Картина маслом: новостройки Москвы атакуют промзоны

Участники рынка недвижимости не ожидают, что наступивший год будет для них легким. Причины этого руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко уже описывал в статье «Недвижимость Москвы, Подмосковья и России после 2012 года: конца света не будет, но и «эпохи Возрождения» тоже» – слабость общемировой экономики, нестабильность рынков валют и нефти… Но не все беспросветно: даже при волатильности рынка недвижимости можно ожидать, что рост цен хотя бы не будет отставать от уровня инфляции. Сделки совершаются, их число к концу прошлого года даже выросло, так что стагнации на рынке нет.

Для справки: Количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Москве увеличилось в декабре 2012 г. по сравнению с ноябрем на 19,1% – до 11 366 транзакций, следует из материалов столичного управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). За этот же период число ипотечных сделок в столице, по данным Росреестра, выросло на 32,6% и составило 4025 транзакций. Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в Москве в декабре увеличилось по сравнению с октябрем 2012 года на 18,1% – до 2070 соглашений.

Конечно, оживление рынка в конце года – вещь достаточно привычная, хотя понятно, что приведенные цифры объемов регистрации отражают число сделок, заключавшихся и готовившихся месяцем-двумя ранее. Но есть и другие факторы, которые позволяют девелоперам смотреть в будущее с большим оптимизмом, чем годом ранее. Главный из них заключается в том, что власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре.

Помимо целых кварталов и отдельных домов ветхого и аварийного жилья, реконструкция которых позволит многим девелоперам с умом задействовать фантазию и мощности, на рынок начинают выходить новые застраиваемые участки (см. таблицу и карту в конце статьи). Постепенно в промзоны начинают проникать застройщики жилья (и немного офисных комплексов).

Промзона – это не такой лакомый кусок возле Кремля, как это было возможно еще 5-10 лет назад. Но сейчас и расположение внутри Третьего транспортного кольца может стать предметом зависти и ожесточенного торга.

Год бизнес-класса
На территории старой Москвы практически не осталось свободных площадок под застройку, поэтому, возможно, активнее будут осваиваться промзоны, говорится в прогнозе ГК «Пионер». По мнению специалистов компании, экономсегмент по-прежнему будет вытесняться из границ старой Москвы, а большинство новых проектов – представлены в комфорт и бизнес-классе.

«В 2013 г. мы прогнозируем рост цен на рынке эконом- и комфорткласса Москвы на уровне инфляции плюс несколько процентов, т.е. примерно 10-15%», – считают аналитики компании. Агрессивного роста цен, как в докризисные годы, на рынке не будет, пока нет предпосылок и к снижению цен. Скорее всего, цены будут незначительно повышаться и снижаться на протяжении всего года, но в итоге сохранится тенденция плавного роста.

К выходу на рынок в 2013 г. заявлены многофункциональные комплексы, в составе которых будут апартаменты в апарт-отелях с гостиничным обслуживанием, коих до настоящего времени на московском рынке нет. К таким проектам относится, например, многофункциональный комплекс в Митине от ГК «Пионер».

О преобладании бизнес-класса будущей застройки в старых границах Москвы делают вывод и аналитики компании «НДВ-Недвижимость». По их подсчетам, в 2013 году к сдаче запланировано 64 корпуса новостроек, более половины из них (53%, 34 корпуса) относится к бизнес-классу. На сегмент комфорт приходится 25%, а на эконом – 23%. В целом, на рынке первичного жилья Москвы преобладают объекты высокой ценовой категории, такая же тенденция будет сохраняться и в наступившем году.

В Москве доля жилья бизнес и бизнес плюс класса велика. В уходящем году она составляла от 57% до 62% от общего объема первичной недвижимости. Доля жилья других сегментов намного скромнее. В комфортклассе – 24-27%, а в экономклассе – 12-16%, несмотря на выход во второй половине года нескольких масштабных проектов.

