Государство способно сделать жилье доступнее
Но пока оно мешает девелоперам строить дешево
Спрос на жилье в Москве остается на высоком уровне. Цены на недвижимость в черте МКАД заставляют людей все чаще искать квартиры в области. Конечно, в Подмосковье цены ниже, но это не решает в полной мере проблему доступности жилья. О том, какие существуют способы снизить цены на недвижимость, рассказали президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в ходе онлайн-конференции «Кто построит доступное жилье? Прогноз развития рынка недвижимости экономкласса».
Дорогая столица
Средняя стоимость квадратного метра в Москве, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» на конец января, составляет 163 500 руб. за квадратный метр. «В столичных новостройках цены стартуют с 90 000 руб. за «квадрат», однако это единичные предложения – обычно за квартиры больших площадей, где общая стоимость квартиры все равно будет слишком высокой для среднего москвича, либо с какими-то существенными недостатками, например, на первых этажах в проектах с неудачным местоположением, - говорит Олег Репченко. – Более реально найти жилье экономкласса по цене примерно более 130 000 руб. за метр».
Как отмечает Владимир Воронин, доступное жилье стало весьма призрачной категорией на территории Москвы в связи с сокращением строительства. «Уже сейчас цена в 140 000 - 150 000 руб. за 1 кв. м считается для Москвы вполне нормальной ценой, и даже психологический рубеж уже пройден», - подчеркивает эксперт.
В ближайшее время ситуация вряд ли изменится. «Даже при существенном ухудшении макроэкономической обстановки рынок жилья вряд ли повторит сценарий 2008 года, так как и правительство, и девелоперы стали более рациональными, а значит, и лучше подготовленными к подобному развитию событий. Поэтому, даже если наступит новый кризис, недвижимость вряд ли рухнет на треть, как было в прошлый раз», – считает Олег Репченко. Но и серьезного роста цен эксперт не ожидает – цены на жилье останутся примерно на нынешнем уровне, максимум – будут отыгрывать инфляцию.
Владимир Воронин считает, что стоимость квадратного метра в Москве на сегодняшний день имеет довольно значительный потенциал роста, что обусловлено прежде всего ограниченным предложением. «Т.е. в перспективе стоимость квадратного метра в Москве продолжит рост и будет опережать инфляцию как минимум в два раза», - прогнозирует он.
За доступностью – в Подмосковье
В Подмосковье ситуация иная. «На рынке недвижимости Московской области отмечается затоваренность. Поэтому расти в цене будут только наиболее ликвидные и качественные объекты, другое жилье вряд ли подорожает, а неудачные объекты могут даже просесть в цене, – считает Олег Репченко. – Да и сейчас жилье в Подмосковье намного доступнее столичного. Это нормальный процесс – перемещение доступного жилья в пригороды». Другое дело, что эти пригороды должны быть приспособлены для жизни, особенно с точки зрения транспортной доступности, считает руководитель www.irn.ru.
Предложение в Подмосковье очень насыщено, поэтому в погоне за максимально дешевым жильем можно столкнуться с неприятностями. «Если нарисовать типовой портрет максимально дешевой квартиры, то это будет либо город дальнего Подмосковья на удалении 80 км и далее от МКАД, или же дом от неизвестного застройщика в небольшом поселке в радиусе за 40 км от МКАД», - рассказывает Владимир Воронин.
Если новостройка стоит значительно дешевле среднего по городу, это может свидетельствовать о низком качестве работ, отсутствии заявленной инфраструктуры, затягивании сроков строительства или даже возможном банкротстве застройщика, не грамотно рассчитавшего экономику проекта.
Но и в проектах известных застройщиков недалеко от МКАД можно найти доступные квартиры. «Предлагаю рассмотреть конкретный пример: возьмем однокомнатную квартиру в одном из проектов ФСК «Лидер» ЖК «20 Парковая» в Балашихе, в уже готовом доме. Полная стоимость квартиры 2,7 млн руб. Ипотечный кредит на приобретение квартиры в этом комплексе можно взять, например, в банке «Возрождение». Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, т.е. 540 000 руб. Соответственно, кредит выдается на остаток в сумме 2,16 млн руб. Если заемщик берет кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составляет около 27 000 руб. В этом случае банку необходимо показать совокупный доход семьи (доход заемщика и созаемщика) в размере 55 000 рублей, – поясняет Владимир Воронин. – Если заемщик берет кредит на 10 лет, то ежемесячный платеж составляет 33 500 рублей, а доход семьи должен составлять около 70 000 рублей».
По данным ФСК «Лидер», при помощи ипотечного кредитования сейчас приобретается более 40-45% квартир. Есть ипотечные продукты с более низким первоначальным взносом – 10%. Однако Олег Репченко не рекомендует брать кредиты на пределе возможностей: «Комфортный для человека первоначальный взнос составляет не менее 30% от стоимости квартиры, а лучше иметь половину суммы. Ввязываться в ипотеку с минимальным взносом и выплачивать половину зарплаты очень рискованно».
