Количество зарегистрированных сделок по купле-продаже жилья в Подмосковье в 2012 г. выросло по сравнению с 2011 г. почти на 72% – до 532 905 транзакций. Таковы данные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Подмосковью. Значительная часть деловой активности приходится на первичный рынок: общее число зарегистрированных за минувший год договоров участия в долевом строительстве в Подмосковье увеличилось на 38% и достигло 68 513 соглашений.

Относительная стабильность рынка, если исключить кратковременные периоды волатильности, – хорошее время для решения насущных жилищных проблем, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». В обозримом будущем этой возможностью можно пользоваться (подробнее о вероятном поведении рынка недвижимости в целом см. в статье «Недвижимость Москвы, Подмосковья и России после 2012 года: конца света не будет, но и «эпохи Возрождения» тоже»).


Нарастающая законопослушность…
Итак, число зарегистрированных за минувший год договоров участия в долевом строительстве в Подмосковье увеличилось на 38% и достигло 68 513 соглашений. «Постепенно застройщики понимают, что выгоднее работать честно, прозрачно», – говорит министр по долевому жилищному строительству Московской области Александр Коган.

В регионе создан реестр проблемных застройщиков, появились прецеденты крупных штрафов за незаконное привлечение средств граждан в строительство жилья. Сумма штрафов по постановлениям, вынесенным Комитетом по долевому жилищному строительству и ветхому аварийному жилью, составила 38,3 млн руб., из них на 25,7 млн руб. оштрафованы застройщики, привлекавшие средства граждан в обход закона «Об участии в долевом строительстве». Активно работает информационная кампания по разъяснению гражданам механизмов регулирования долевого строительства.


…и последствия ослушания
Комитет обновил реестр проблемных застройщиков, действующих на территории Московской области, – их число в декабре практически не изменилось, составив 67 компаний, следует из информации на сайте ведомства.

Реестр проблемных застройщиков был создан в Подмосковье в 2012 г. по поручению Сергея Шойгу, занимавшего пост губернатора Московской области. В конце октября 2012 года комитет впервые опубликовал реестр проблемных застройщиков Подмосковья, в который вошла 31 компания. По итогам ноября число застройщиков, попавших в реестр, выросло более чем в два раза - до 66 компаний. По итогам декабря из реестра были исключены две компании и три компании добавлены в список, следует из материалов на сайте комитета.

Представитель пресс-службы комитета пояснила РИА «Новости», что в черный список застройщиков Подмосковья по итогам декабря 2012 г. вошли ООО «Арвида», ОАО «ММП имени В.В. Чернышева» и ООО «Принед-Союз». Исключены из реестра, по ее словам, были компании «МегаСтройИнвест» и «Квартал Гальчино». В частности, компания «МегаСтройИнвест», которая была включена в список из-за несоответствия нормативам финансовой устойчивости, досрочно ввела дома в эксплуатацию и предоставила отчетные документы.

По данным комитета, общее количество объектов долевого строительства в Подмосковье в четвертом квартале составило 1293 дома – на 143 больше, чем в третьем квартале. В эти проекты привлечены средства 73 200 граждан.

Сейчас Комитет Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью призывает дольщиков банкротящейся компании СФК «Реутово», возводящей жилые комплексы «Южная звезда» и «Некрасовский» в Балашихе, как можно скорее направить обращения в арбитражный суд о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений или реестр денежных требований, указывается в сообщении на сайте комитета.


Дорогое и дешевое
В ближнем Подмосковье стоимость новостроек постепенно выравнивается. Самым дорогим из ближайшего пояса считается Реутов, а вот самым демократичным по ценам – Балашиха. Однако, согласно аналитическим данным компании «Домус финанс», разрыв в стоимости между подмосковными городами постепенно нивелируется.

Статистика свидетельствует, отмечается в ее исследовании, что ценовая картина подмосковной недвижимости настолько разнообразна, что по своей структуре напоминает лоскутное одеяло. Даже города, которые расположены по одному направлению или в равной степени удалены от МКАД, могут в разы отличаться по средней стоимости жилых объектов. «Классикой жанра» можно назвать Реутов и Балашиху. В Реутове, который является лидером по дороговизне, средняя температура цен по итогам ноября накалилась до 100 168 руб. за 1 кв. м, а вот в Балашихе – самом доступном городе – стоимость недвижимости остается вполне прохладной – 67 721 руб. за 1 кв. м. (Подробнее о ценовой ситуации по районам Подмосковья см. статью «Картина маслом: новостройки Подмосковья все прозрачнее. Часть II».)

