Казань – город с явно недооцененной недвижимостью в России

Вблизи от столицы Республики Татарстан – Казани – может родиться сателлит, проект которого, возможно, стоило бы сравнить с проектами не только Сколково, но и Большой Москвы в целом, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Особенно если посмотреть на него на фоне общей ситуации в России. Недавно Российский союз инженеров (РСИ) представил комплексное исследование «Генеральный рейтинг привлекательности российских городов».

Если, согласно статистике Российской гильдии риелторов (РГР), Казань находится на 11-м месте в перечне уровня средних цен на жилье (почти вчетверо дешевле Москвы и вдвое дешевле Санкт-Петербурга), то согласно исследованию РСИ, она опережает эту позицию по некоторым позитивным показателям и, так сказать, отстает по негативным. (Справочно-табличные и статистические материалы см. в «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Smart City под Казанью
Проект Smart City предполагает создание качественно нового делового и общественного центра Татарстана. Только развивать его собираются не по французско-американской, а по азиатской модели.

Smart City расположится на территории площадью более 500 га, в 15 км от центра Казани и в 2 км от международного аэропорта. Предварительная концепция проекта включает следующие типы недвижимости: выставочный центр, офисы крупных местных, федеральных и международных компаний, торговые объекты, гостиницы, качественное жилье комфорт- и бизнес-класса. Проект будет обеспечен необходимой инфраструктурой – в состав войдут специализированные медицинские учреждения и частные российские и международные школы. «Умной» составляющей Smart City также станет новый кампус Казанского национального исследовательского технологического университета, занимающего 10-е место в рейтинге российских университетов. Особенностью Smart City также является статус особой экономической зоны, который имеет одна из площадок в составе проекта. На ней будут располагаться высокотехнологические производства и логистические компании.

Это, может быть, еще не Большая Москва, но уже и не только Сколково, отмечают в IRN.RU. Главное отличие от Большой Москвы – в том, что концепция «умного» города очень распространена в высокоразвитой с технологической точки зрения Азии, и Smart City должен стать первым подобным проектом в России. «Генеральный план нового города-спутника Казани предполагает «умную» телекоммуникационную инфраструктуру, инновационное проектирование для реализации экологических, социальных и экономических задач, а также использование высоких технологий в управлении городом», – говорит начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, Юлия Никуличева. Компания Jones Lang LaSalle привлечена в проект в качестве независимого консультанта и проводит анализ рыночной целесообразности проекта. Сейчас она разрабатывает его коммерческую концепцию.

Подробнее о рейтинге привлекательности городов
Как указывается в материалах РСИ, основными факторами укрепления позиций России на международной арене являются обеспечение внутренней стабильности и создание необходимых условий для экономического роста в каждом регионе или полюсах роста – опорных центрах территории. Главная нерешенная проблема, препятствующая динамичному развитию страны – глубокие социально-экономические различия между отдельными центрами РФ и депрессивной периферией. На сегодняшний день в России из 83 субъектов 73 являются дотационными. Диспропорция возникает вследствие значительных различий уровня жизни российских граждан, возможностей их личностного и профессионального развития. Такая ситуация способствует оттоку молодежи и квалифицированных кадров из регионов с малой степенью освоенности и развитости, что еще больше усугубляет тенденцию нарастания территориальных диспропорций, стагнации и деградации отсталых территорий.

В соответствии со сложившейся системой расселения опорными центрами, аккумулирующими ресурсы территории, являются города. Именно они – «лицо» территории субъекта. Доля городского населения в различных субъектах колеблется от 30% до 100%, при среднем показателе по стране 73,1%. Поэтому именно улучшение городского пространства является ключевым фактором развития территории, повышения качества жизни населения.

Некоторые показатели генерального рейтинга
Оценка городов осуществлялась по следующим направлениям: демографические и социальные характеристики общества, развитие экономики городов, благосостояние граждан, инновационная и предпринимательская активность, доступность жилья, развитие жилищного сектора, состояние инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры, развитие сектора социальных услуг, природно-экологическая ситуация. (Подробнее см. «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Распределение коэффициентов весомости

Источник: РСИ

Таким образом, согласно выводам специалистов РСИ, важнейшей характеристикой при определении степени привлекательности города является фактическая динамика численности населения, наглядно показывающая истинные предпочтения людей и объективные факторы развития городов. С одной стороны, люди устремляются в высокоразвитые города с хорошими условиями для жизни, с другой, приток населения способствует экономическому развитию. Данный тезис подтверждает общероссийская тенденция роста большинства городов-миллионеров и деградации малых населенных пунктов. Поэтому значимость индекса динамики численности населения самая высокая.