Сделать доступнее
Чтобы определить способы повышения доступности жилья, стоит понять, из чего состоит себестоимость квадратного метра для девелопера. Владимир Воронин проиллюстрировал эти составляющие на примере одного из реальных проектов в ближнем Подмосковье, который компания рассматривает для возможного участия. Себестоимость складывается из стоимости прав на земельный участок (20%), проектно-изыскательских работ (3%), стоимости подключения и прокладки инженерных сетей (14%), собственно строительства домов (48%), благоустройства территории (2%), строительства социальных объектов (11%) и контроля за строительством (2%). «Процентное соотношение статей в структуре себестоимости меняется от проекта к проекту. Иногда к этим расходам добавляются так называемые «обременения» – расселение ветхих домов, перебазирование промышленного предприятия и т.п.», – отмечает эксперт.
Что можно сделать для снижения себестоимости? «Например (такие инициативы были и есть), предоставлять застройщикам бесплатно или по льготным условиям землю под строительство объекта, выделять бюджетное финансирование для строительства сетей или объектов соцкультбыта, – полагает президент ФСК «Лидер». – В качестве примера могу привести Сочи, где город предоставлял инвесторам землю и за свой счет подводил к объекту все необходимые инженерные коммуникации, застройщик только возводил дома. Эти меры существенно снижали себестоимость строительства объекта для застройщика, и, соответственно, цена за квадратный метр для конечного покупателя была невысокой».
Государство ставило основной задачей насыщение рынка предложением доступного жилья с помощью созданного им Фонда РЖС. «Для этого фондом разработаны и утверждены на федеральном уровне требования к качеству массового жилья, производится выявление неиспользуемых земельных участков, которые через систему аукционов распределяются между застройщиками доступного жилья, – рассказывает Владимир Воронин. – Фонд РЖС предлагает и голландские аукционы, победителем которых становится тот застройщик, который предложит минимальную цену продажи этих квартир. Эта цена квадратного метра фиксируется в договоре на застройку территории, а взамен строители получают землю бесплатно. Кстати, в среднем, по статистике по России, в целом дома, построенные на землях Фонда РЖС, являются одними из самых недорогих в своем сегменте». Правда, по словам Олега Репченко, доля РЖС на рынке земли под застройку невелика.
Доступное – не означает дешевое для покупки
Еще один способ повысить доступность жилья, широко используемый в Европе, – строительство доходных домов. «Это вполне здравая мысль, и на Западе большинство горожан живут в съемном жилье, – утверждает Владимир Воронин. – К сожалению, рынок аренды квартир у нас представлен практически исключительно частными собственниками. Помимо того, что доходные дома практически никак не отражены в действующем законодательстве, есть проблема рентабельности таких проектов для девелоперов. За счет длительного срока окупаемости в диапазоне 25 лет (против 2-5 лет в случае продажи квартир) проекты доходных домов малоинтересны застройщикам. К примеру, прибыль от сдачи в аренду офисов в среднем составляет порядка 15% годовых, в случае арендного жилья это не более 3-6%».
Длительная окупаемость во многом определяется стоимостью самого земельного участка, стоимостью подключения к инженерным сетям, т.е. теми расходами, которые необходимо нести сразу, еще до начала строительных работ. «Таким образом, проблема развития доходных домов тесно завязана с проблемой снижения стоимости жилья экономкласса, – уверен президент ФСК «Лидер». – Ведь в обоих случаях на цену существенно влияет стоимость земли (которая в свою очередь может быть спекулятивно «задрана» в десятки раз) и сетей. Вот в этом направлении и нужно искать возможности сокращения себестоимости строительства».
Олег Репченко согласен, что пока строительство домов больше выгодно государству, чем бизнесу. «Поскольку государству земля достается бесплатно, это существенно снижает расходную часть бюджета строительства. Кроме того, у государства есть доступ к дешевым и длинным деньгам – например, через Пенсионный фонд, поэтому оно более готово к долгому сроку окупаемости проектов», – полагает эксперт
Чтобы строительство доходных домов хоть как-то было выгодно девелоперу, государство, по мнению Владимира Воронина, должно принять ряд мер: бесплатно выделять землю под такие проекты, выделять субсидии, ставка по кредитованию таких проектов не должна превышать 3-4%.
Таким образом, уже сейчас в Подмосковье есть относительно доступные для граждан проекты. Однако, чтобы успешно развивать рынок доступного жилья, необходимо снизить себестоимость строительства. Между тем пока для девелоперов создаются только новые препятствия. Кадастровая стоимость земли растет, а с ней повышаются и арендные ставки для девелоперов, и налоги, если она приобретается в собственность. Да и с точки зрения упрощения бюрократических процессов специалисты www.irn.ru существенных улучшений не отмечают.