Покупка жилья не дает существенной прибыли

Времена безудержного роста цен на недвижимость прошли. Если до кризиса почти любая квартира в Москве росла в цене и даже начинающий инвестор мог успешно заработать на недвижимости, то сейчас жилье может в лучшем случае «отбить» инфляцию, а хороший рост цен демонстрируют только действительно качественные и ликвидные объекты. В таких условиях зарождается почва для появления новых инструментов для частных инвесторов, например, коллективных инвестиций в недвижимость через закрытые инвестиционные фонды. Это пока не самый популярный вид инвестиций. Подробнее о нем рассказали управляющий партнер компании НСКА Юрий Гольдберг, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Речпенко и руководитель направления по ЗПИФ в УК «Финам Менеджмент» Андрей Моссаковский в ходе онлайн-конференции «Как заработать на инвестициях в недвижимость?».

Для консерваторов
Обычно недвижимость считается активом, способным защитить сбережения от кризиса. Однако события 2008 – 2009 гг. продемонстрировали, что жилье в Москве не всегда растет в цене. Тем не менее даже тогда цены на квартиры упали меньше, чем на другие активы. «Если мы сравниваем недвижимость и фондовый рынок, то фондовый рынок упал на 75%, а недвижимость на 30%, – вспоминает Юрий Гольдберг. – Рынок недвижимости восстановился еще в прошлом году, а фондовый рынок все еще ниже на 30%, чем в начале 2008 года. Основная защита заключается в защите от девальвации, т.е. цены на недвижимость привязаны к долларам. Самые незащищенные инвестиции от девальвации – это банковские рублевые депозиты».

К тому же при инвестициях в недвижимость Москвы меньше шансов остаться ни с чем. «Квартира – это реальный актив, который можно «пощупать». Можно сдавать в аренду, можно, в конце концов, жить самому, пока не закончатся тяжелые времена», – говорит Олег Репченко.

Однако говорить о стопроцентной защите от экономических неурядиц нельзя. «Видимо, правда в том, что универсальных инструментов защиты от кризисов не существует, – констатирует Андрей Моссаковский. – Пузырь на рынке недвижимости не самое редкое явление в истории разных стран. Выбирая наименее рисковый инструмент, надо принимать решение на основе текущей финансовой и экономической ситуации, в каждый момент времени это, возможно, будут разные инструменты».

Сейчас недвижимость не дает такой возможности заработать, какая была до кризиса. «В 2000-е годы цены росли на любую московскую недвижимость, а доходность составляла порой десятки процентов в год. Сейчас такого нет. Цены по сути топчутся на месте, – рассказывает Олег Репченко. – В отдельные периоды жилье может подскочить в цене, затем просесть, но в целом рост цен в ближайшие годы вряд ли превысит инфляцию». По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», с начала года жилье подорожало всего на 4%.

В Москве качественная недвижимость, по мнению руководителя www.irn.ru, скорее всего, будет отыгрывать инфляцию. Ветхий жилой фонд (например, хрущевки, некоторые «брежневки»), а также новостройки без инфраструктуры и с плохой транспортной доступностью вряд ли будут расти в цене. В Подмосковье наблюдается затоваренность рынка, поэтому дорожать будут только наиболее ликвидные объекты, цены на остальное жилье будут топтаться на месте, а в отдельных случаях возможна и просадка.

Коллективные инвестиции
Однако такая ситуация на рынке жилья не означает, что недвижимость перестала быть интересной для инвесторов. «Для активных инвесторов, мечтающих о быстрой наживе, недвижимость сейчас не очень подходит. Однако она остается инструментом консервативных инвестиций, – говорит Олег Репченко. – А значит, максимальным спросом у инвесторов будут пользоваться квартиры, которые лучше всего подходят для сдачи в аренду. На первичном рынке также будут пользоваться спросом проекты, максимально пригодные для этих целей. Это, например, квартиры с отделкой, с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью».

Можно заработать и больше, чем сдавая квартиру в аренду, однако сделать это непросто для профессионала. Есть еще один вариант – доверить свои активы управляющей компании. Услуга по доверительному управлению доступна в основном людям с большими активами. Но есть отдельные услуги, которыми может воспользоваться и человек с более скромными сбережениями. Это, например, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ).

Для простоты понимания можно представить себе ЗПИФ в виде слоеного торта, в котором каждый слой – это квартира. А инвестору принадлежит кусок этого торта (пай), то есть не отдельная квартира, а небольшая часть в каждой из квартир, составляющих фонд. Право на владение долей в этом имуществе удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Подробнее о том, что такое ЗПИФ, читайте в статье рубрики «Покупаем новостройку без риска» «Лакомый пай: по кусочку в нескольких квартирах за 100 тысяч рублей».