«Преобладание жилья бизнес-класса объясняется тем, что большинство проектов разработано еще до кризиса, когда платежеспособность была на высоком уровне. Кризис внес корректировки, после чего доля проектов комфорт и экономклассов начала увеличиваться», – говорит заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

Для сравнения: в 2014 г. к сдаче запланировано пока 17 корпусов новостроек, и наибольшая доля из них – около 70% – приходится на комфорт и экономклассы. Это как раз те проекты, которые закладывались в период кризиса и ревизии инвестконтрактов. В сегменте бизнес насчитывается только семь корпусов новостроек, которые намечено сдать в 2014 г.

Если же брать в расчет не только ближайшие два года, но и среднесрочную перспективу, то на месте промышленных зон Москвы планируется построить более 6 млн кв. м недвижимости, подсчитали специалисты компании Est-a-Tet. Основная часть – в пределах ТТК, на западе Москвы, но есть проекты в центре внутри Бульварного кольца, а также на окраинах – в Дегунине и в Черемушках. До 80% площади в заявленных проектах отведено под жилые помещения, т.е. в ближайшие годы в столице появится около 5 млн кв. м. нового жилья.

По данным аналитического центра Est-a-Tet, самый большой проект – более 1 млн кв. м – расположен на Бережковской набережной. Это офисно-жилой квартал на месте экспериментального завода полимерных материалов, площадь участка – 28 га. Масштабное преображение ждет район Фили, где готовится сразу четыре проекта. На месте завода им. Хруничева построят жилой микрорайон площадью более полумиллиона кв. м на участке почти 24 га, а на Береговом проезде планируется сразу два проекта – жилой комплекс на месте завода ЖБИ и МФК на месте складских помещений, рядом на месте Западного речного порта также запланирована комплексная жилая застройка.

Крупный МФК строится на Ленинградском проспекте, на месте часового завода «Слава» – полмиллиона офисных площадей и апартаментов. На Красной Пресне сразу три проекта – жилой комплекс на плодоовощной базе «Красная Пресня», реконструкция Краснопресненского сахарорафинадного завода, жилой комплекс на ул. Сергея Макеева. Другие строительные площадки – Бадаевский пивзавод, карандашная фабрика, текстильная фабрика на Б. Саввинском пер., завод «Красный Богатырь» и ряд других.

«В основном эти площадки – будущие жилые комплексы класса бизнес и премиум, а также офисные центры, – комментирует руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. – Выход трети этих проектов ожидается уже в этом году, реализованы они будут в течение ближайших 4-5 лет, то есть на ближайшее время именно эти объекты займут основную часть рынка жилья Москвы». Сложно предсказать, как выход этих объектов повлияет на цены в столице. У промзон есть преимущество по коммуникациям – они на площадке присутствуют, и часто в достатке. Но очистка территории, снос существующих строений, реконструкция зданий могут быть непредсказуемыми по затратам. «Думаю, что за счет этих площадок средние цены на рынке жилья столицы в старых границах увеличатся на 15% за год», – резюмирует эксперт.

Планируемые объекты на территориях промзон

Источник: Est-a-Tet

Места расположения осваиваемых промзон

Источник: Est-a-Tet

По мнению специалистов www.irn.ru, центральная часть города в будущем действительно неизбежно будет притягивать более дорогостоящие проекты, тогда как дешевое жилье будет вымываться на окраины. Хотя это нельзя назвать абсолютной тенденцией. Старые, но крепкие дома могут немного подешеветь в центре в окружении современных высококачественных новостроек (где есть более удобные планировки, комфорт в эксплуатации, подземные паркинги и т.д.). Но все же сохранить высокую цену за счет места. А дорогие дома уже вовсю осваивают Хамовники, не за горами расцвет, например, Давыдкова, Кунцева, Мневников, Крылатского. Там, наоборот, место может дорожать за счет возведения многочисленного качественного жилья. Если взглянуть на карту, то хорошо заметна сформировавшаяся «стрелка» направления, в котором будут осваиваться новые земли – между проспектом Маршала Жукова и Рублевским шоссе. А там, глядишь, уже до Архангельского недалеко, куда рано или поздно, видимо, пробьют «элитный жилой коридор».