Некоторые важные индикаторы и группы городов
Два города федерального значения – Москва и Санкт-Петербург – занимают особое место в структуре расселения и в административно-хозяйственном комплексе страны и являются главными реципиентами демографических ресурсов со всей страны. Подробнее о ситуации в столице см., например, последние статьи «Градостроительные документы для рынка недвижимости Новой Москвы поменяются», «Первичного рынка жилой недвижимости в Москве больше нет» и «Новостройки в Москве: предложений можно ждать не ранее 2015 г.».

К группе городов нефтегазодобывающей отрасли относится ряд городов Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, республик Башкортостан и Татарстан. Особенности экспортной ориентации Российской Федерации положительно влияли на развитие экономики этих городов. Сюда активно привлекали трудоспособное население практически со всей страны, вследствие чего создавали базу для положительного естественного прироста внутри городов. К таким городам относятся: Нефтеюганск, Сургут, Нижневартовск, Новый Уренгой, Октябрьский и др. По динамике численности населения Казань в первую десятку не вошла.

По индексу социального благополучия лидируют: Тула, Новый Уренгой, Москва, Санкт-Петербург, Пенза, Альметьевск, Новомосковск, Калининград. Сравнительно низкие показатели индекса отмечаются в Орехово-Зуево, Артеме, Сарапуле, Братске, Ленинске-Кузнецком, Комсомольске-на-Амуре, Мытищах и других. (Подробнее см. «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Индекс благосостояния граждан рассчитывается как разница между доходами населения и величиной прожиточного минимума. По отношению заработной платы к прожиточному минимуму лидировали города: Новый Уренгой, Сургут, Норильск, Ноябрьск, Москва (только пятое место – sic!), Южно-Сахалинск, Нижневартовск, Нефтеюганск, а также ряд городов Подмосковья.

Индекс экономического состояния городов рассчитывается, исходя из таких показателей, как объем отгруженных товаров, крупный бизнес, доля убыточных предприятий, инвестиции, расходы бюджета. Лидировали нефтегазовые города: Нижневартовск, Норильск, Нижнекамск, Ноябрьск, Альметьевск, а также город Сочи – один из лидеров притока инвестиций.

Благодаря высокой обеспеченности жилым фондом и вводу нового жилья наилучшие показатели развития жилищного сектора в 2010 г. отмечались в городах Московской области (Подольск, Одинцово, Химки, Пушкино, Балашиха, Железнодорожный, Люберцы). Подробнее об этом можно прочитать в статье «Цены в новостройках Москвы и Подмосковья достигли докризисного уровня» и в исследовании IRN.RU «Весь рынок новостроек Москвы от ТТК и Подмосковья за 2-3 кв. 2012 года. Сравнительный анализ».

Наиболее благоприятная ситуация с состоянием жилищного фонда отмечается в городах, получивших максимальный импульс развития в постсоветский период. К ним относятся в первую очередь города Подмосковья, отдельные города юга России, а также ряд городов нефте- и газодобычи.

Итоговое распределение городов по индексу доступности жилья показывает, что лидирующие позиции занимают преимущественно населенные пункты добычи горючих и рудных полезных ископаемых: Норильск, Новый Уренгой, Ангарск, Нижнекамск, Ноябрьск, Нижневартовск и Нефтекамск, где высокие показатели доступности жилья связаны с высоким уровнем заработка при невысоком спросе на жилье и, следовательно, низких ценах.

Для сравнения: Москва на 159-м месте из 164 городов. Низкая доступность жилья в крупных городах - Москве, Сочи и Санкт-Петербурге обоснована рыночными факторами: высоким спросом, дефицитом предложения и ограниченностью возможности развития территории. (Подробнее см. «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Но есть и еще один интересный фактор: индекс инновационной активности. В 2010 г. максимальное сосредоточение организаций, выполняющих научные исследования и разработки, наблюдалось в крупных городах: Москве (Зеленоград), Санкт-Петербурге, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Воронеже, Казани. По количеству выданных патентов также лидируют крупнейшие в России города: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Самара, Казань, Екатеринбург, Томск. (Подробнее см. «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Распределение городов по индексу образования в значительной мере коррелирует с инновационным потенциалом, при этом именно наличие развитой образовательной базы является первоисточником формирования инновационной активности городов. В группе лидеров выделяются Москва и Санкт-Петербург, Казань занимает шестое место. (Подробнее см. «Цены на недвижимость и привлекательность городов в России».)

Города-миллионеры вступили в фазу качественного развития
Здесь сосредоточились финансовые и административные ресурсы. Свое высокое экономическое развитие они транслируют на близлежащие города, делая их инвестиционно привлекательными и технологически развитыми. Как отмечают в РСИ, высокая доходность экономики уже не характерна для Москвы и Санкт-Петербурга. Сейчас это центры инновационного развития с мощным кадровым потенциалом и растущей сферой услуг. А к центрам инновационного развития относятся: Новосибирск, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Воронеж и город с самой благоприятствующей инвестиционной политикой - Казань.