Фонд РЖС: «В создаваемых нами жилищных кооперативах злоупотребления исключены»

Фонд начал оказывать содействие жилищно-строительным кооперативам (ЖСК) с государственной поддержкой в 2011 г. Сейчас мы осуществляем реализацию 25 проектов создания жилищно-строительных кооперативов в 20 субъектах РФ. Государство с помощью фонда планирует оказывать поддержку кооперативам по трем направлениям: безвозмездная передача земельных участков; безвозмездная передача проектной документации повторного применения и оказание содействия в обеспечении земельного участка инфраструктурой.

До середины 2012 г. была сформирована необходимая нормативная база, приняты федеральные законы, которые позволяют фонду безвозмездно передавать земельные участки кооперативам, и изданы нормативные правительственные акты (в частности, 108-е постановление об утверждении перечня категорий граждан, постановление о типовом уставе жилищно-строительного кооператива и т.д.). В состав членов ЖСК планируется включать, в частности, молодых ученых, научных и технических работников организаций, подведомственных РАН, преподавателей вузов, многодетные семьи, федеральных государственных гражданских служащих.

В этом году фонд уже предоставил 13 декабря первые два земельных участка пилотным проектам ЖСК и третий участок будет передан 24 декабря. Первый пилотный проект – поселок «Каинская заимка» в Новосибирской области. Там создан кооператив из 987 человек, в который вошли научные работники, в том числе молодые ученые Сибирского отделения РАН. Около 100 молодых ученых из его членов также смогут получить финансовую поддержку фонда для жилищного строительства за счет его собственных средств в форме единовременной социальной выплаты – на эти цели планируется выделить более 100 млн руб. (Заявки на финансовую поддержку подали 109 человек, по результатам проверки удовлетворено более 90.) Также для них сформирован специальный ипотечный продукт, условия которого «10-10-10» утверждены Сбербанком РФ (10% – минимальный первоначальный взнос, на 10 лет, под 10% годовых).

Вторым проектом стал ЖСК «Агрополис», который создается в Санкт-Петербурге. Он объединяет 130 научных и педагогических работников Санкт-Петербургского государственного аграрного университета и расположится на землях СПГАУ в г. Пушкин Ленинградской области (участок составляет 16,2 га).

Третий ЖСК «Остров» создан во Владивостоке. В него вошли 437 человек – это работники Дальневосточного федерального университета и Дальневосточного отделения РАН. Пока кооперативу передается участок в 40 га. Но в будущем возможно расширение числа членов кооператива до 1000 человек, тогда возможно дополнительное выделение еще более 15 га.

Преимущества господдержки
Все три формы государственной поддержки ЖСК, которую оказывает кооперативам фонд, позволяют совместными усилиями снизить стоимость строительства квадратного метра на 25-30%. Например, на недавней встрече вице-премьера Игоря Шувалова с членами кооператива «Остров» он озвучил, что конечная цена квадратного метра жилья, построенного для этого ЖСК, не превысит 45 000 руб. Хочу отметить, что среднерыночная цена жилья в Приморском крае составляет 80 000 - 100 000 руб. за кв. м.

Контроль за деятельностью кооперативов
Законодательство ограничивает перечень категорий граждан, которые могут вступать в наши жилищные кооперативы. Ходатайство о выделении земельного участка предоставляется в фонд государственными организациями или Академией наук. Списки граждан, которые впоследствии будут вступать в кооператив, должны также утверждаться государственными органами или АН РФ. При взаимодействии с ними фонд осуществляет проверку этих списков на предмет соответствия людей в них постановлению правительства №108. Каждый гражданин, подающий заявление на включение его в эти списки, должен предоставить подтверждающие документы о том, что он входит в одну или несколько категорий, указанных в постановлении. Это справка о наличии стажа работы, это выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие у него земельного участка для ИЖС и т.д.

Первая проверка осуществляется на этапе, когда формируются предварительные списки. В дальнейшем, когда кооператив подает заявление в фонд о предоставлении земельного участка, предоставляется выписка из реестра членов кооператива. Мы сверяем эти списки, имеем право выезжать на места и проверять фактическое соответствие списков действительности. И последнее. На этапе ввода построенных объектов в эксплуатацию земли под коттеджами или сблокированными домами (таунхаусами) будут безвозмездно передаваться владельцам. И мы будем должны еще раз проверить отношение каждого гражданина к той категории, которая имеет право на вступление в кооператив.

Есть и другая проблема, которая также требует определенного контроля. Согласно закону, любой потребительский кооператив может вести хозяйственную деятельность. И конечно, было бы весьма нежелательно, чтобы вместо строительства жилья его правление увязло в финансовых спекуляциях, рискуя деньгами пайщиков. Поэтому нами и был разработан типовой устав, утвержденный постановлением правительства. Там прямо оговариваются основные виды деятельности, которые может осуществлять кооператив. И если мы увидим в выписке из ЕГРЮЛ, что в уставе кооператива записаны какие-то иные виды деятельности, чем в типовом, то участок в безвозмездное пользование такому кооперативу передан не будет.

Благодаря такой системе контроля невозможны и двойные продажи: списки граждан, кому было разрешено вступление в кооператив на первом этапе, не могут расходиться с реестром пайщиков. В соответствии с договором передачи земли в безвозмездное пользование кооперативу, выписки из реестра пайщиков будут к нам поступать ежеквартально, и мы будем их проверять.

Правда, нужно отметить, что для ЖСК критично важен правильный выбор застройщика, подрядной организации и заключение договора с ней. В нем должны быть крайне жестко прописаны условия и ответственность подрядчика за качество и сроки строительства. Мы готовим сейчас методические рекомендации по такому отбору подрядных организаций. Ни в коем случае не диктуя кооперативам свою волю, с кем именно им работать, мы считаем своим долгом объяснить, на что следует обратить внимание и какие моменты нужно особо оговорить в контракте с застройщиком. Передавая землю кооперативу сначала на период строительства, мы заключаем с ним договор на определенный срок, который рассчитывается исходя из нужных объемов застройки. И в дальнейшем не планируем его продлять. Поэтому кооператив, выбирая подрядчика, в договоре с ним должен оговорить эти условия – предельный срок строительства, предельная цена квадратного метра и т.п. На наш взгляд, стоит проверять квалификацию застройщика – есть ли опыт работы, допуск СРО, отсутствие процедуры банкротства и т.д. Все такие рекомендации мы обязательно разошлем нашим кооперативам, мы считаем, что их нужно обязательно учитывать.
 

Также статьи по теме:
Пять причин не вступать в кооперативы на рынке недвижимости
Москва и Фонд РЖС договорились
Фонд РЖС разработал программу: кому достанется бесплатная земля
Фонд РЖС помогает девелоперам не только обойти бюрократические рогатки
Новостройки в России: возможны новые правила игры
Строительство было запрещено в Москве, на очереди Московская область
Жилищное строительство в России: исторический шанс
Государство ищет бизнес-партнеров на рынке недвижимости