«Если сейчас разницу можно попытаться объяснить наличием в Реутове станции метро, то раньше данного фактора не было. И основной причиной было разное удаление от МКАД, – комментирует генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. – В целом же высокий уровень цен подпитывается не только близостью к столице, но и высоким потребительским спросом в традиционно популярных городах. Ведь то, что уже давно известно, вызывает, как правило, больше доверия со стороны покупателей».

Тем не менее тенденция последнего года свидетельствует о том, что разница в стоимости подмосковной недвижимости очень медленно, но сокращается. Ранее неизвестные или более удаленные от МКАД города постепенно завоевывают популярность, и вслед за спросом повышается цена объектов.

Если сравнить рост стоимости квадратного метра в самых дорогих и самых доступных городах, то получается, что наиболее интенсивно увеличивалась стоимость именно «непопулярных» городов. Например, если Пушкино, Долгопрудный, Железнодорожный и Королев подорожали с июля по ноябрь от 7% до 10%, то в «топовых» Мытищах, Реутове и Красногорске цены изменились минимально - на 1-4%. Максимальный рост был отмечен в Пушкино – 10,1%, а минимальный – в Мытищах (1,6%). А это города, расположенные на одном направлении.

«Такому сценарию развития способствовали несколько факторов. Во-первых, покупатели перестали «бояться» Подмосковья и все чаще маленькой квартире в спальном районе Москвы предпочитают комфортную в одном из областных городов. Во-вторых, при выборе объекта стали ориентироваться не на чужой опыт (мол, если все там покупают, значит – это неплохо), а на собственные требования к жилью: удобное сообщение с тем или иным районом Москвы, параметры дома и квартиры, инфраструктура конкретного ЖК, экология… В-третьих, если несколько лет назад далеко не все населенные пункты ближайшего Подмосковья могли похвастаться хорошей инфраструктурой, то сейчас она интенсивно развивается повсеместно. И, конечно же, ценовой фактор: города с не самой высокой ценой квадратного метра, в которых застройщики предлагают квартиры небольших метражей, становятся наиболее доступными для широкого круга покупателей. В совокупности все это привело к тому, что спрос стал расти, а вслед за ним – и цены», – комментирует Павел Лепиш.


Удаленность
Расстояние до столицы остается главным ценообразующим фактором. «Самые дешевые квартиры находятся в городах, удаленных от Москвы на 130-150 км», – говорится в исследовании Гильдии риэлторов Московской области. По подсчетам экспертов, наиболее доступное жилье в Московской области можно приобрести в городах, удаленных от Москвы на 130-150 км, например, в Рошале (145 км к востоку от Москвы), где квадратный метр на вторичке стоит 28 400 руб. (рост цен за год составил 3%).

Именно там находится самая дешевая квартира, выставленная на продажу во всей Московской области, по данным компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». Трехкомнатную квартиру площадью 56,4 кв. м можно приобрести за 750 000 руб.

Самая же дорогая квартира Подмосковья расположена в Мытищах, по данным компании, – восемь комнат на седьмом этаже 11-этажного дома, общая площадь 335 кв. м, стоит 37 млн руб.

Для сравнения: самая дорогая квартира на открытом рынке в Москве стоит 817 млн руб. Общая площадь этой 10-комнатной квартиры в Пресненском районе – 687 кв. м. А стоимость самой дешевой квартиры на вторичном рынке Москвы – «единички» площадью 13 кв. м на последнем этаже кирпичной пятиэтажки в районе станции метро «Щелковская» - составляет 3,9 млн руб.

Среди других городов с дешевым жильем аналитики выделяют Зарайск (36 700 руб. за 1 кв. м, рост 5%), Серебряные Пруды (38 300 руб., рост 6%), Егорьевск (40 100 руб., рост 3%) и Талдом (40 600 руб., рост 6%).