Количество проектов малоэтажной застройки в Подмосковье увеличивается. Пока стоимость квартир в таких проектах ниже, чем в многоэтажках. Однако зачастую покупатель малоэтажного жилья может обнаружить неразвитую инфраструктуру вокруг таких объектов.

Количество предложения в сегменте малоэтажных многоквартирных домов с 2008 года значительно увеличилось. По различным оценкам, в 2,5−3 раза. «В кризис мы оказались в ситуации, когда весь объем земель Подмосковья был распределен между крупными лендлордами, которые должны были их развивать, но были лишены этой возможности из-за финансовых проблем. После кризиса правительство стало постепенно закручивать гайки и ужесточать правила игры. Было введено условие — если ты в течение трех лет ничего не делаешь на земле, то администрация может эту землю забрать за нецелевое использование. Поэтому сейчас крупные лендлорды либо продают эту землю, либо реализуют на ней проекты без подряда, либо строят малоэтажные комплексы», — объясняет причины активного развития малоэтажного формата генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По наблюдениям компании «ОПИН», в Подмосковье достаточно сложно найти многоквартирные корпуса действительно малой этажности, т. е. в пределах 4 этажей — в основном в этом сегменте продаются таунхаусы либо 5−7-этажные многоквартирные дома.

В 60% случаев 3−4-этажные многоквартирные корпуса строятся в рамках мультиформатных загородных проектов — чаще всего такие проекты сосредоточены на расстоянии от 5 до 20 км от МКАД. «Моноформатных малоэтажных проектов (то есть сформированных исключительно малоэтажными корпусами) на стадии активных продаж в Подмосковье относительно немного: объемы, поступившие в продажу в 2010—2011 годах, практически полностью реализованы, а в течение 2012 года на рынок вышло не более 15 новых проектов», — говорит руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова.

При этом большинство проектов малоэтажной застройки появляется не в ближайшем Подмосковье. «По нашим оценкам, в 2012 году на загородный рынок Подмосковья (в территориальной зоне до 20 км от МКАД) вышло 5 проектов: „Загородный квартал“, „Николин парк“, „Марьино Град“, „Эко парк Нахабино“ и „Rastorguevo village“ (апартаменты). В большинстве своем новое предложение характеризуется небольшими площадями квартир и, как следствие, невысокими бюджетами. Так, к примеру, в жилых комплексах „Марьино Град“ и „Эко парк Нахабино“ можно приобрести квартиры общей площадью 27−29 кв. м за 1,7−1,9 млн руб.», — говорит руководитель отдела загородного жилья аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Вера Потехина.

По данным компании «Азбука жилья», более 30% всего предложения в сегменте малоэтажного жилья сосредоточено в Новой Москве — на Калужском и Киевском направлении, еще 20% — Минское и Ильинское направления. «Как видно из этого распределения, в основном малоэтажное жилье располагается на территориях, которые больше предназначены для загородного строительства, а не для городского.

То есть в том случае, если на участке земли отсутствует городская инфраструктура, девелоперы принимают решение строить там малоэтажное жилье. Там же, где городская территория развита в большей степени, в основном возводятся средне- и многоэтажные объекты", — поясняет руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский.

По подсчетам компании «Пересвет-Инвест», на территории Новой Москвы строится порядка 14 проектов с малоэтажными домами, большинство из них относится к смешанной застройке. «Например, ЖК „Дубровка“ (с/п Сосенское в 5 км от МКАД) представляет собой смешанную застройку, состоящую из семи многоэтажных домов по 7 этажей и семнадцати 3-этажных отдельно стоящих домов. Малоэтажный Ж К „Рутаун“ (15 км от МКАД в поселке Марьино) представляет собой застройку, состоящую из трехэтажных 2−3-подъездных домов. По Калужскому направлению ведется строительство нового жилого комплекса „Марьино Град“ (срок сдачи 2015 год). Из крупных проектов в области можно отметить малоэтажные микрорайоны — „Новое Нахабино“, „Сакраменто“ и „Аристово-Митино“», — рассказывает маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ксения Гришковец.

Минимальная цена в проектах малоэтажной застройки предлагается на этапе строительства. Однако в зависимости от того, где находится проект, будет различаться и этот показатель. Например, в ЖК «Новогорск» в Химках — (открытие продаж — 6 ноября 2012 года) стоимость квадратного метра составляет 64 тыс. рублей, а в «Бутовских Аллеях» на территории Новой Москвы недалеко от МКАД (открытие продаж в августе 2012 года) — 85 000 — 100 000 руб. «Цена больше зависит не от стадии проекта, а от престижности направления, от площади квартир. Обычно, чем меньше метраж, тем больше цена квадратного метра. Традиционно цены сопоставимых квартир на начальном и завершающем этапах развития отличаются на 25−30%», — говорит руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков.

По оценкам экспертов, стоимость квадратного метра в этом сегменте составляет от 60 000 до 120 000 рублей.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе на начальной стадии строительства в радиусе 20 км от МКАД составляет 71 030 рублей.

Учитывая быстрые темпы возведения таких домов, рост стоимости квадратного метра в проекте может составить 20−25% за год. Однако такое повышение цены будет обусловлено исключительно увеличением стадии готовности проекта. В целом, рост цен в 2012 году в этом сегменте был в рамках инфляции. «Рост цен на рынке сдерживают новые проекты: квартиры выходят в продажу по инвестиционным ценам, которые уже через полгода поднимаются до среднерыночных. К слову, по итогам 2012 года средние цены на строящееся малоэтажное жилье выросли незначительно, как и рынок новостроек в целом — в пределах инфляции. Во второй половине 2012 года цены „встали“, что и привело к таким невпечатляющим показателям», — говорит Екатерина Лобанова. «В 2012 году малоэтажное жилье в Подмосковье в старых границах выросло в цене всего лишь на 2,5%. Зато за 2011 год рост цен составил порядка 25%. Это объясняется тем, что большинство объектов этого типа располагалось на территории Новой Москвы, где факт присоединения территорий к столице сказался на значительном росте цен на жилье. В следующем году мы ожидаем роста спроса в сегменте малоэтажного жилья вместе с ростом предложения в данном сегменте, что будет обеспечивать умеренный ценовой рост в рамках инфляции, порядка 6−7% в год. В случае начала активного освоения территорий Новой Москвы темп роста может значительно увеличиться», — считает Артем Ржавский.