«На 6 млн можно купить одну квартиру в Москве или две в Московской области, можно угадать и заработать. Но риски у вас будут привязаны к одному объекту, и доходность будет привязана тоже к одному объекту. Никаких скидок вы, естественно, не получите», – говорит Юрий Гольдберг. ЗПИФ отличается тем, что позволяет диверсифицировать вложения при достаточно небольшом входном пороге (например, при покупке паев в ЗПИФе «НСКА новостройки» можно начать инвестировать уже со 100 000 руб.). Кроме того, в случае с новостройками ЗПИФ получает скидки от застройщиков за оптовую покупку. А значит, квартира покупается с изначальным дисконтом к рынку.

Какие бывают ЗПИФы
В случае с недвижимостью возможны только закрытые ПИФы (то есть выйти из инвестиции и зафиксировать прибыль можно только после обозначенного в договоре срока – не более 15 лет). Это, по словам Юрия Гольдберга, связано с низкой ликвидностью основного актива инвестирования. «Приобретение и продажа объектов недвижимости – это не быстрое дело, только на регистрацию сделок в Федеральной регистрационной службе уходит месяц, не говоря уже о поиске покупателей/арендаторов, сроках на выполнение ремонта/реконструкции и, наконец, собственно строительства, – поясняет Андрей Моссаковский. – Очевидно, что в таких обстоятельствах управляющая компания фонда не сможет оперативно найти средства для выплаты пайщикам в счет погашения заявок, как и быстро разместить средства, полученные от пайщиков в результате приобретения паев».

Правда, для желающих выйти из инвестиций раньше существует вторичный рынок. Инвестор может перепродать свой пай на бирже, например, на торговой площадке ММВБ (Московской межбанковской валютной биржи).

Если говорить о доходности, то она зависит от типа ЗПИФа. «Рентный ПИФ обладает существенно меньшими рисками (надежней депозитов), но и доходность у них на уровне 7%», – говорит Юрий Гольдберг. У строительного ЗПИФа доходность намного выше (может составлять десятки процентов), но и риски больше. В любом случае ни одна управляющая компания по закону не имеет права гарантировать какой-либо уровень дохода.

Не для мелких частников
На российском рынке для стороннего частного инвестора выбор ЗПИФов невелик. Чаще управляющие компании предпочитают работать с крупными институциональными инвесторами, а не частными лицами. «Это связано с тем, что приобретение паев ЗПИФ недвижимости – это очень долгосрочные инвестиции, как минимум на несколько лет, – полагает Андрей Моссаковский. – Выход из этих инвестиций затруднен, даже если паи ЗПИФ торгуются на бирже, ликвидность их невелика. Частный инвестор, по сути, должен доверить средства управляющей компании на очень долгий срок при минимальном влиянии на действия управляющей компании. Крупные инвесторы, владея значительной частью паев фонда, могут, например, инициировать процесс смены управляющей компании, влиять на инвестиционные решения управляющей компании через механизм инвестиционного комитета фонда, в целом взаимодействовать с управляющей компанией на равных. Популярность этого инструмента среди частных инвесторов, на мой взгляд, напрямую зависит от ликвидности инвестиционных паев на фондовом рынке. Увеличение объема торгов паями – это процесс очень постепенный».

Кроме того, этот инструмент лишь недавно стал активно развиваться. «До распространения среди застройщиков формы продажи по 214-ФЗ (2010-2011 г.) для фондов для неквалифицированных инвесторов не было объектов для инвестирования, т.к. ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов могут заключать только договора долевого участия», - говорит Юрий Гольдберг.

Олег Репченко согласен, что пока история этого инвестиционного инструмента слишком короткая: «В России в принципе инвестиционные инструменты развиты не так сильно, как на Западе. Если где-нибудь в Штатах почти любая домохозяйка имеет некий инвестиционный портфель (будь то акции, ЗПИФы или иные инструменты), у нас большая часть населения пока не доверяет различным ценным бумагам. В этом нет ничего удивительного – рынок намного моложе».

Таким образом, нынешнее развитие рынка недвижимости способствует появлению новых инвестиционных инструментов, так как сама по себе покупка недвижимости сейчас не дает большого дохода. Пока этот рынок только открывается для частного инвестора, но в будущем эти инструменты могут стать более популярными.