9000 - 13 000 за кв. м в ЦАО выходят на первый план среди предпочтений инвесторов.

Согласно исследованию покупательских предпочтений, сегодня только 10% элитных квартир приобретается с инвестиционными целями. Апартаменты приобретаются в 40% случаев для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. В loft-квартале «Даниловская мануфактура 1867» и в Manhattan House апартаменты были проданы быстрее чем за год, и каждая пятая покупка была сделана с инвестиционной целью.

Апартаменты на старте продаж предлагаются на 15-20% дешевле, чем сопоставимые по качеству квартиры в тех же районах, и в дальнейшем рост цен достигает 60% в год, повышаясь в зависимости от степени готовности объектов. В новостройках высокой степени готовности и уже готовых для проживания апартаменты дорожают почти так же активно, как и квартиры, – цена в среднем повышается на 10% в год.

Динамика изменения цен предложения в течение прошлого года (средневзвешенная цена) – по элитным квартирам и апартаментам

Источник: KR Properties

В то же время срок экспозиции апартаментов на рынке существенно ниже, чем у проектов с квартирами. Например, в Хамовниках квартиры в элитных жилых комплексах за год распродаются на 26-28%, в то время как апартаменты в том же месте и за тот же срок реализуются почти наполовину. Продажи в проектах KR Properties показали следующую динамику: «Николаевский дом» – распродано 38% апартаментов в течение года; Clerkenwell House – реализовано 45% за год.

Уже сегодня в ЦАО Москвы объем предложения апартаментов в указанной ценовой категории ($9000 - 13 000 за кв. м) почти в два раза превосходит объем отобранных по тем же критериям квартир: 500 объектов против 240.

Количество предложения квартир и апартаментов в ценовой категории 9000 - 13 000 за кв. м в ЦАО и в районе Хамовники

Источник: KR Properties

Существенную долю предложения составляют апартаменты в «Москва-Сити» – до 70% всех апартаментов Москвы с ценой $12 000 за кв. м. Доля апартаментов в общем объеме новостроек – около 30%, то есть каждый третий объект, реализуемый на рынке в сегменте бизнес-, премиум- или элиткласса, – это апартаменты. Подавляющее большинство апартаментов (54%) сосредоточено в многофункциональных комплексах, 42% представляют собой лофты, 4% – предложение в бывших административных зданиях.

«В текущем году ЦАО пополнится минимум тремя новыми проектами с апартаментами», – прокомментировал директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

На фоне красивых предложений не стоит забывать о том факте, который все продавцы апартаментов признавали, но посмеиваясь. Невозможность прописки. Кого сейчас волнует прописка? Времена изменились. Мы люди свободные в свободной стране.

Люди-то мы свободные, но времена не очень изменились. Как писал еще великий Норкотт Паркинсон, «продавец недвижимости постарается отвлечь вас великолепным видом из окна, а тем временем обронить ключи от кладовки». Что же такого находится в чулане? Про налоги – в статье «Апартаменты: новые мышеловки для искателей норок на рынке недвижимости. Часть I». 

Почему власти неявно, но активно ополчились против апартаментов? Описывая рынок апартаментов в столице, специалисты Est-a-Tet указывают, что в 2013-14 гг. на московский рынок недвижимости должно выйти 15-16 проектов апартаментов общей площадью 300 000 кв. м. В результате по сравнению с прошлым годом доля апартаментов может вырасти с 20% до 25%.

Впрочем, по мнению Est-a-Tet, этот сценарий будет действительным, только если не произойдет серьезных изменений со стороны городской администрации. В частности, глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин уже заявлял о возможном распространении на апартаменты требований по созданию социальной инфраструктуры. Таким образом, застройщиков могут обязать строить детские сады и школы. Этот сценарий может снизить привлекательность формата апартаментов для девелоперов и повысить себестоимость проектов.

Проект является по всем параметрам де-факто жилым, однако комплекс называется апартаментным. В любом случае строительство апартаментов подразумевает возведение какой-то коммерческой недвижимости и развитой инфраструктуры, которая должна удовлетворять потребности как жителей комплекса, так и сторонних посетителей.

А вот де-юре, это коммерческая недвижимость. Ее строительство действительно не обременено обязанностью застройщика возводить объекты социальной инфраструктуры. Когда этот момент обсуждался с городскими властями, да и с покупателями тоже, обычные аргументы застройщиков были такими: «Покупатели апартаментов – весьма обеспеченные люди, они все равно будут лечиться в платных клиниках и отдавать детей в элитные школы, поэтому предусматривать дополнительные социальные мощности в шаговой доступности необязательно».

Так было раньше. А сейчас? Учитывая посткризисные времена, возможно, кое-кто захочет с обычной простудой прийти в обычную поликлинику – ныне по страховому медицинскому полису можно обратиться в любую. Но вот беда – из-за недостатка обычных поликлиник там длинные очереди. Мало кто из приобретателей апартаментов вспомнит, что именно застройщик его места проживания обошелся без затрат на социальную инфраструктуру. Нет, все помянут крепким словом российские порядки.

Для справки: по данным Est-a-Tet, на начало 2013 г. в Москве было представлено 29 проектов апартаментов. К элитной недвижимости относятся такие проекты апартаментов, как ЖК «Резиденция Знаменка», «Смоленский Deluxe» и «Арбат, 32». БОльшая часть объектов относится к сегменту премиум-класса, например, «Империя Тауэр», «ОКО», «Николаевский дом» и другие. Меньшая доля приходится на объекты бизнес-класса. До сих пор на проекты апартаментов сохраняется дисконт по сравнению с обычным жильем, который составляет около 15%.