Недавнее заявление замгендиректора «ДСК-1» Андрея Паньковского о том, что первичного рынка жилья в пределах Москвы больше не существует, даже не вызвало особого удивления в аудитории во время пресс-конференции на форуме RREF-2012. Действительно, остались некоторые проекты (строящиеся или еще не до конца распроданные), в основном относящиеся к довольно дорогому классу жилья. Но рынка новостроек как такового в столице действительно больше не существует.
Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» указывает, что, хотя есть определенные подвижки в элитном сегменте (см. статью «Центр Москвы: новостройки в отдельных районах подорожали на 9% и выше» о рынке и новых домах элит- и бизнес-класса внутри ТТК в III квартале 2012 г.), основной массовый центр притяжения давно сместился за пределы МКАД.
Согласно выводам компании «Пересвет-Инвест», в октябре средняя стоимость квартир на рынке новостроек Подмосковья составила $146 079, или 4 601 476 руб. За месяц цена предложений увеличилась в рублях на 2,2%. По отношению к началу года рост составил 1,8%.
Это примерно в два раза дешевле, чем средний индекс стоимости жилья в Москве (см. «Индексы рынка недвижимости на неделю от 26.11.2012»). Хотя кратковременная волатильность рынка во многом зависит от поведения курса валют и иных привходящих факторов.
По данным «Пересвет-Инвест», в зависимости от удаленности за прошедший месяц цена метра в рублях увеличилась от 0,7% (города-спутники) до 0,9% (в городах до 15 км). На удаленности 16-30 км и в дальнем Подмосковье (от 61 км) цена кв. м снизилась на 0,4%.
В зависимости от типа дома в октябре 2012 года наибольшее количество продаваемых квартир было в монолитных домах (65,5%). Это обусловлено преобладанием данного типа застройки в области. Доля квартир в кирпичных домах составила 12,2%, в панельных – 22,3%. В зависимости от типа квартир структура предложения остается весьма стабильной на протяжении всех последних лет. Наибольшая доля квартир была характерна для 1-комнатных – 41,9% и 2-комнатных квартир – 34,3%. Доля 3-комнатных квартир составила 21,2%, а многокомнатных традиционно самая незначительная – 2,6%.
По словам Ксении Гришковец, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», в текущем году на рынке новостроек области наблюдается положительная динамика уровня спроса и данная тенденция, вероятней всего, сохранится до конца года. В октябре 2012 г. уровень спроса увеличился на 11%. За год количество обращений возросло на 25,2%.
По данным call-центра компании «Пересвет-Инвест» в октябре наибольшим спросом пользовались 1-комнатные – 44,5% и 2-комнатные квартиры – 36,5% от общего числа обращений покупателей. 3- и многокомнатные квартиры традиционно менее популярны, число звонков по ним составило 17,5% и 1,6% соответственно. Стоит отметить, что произошло незначительное смещение уровня спроса. Так, количество звонков по 1-комнатным квартирам уменьшилось на 5%, а по 2-комнатным увеличилось на 5,4%.
От общего к частному
Еще одну тенденцию рынка фиксирует аналитический центр www.irn.ru в статье «Новый перспективный формат недвижимости Подмосковья». В ней говорится, что объем малоэтажных жилых комплексов вырос за три года в шесть раз – в полном соответствии с указаниями президента и правительства о развитии малоэтажного жилья в России.
Одно из перспективных мест в русле этой тенденции – Сколково. И вот последняя новость: компания «Метриум Групп» заключила договор об эксклюзивной продаже ЖК «Сколково парк» с застройщиком проекта – ООО «Заречье-девелопмент». Это один из немногих проектов, который по своим характеристикам может быть уверенно отнесен к сегменту жилья премиум-класса на территории ближнего Подмосковья.
По мнению специалистов «Метриум Групп», «Сколково парк» – место жизни молодых и активных людей. К активному образу жизни располагает как внутренняя инфраструктура, так и окружение: комплекс возводится неподалеку от Мещерского природного парка площадью 400 га, так что у жителей «Сколково парка» будут условия и для неторопливых утренних пробежек и активных прогулок всей семьей на выходных. Парк серьезно модернизируется и благоустраивается: здесь уже проложены велосипедные и прогулочные дорожки, в проекте – разработка беговых и лыжных маршрутов. Также в недалеком будущем здесь будет построен открытый каток, теннисные корты и 18-луночное профессиональное гольф-поле.
