Адвокат Олег Сухов рассматривает слабые стороны ДДУ. Специально для IRN.RU

Приобретение квартир, офисов, машино-мест через договор долевого участия (ДДУ) принято считать максимально безопасным. Но так ли это на самом деле?

Никто не будет спорить, что договор долевого участия – это единственная в настоящее время защита дольщиков от неблагоприятных или негативных последствий при покупке недвижимости в строящемся доме. Безусловно, если застройщик готов заключить ДДУ, это означает, что у него оформлены отношения на земельный участок, имеется проектная документация и разрешение на строительство, т.е. компания обладает всеми необходимыми документами, согласовала их в регистрационной службе и готова принимать от дольщиков денежные средства, взамен обременяя себя зарегистрированными договорами долевого участия.

Казалось бы, нет никаких оснований для опасения или сомнений – оплаченный ДДУ в скором будущем принесет свои плоды: долгожданную квартиру или офис. Однако подобное мнение не является до конца верным и не соответствует действительности. Как показывает судебная практика, даже если дольщики оформляют договоры долевого участия, многие сталкиваются со сложностями и проблемами, иногда непреодолимыми.


Банкротство
С начала действия Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», т.е. еще с 2005 года практика показала, что застройщики, оформляющие ДДУ, подвержены опасности банкротства не меньше, чем строительные компании, которые уклоняются от работы по 214-ФЗ. Банкротство – самая частая и самая актуальная проблема строительных компаний.

Порядок порядком, но экономические катаклизмы, огромная зависимость застройщиков от местных органов власти, сложность кредитного финансирования, спад спроса на жилье, непрофессионализм сотрудников и многое другое рано или поздно приводят каждого второго застройщика к банкротству. Такие всем известные в прошлом компании, как «Славяне», «Евроинвест», «Кеми Финанс», «Миракс» и многие другие, еще вчера продававшие жилье по договорам долевого участия, в настоящее время либо уже обанкротились, либо находятся в стадии ликвидации.


Двойные продажи
Даже зарегистрированный в Росреестре ДДУ не исключает двойной продажи, не исключает появления иных претендентов на квартиру. Практика свидетельствует, что сотрудники отделений Росреестра порой умудряются регистрировать несколько договоров на один и тот же предполагаемый объект недвижимости, что по окончании строительства и начавшейся регистрации права собственности порождает серьезные скандалы.

Еще более распространенными являются примеры, когда застройщики продают дома сначала по договорам инвестирования или предварительным договорам, а затем те же квартиры реализуют по ДДУ. При указанных схемах в очередь к недобросовестным строительным компаниям выстраиваются целые толпы обманутых покупателей, приобретшие в разное время и по разным договорам одну недвижимость.

Стоит отметить, что судебная практика при подобных спорах весьма неоднозначна. Одни суды признают право на квартиры за теми, кто раньше заключил и оплатил договор, и не важно, что такой договор был предварительным или инвестиционным. Другие суды указывают, что претендентом на жилье может стать лишь дольщик, оформивший договор долевого участия.

В одном из сложнейших судебных процессов по двойной продаже путем заключения договора соинвестирования и затем долевого участия суд апелляционной инстанции, отменяя решение нижестоящего суда, указал: «Если застройщик оформил несколько договоров в отношении одного и того же объекта и по одному из них произведена государственная регистрация, претендовать на спорный объект может тот покупатель, договор с которым зарегистрирован в регистрационной службе, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора».

Ни денег, ни жилья – как бы законодатели ни старались обеспечить интересы дольщиков при банкротстве строительных компаний, пока ничего путного из этого не выходит. Принятые 15 августа 2011 г. поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)», предписывающие облегчить судьбу обманутых дольщиков, не только не решили столь актуальной проблемы, но, наоборот, осложнили ситуацию.

Теперь, если дом не достроен, покупатели могут лишь обращаться в суд с требованиями о включении их в реестр передачи жилых помещений и не наделены правомочиями претендовать на собственность в объекте незавершенного строительства. Дольщики, оплатившие нежилые помещения – гаражи и офисы, вообще ограничены исключительными требованиями возврата денежных средств и не могут претендовать на получение недвижимости.


Лукавый механизм закона
Но механизм банкротства остался неизменным, принципом его всегда служили два правила: первое – деньги вернуть невозможно, второе – завершение строительства производится только за счет дольщиков.

По статистике конкурсных управляющих, средние суммы выплат кредиторам при банкротстве редко превышают 10% от изначально заявленных.

Убытки и неустойка – не гарантия надлежащего исполнения договора застройщиком. Уверен, что почти каждый, кто будет читать эту статью, даже не догадывается, что закон 214-ФЗ составлен так, что практически лишает дольщиков возможности считать себя защищенными от задержек строительства и непередачи квартиры в собственность, а прописанные наказания в виде убытков и неустойки нерадивыми застройщиками легко обходятся.

Например, 214-ФЗ предоставляет компаниям право в одностороннем порядке продлять сроки договора, тем самым неограниченное количество раз отодвигая первоначально прописанные даты завершения строительства. Главное – своевременно предупреждать об этом дольщиков. При своевременном предупреждении покупателей новостроек о затянувшемся строительстве многие суды отказывают во взыскании убытков и неустойки.

Головинский районный суд г. Москвы так обосновал мотивировочную часть решения отказать в праве на неустойку одному из дольщиков: материалами дела установлено, что в соответствии со ст. 6 закона № 214-ФЗ застройщик своевременно уведомил истца о невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок с предложением изменений его условий, что расценивается судом как надлежащее исполнение обязательств ответчика, исключающее применение штрафных санкций.

Покупка новостройки – всегда рискованная сделка, и на любом ее этапе нельзя быть уверенным в том, что завтра оплаченные денежные средства не пропадут, а застройщик не обанкротится, бросив недостроенную «коробку». Договор долевого участия не способен гарантировать положительное завершение отношений по приобретению жилья на первичном рынке. Только целый комплекс мер по изучению и анализу истории работы застройщика, его репутации, наличия правоустанавливающих и разрешительных документов на строительство, определения сроков их оформления в совокупности с договором долевого участия могут уменьшить риски приобретения жилья в новостройке.