Сегодня Госдума приняла в третьем чтении закон о страховании ответственности застройщиков. Как это отразится на рынке недвижимости? Уменьшится ли количество обманутых дольщиков? Как изменятся цены на новое жилье? На эти и другие вопросы «Газете.Ru» ответили аналитики, эксперты и участники рынка недвижимости.
Закон предполагает страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. Чтобы уменьшить свои риски, застройщик может получить поручительство банка, застраховать свою ответственность на открытом рынке или вступить в общество взаимного страхования.
У меня вызывает некоторые сомнения возможность решить проблему обманутых дольщиков с помощью обязательной страховки, так как риски тяжело прогнозируемы. Так, ежегодное количество ДТП или, например, пожаров остается примерно на одном уровне из года в год. Поэтому страхователь может рассчитать вероятность наступления страхового случая, от чего зависят и его риски, и стоимость страховки. В то же время предсказать, например, сколько застройщиков обанкротится через 2 года, невозможно. В период роста хорошо себя чувствуют даже компании-пирамиды, которые финансируют строительство существующих объектов за счет продаж новых. Зато когда случается кризис, банкротятся не только они, но и вполне добросовестные застройщики.
Поэтому при возможном массовом срыве сроков строительства из-за ухудшения макроэкономической обстановки не хватит никакого страхового фонда, чтобы выплатить компенсации всем пострадавшим дольщикам.
При этом у дольщиков может возникнуть ложное чувство защищенности. Люди будут менее тщательно взвешивать риски и с большей легкостью принимать решение о покупке квартиры у того или иного застройщика. В результате это может только увеличить число обманутых дольщиков. Да и сами застройщики будут больше рисковать деньгами дольщиков — ведь, если что, за них заплатят.
Я принимал участие в обсуждении этого законопроекта, которое проводилось среди девелоперов. У него есть как свои плюсы, так и минусы. Однозначно, этот закон сократит число обманутых дольщиков. Но здесь есть свои нюансы. Например, получить банковскую гарантию невозможно. Более реальные варианты — застраховать жилье от недостроя в страховой компании либо создать общество взаимного страхования по типу СРО, которое будет одно на всю Россию.
Общество взаимного страхования будет действовать следующим образом. Если кто-то не построил дом, то физлицо получает компенсацию из этого общества в расчете средней стоимости квадратного метра, установленной Минрегионразвитием. Даже если рассматривать сегмент экономкласса, то здесь средняя стоимость метра составляет 150 тыс. рублей, Минрегионразвития оценивает ее в 80 тыс. рублей. То есть всей суммы покупатель в любом случае не получит, а если он купил квартиру на Остоженке — то это будет и вовсе меньшая часть. То есть полного возврата денег никто не гарантирует.
Меня очень интересовал другой вопрос. Для меня стоимость страховки на открытом рынке будет составлять 0,3−0,5%. При этом в общество взаимного страхования нужно будет перечислять порядка 2,5−3% от рыночной стоимости объекта. Соответственно, крупным компаниям будет выгоднее страховать свои риски у официальных страховщиков. Более мелкие девелоперы, которые не подойдут под требования страховщика, будут вступать в общество взаимного страхования. Тогда, если это общество будет состоять из не очень надежных застройщиков, взносы могут значительно возрасти.
В любом случае страхование приведет к увеличению цен на жилье. Так как произойдет отбор застройщиков — за счет меньшего предложения увеличатся цены. При этом такое страхование будет отсекать не только непроверенных застройщиков, но и вполне надежные, но небольшие компании.
В этом законе есть очень много неясных моментов. Такая схема, которая предлагается в этом законе, порочна по сути. Застройщику не хватает денег и он перестает строить объект и как-то решать проблемы — потому что он знает, что есть фонд, который может покрыть его убытки. В этом случае так будут вести себя не только недобросовестные застройщики, но и вполне приличные компании, которые могут столкнуться с проблемами при реализации объекта. В этом случае у них не будет стимула дальше достраивать объект.
Еще один момент — закон предлагает страхование ответственности застройщика от неисполнения им самим обязательств по договору. Однако Гражданский кодекс такое страхование запрещает — за исключением случаев, специально оговоренных законом.
В любом случае расходы по страхованию застройщиков лягут на плечи покупателя — в росте стоимости. На наш взгляд, было бы правильным вводить добровольное страхование. Покупатель, выбирая объект, обратится в страховую компанию. Если компания предложит слишком большой страховой тариф — это повод задуматься, стоит ли покупать квартиру в этом доме. В таком случае покупатель выберет более надежный объект.
В этом году в Московской области обанкротились порядка 25 компаний, которые работали по 214-ФЗ. И уже есть судебная практика по таким случаям. По закону при банкротстве застройщика он обязан платить штрафные санкции. Например, платить определенный процент за пользование деньгами дольщиков — это приблизительно 20% годовых от той суммы, которую они внесли. Однако пока не было ни одного раза, чтобы суд вынес такое решение.