Строительство жилого комплекса ведется в рамках одной очереди. Окончание строительства – конец 2013 г., срок ввода в эксплуатацию – 2 квартал 2014 г. Минимальная площадь квартиры составляет 63 кв. м (однокомнатная), максимальная – 180 кв. м (четырехкомнатная). Жилье на первых этажах продается с палисадниками, условно огороженными от соседской территории «зеленым забором» из кустов. Подземная парковка рассчитана на 836 машино-мест – почти по два на квартиру.
В русле рынка
Определенное оживление рынка новостроек приходится на общий сезонный подъем деловой активности, отмечают в www.irn.ru. Аналитики НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» отмечают, что в октябре количество поступивших в продажу объектов на вторичном рынке по сравнению с сентябрем выросло на 22%, а рост цен в среднем по области составил 1%.
Объем нового предложения в октябре вырос на 301 объект против 245 в сентябре. Число «проавансированных» квартир увеличилось на 12%. Очевидно, что рынок ожил, продавцы и покупатели стараются решить вопросы с недвижимостью до нового года. Однако, по мнению Игоря Быковского, вице-президента НП «КР «Мегаполис-Сервис», продавцы занимают более активную позицию, чем покупатели.
«Покупателей несколько успокаивает видимая стабильность рынка и в России в целом, летний страх за свои сбережения несколько утих, - говорит Быковский. – Эти же факторы действуют и на продавцов. Но в конце лета – начале осени продавцы, видя пусть небольшой, но все же рост цен, придерживали свою недвижимость. Та же видимость стабильности теперь побуждает освобождаться от недвижимости, придержанной ранее. Предложение растет, покупатели могут позволить себе выбирать тщательнее».
Стоимость квадратного метра вторичного жилья в городах Московской области на 1 ноября 2012 г.
| Город | Цена, руб. | Изменение цены |
|---|---|---|
| Воскресенск | 39 696 | -2,84% |
| Егорьевск | 40 185 | 2,19% |
| Электрогорск | 42 390 | -0,03% |
| Орехово-Зуево | 46 612 | 3,53% |
| Воровского пгт | 52 010 | -3,70% |
| Коломна | 53 496 | 0,09% |
| Ногинск | 59 099 | 0,48% |
| Дмитров | 59 329 | 0,74% |
| Ступино | 61 245 | 2,72% |
| Ивантеевка | 63 758 | 0,61% |
| Фрязино | 68 412 | 1,05% |
| Раменское | 71 700 | -1,92% |
| Щелково | 74 514 | 0,78% |
| Климовск | 81089 | 1,59% |
| Подольск | 85 261 | 3,05% |
| Жуковский | 86 553 | -0,03% |
| Реутов | 99 891 | -3,84% |
| Видное | 107 747 | -1,83% |
Источник: «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»
По мнению Александра Целыковского, генерального директора агентства «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис», в мае паника продавцов, боящихся продешевить на фоне повышения курса американской валюты, привела к скачкам цен предложения от 2% до 10%, резкому увеличению сумм авансов, а также отказам от сделок. Многие продавцы сняли свою недвижимость с продажи в ожидании дальнейшей коррекции валютной корзины «доллар-рубль». В итоге общий объем предложения снизился на 6,5%. Но уход с рынка продавцов, а также экономическая ситуация в стране, во многом напоминающая предкризисное состояние 2008 года, подстегнула покупателей: спрос активировался, что незамедлительно отразилось на стоимости «квадрата». В Ступино, Электроуглях, Электрогорске, Чехове и т.д. собственники расторгали сделки буквально накануне подписания, ссылаясь на нестабильность рубля и возможность продать свой объект дороже в ближайшей перспективе. В Подольске наблюдался сумасшедший рост стоимости вторички в связи с укреплением доллара. «Владельцы буквально за сутки повышали цены на 300 000 - 500 000 рублей! Продавцы просто пересчитали ценники, переведя рублевую стоимость сначала в долларовую по курсу 30 руб. за доллар, а потом обратно в рубли по курсу 34 рубля за доллар, и получили разницу в цене от 300 000 рублей на однокомнатные квартиры до 900 000 рублей на трехкомнатные», – говорит Целыковский.
По его словам, за лето рост цен составил по региону в среднем 2% на 1 сентября: 67 160 рублей против 65 998 рублей на 1 июня (посчитано по 22 городам Подмосковья). По области ценовая динамика остается разнонаправленная.