Есть статистика Минрегионразвития. В 2009 году размер ущерба по России от банкротства застройщиков составил 27 млрд рублей, в 2010 — 36 млрд рублей, в 2011 году — еще больше. Мы посчитали — чтобы покрыть этот ущерб, отчисления в общество взаимного страхования должны составлять 4−4,5% от рыночной стоимости проекта. При этом стоит помнить, что это официальная статистика, реальные цифры могут быть на 30−40% больше. В таком случае рост стоимости на новое жилье составит не менее 10%.
Большинство серьезных проектов с большими инвестициями выводится на рынок застройщиками с именем, которые давно и успешно работают в рамках 214-ФЗ. По нашему мнению, новый закон сделает рынок более понятным конечному приобретателю, даст возможность застройщику страховать свои риски. А также позволит большему количеству покупателей с меньшими опасениями инвестировать свободные средства в покупку новостройки. С другой стороны, любые затраты, связанные с выполнением требований нового закона — это дополнительная нагрузка на бюджет застройщика, которая может отразиться на цене конечного продукта, в нашем случае это новостройки. Цена квадратного метра может увеличиться, но насколько велика будет коррекция, зависит от размера страховых премий.
Принятый 21 декабря 2012 г. Государственной думой уже в третьем чтении проект федерального закона направлен на усиление защиты интересов дольщиков, приобретающих жилые помещения по 214-ФЗ. Законодателем предусмотрен достаточно действенный способ возмещения денежных средств дольщикам в случае, когда объект строительства не завершен и дольщики не получили квартиры. Поскольку страхование либо поручительство банка фактически гарантирует возврат реальных денег, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, в отличие от имеющихся в настоящий момент инструментов, предусмотренных 214-ФЗ: залога прав на земельный участок и залога строящегося объекта.
При этом застройщикам для выполнения требований закона не обязательно будет обращаться в обычные страховые компании, поскольку законом предусмотрено создание единого общества взаимного страхования в целях страхования ответственности застройщиков в порядке, схожем с саморегулированием (в части вступления в такое общество, а также установления тарифов на страхование).
Вместе с тем необходимо отметить, что любые дополнительные расходы застройщиков, связанные со строительством объектов недвижимости, влекут за собой увеличенную нагрузку на покупателей (дольщиков). Рост цен на строящуюся недвижимость при этом, вероятнее всего, будет обусловлен страховыми тарифами, величина которых будет зависеть от многих факторов, таких как: опыт работы и репутация застройщика, стабильность общей ситуации на рынке недвижимости, перспективность конкретного проекта
Конечно, такой закон увеличит конечную стоимость готового жилья, так как финальная цена проекта вырастет за счет дополнительных страховых взносов. Насколько именно произойдет скачок цен, пока сказать сложно: все зависит от страховых ставок и предложенных компаниями вариантов. Наверняка, рост окажется в пределах 10−15%.
Идея законопроекта выглядит многообещающе, но сказать, что после принятия закона рынок недвижимости в одночасье станет воспитаннее и честнее, а количество обманутых дольщиков резко сократится, будет не совсем правдиво. Пока закон не будет как следует отрегулирован, а механизмы доказательства нарушений — четко прописаны и «обкатаны» на практике, о масштабных положительных тенденциях говорить не приходится. Самая главная гарантия для дольщиков сегодня — проверенная репутация застройщика, портфель его успешных проектов и отзывы других клиентов. Для покупателей, которые приобретают вышедшие на финальную стадию строительства объекты, наверное, нет смысла заключать договор страхования, так как они видят готовый продукт и могут проверить все документы и качество строительства.
В зарубежной практике застройщики и крупные компании всегда страхуют свои риски по договорам. Соответственно, если случаются какие-то обстоятельства, ввиду которых они не могут выполнить свои обязательства, страховка покрывает их убытки. У нас такой практики нет. Есть лишь отдельные случаи страхования, при этом страховые компании деловые риски страхуют как раз неохотно.
Если бы российские застройщики страховались в обязательном порядке, то могли бы при возникновении критической ситуации получить страховку и рассчитаться с теми же дольщиками. Но для застройщиков это означает увеличение расходов по проекту, которые, скорее всего, будут перекладываться на плечи покупателей. Расходы, наверняка, будут закладываться в себестоимость, что приведет к увеличению цен. Вот и получается, что, с одной стороны, вроде бы снижаются риски для покупателя, а с другой стороны, скорее всего, это приведет к росту цен. Поэтому ситуация неоднозначная.
Другой вопрос — как все это будет организовано? Главное, чтобы не возникло ситуации, когда и цены вырастут и риски не будут снижены. Ведь дольщики, даже несмотря на наличие страховки, могут и не увидеть выплат. В нашей стране такое возможно. Но в целом, это определенный шаг навстречу мировой практике и цивилизованному рынку.