Власти Москвы планируют осваивать промзоны. В настоящее время активно обсуждается масштабный проект реконструкции территории завода ЗИЛ. Аналитики, девелоперы и эксперты рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», в каком случае проект будет успешным и готовы ли российские девелоперы в принципе браться за такие проекты.
На форуме MREF 2012 заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил о том, что власти Москвы готовы выставить на конкурс площадку ЗИЛа для развития территории. «Мы не будем промзоны застраивать только жильем», — уточнил заммэра.
Проект предусматривает комплексное развитие территории — будет построено и реконструировано около 4,5 кв. м недвижимости. В том числе жилье, офисы, гостиницы
Девелоперам сейчас интересно все, что появляется в Москве. Из-за отсутствия места для строительства любая новая площадка привлекает внимание застройщиков. Но многое зависит от условий, от того, какие обременения город собирается наложить на девелоперов. От этого зависит рентабельность освоения промзоны для девелопера.
ЗИЛ может привлечь девелоперов не только на фоне общего дефицита стройплощадок в Москве. Территория находится недалеко от центра города, поэтому позволяет развивать разные форматы недвижимости. Мне представляется наиболее удачным вариантом комплексное развитие территории, где будут строиться и офисы, и торговая недвижимость, и жилье. Причем жилье видится тоже разноформатным. В наиболее привлекательных частях (например, с видом на набережную Москвы-реки или, наоборот, максимально близко к метро «Автозаводская») можно развивать жилье бизнес-класса. На оставшейся территории более обоснованным видится строительство жилья сегмента эконом + (так называемый комфорткласс).
В начальный период, когда территория только начнет застраиваться, это может привести к небольшой просадке цен в районе (на 10 — 15%). На рынок выйдут сразу большие объемы жилья, причем на ранних стадиях строительства. И девелоперам придется для активизации продаж выставлять цену ниже, чем в районе в целом. Однако после того как большая часть территории будет застроена, начнет функционировать новая инфраструктура, цены сначала отыграют первоначальную просадку, а затем, скорее всего, превысят нынешний уровень процентов на 20.
В последние годы среди реконструируемых промзон появлялись такие «продвинутые» проекты, как, например, «Даниловская мануфактура» или «Красный октябрь». Однако сравнивать реконструкцию ЗИЛа с ними не совсем корректно. Те проекты отличаются, во-первых, намного меньшей территорией, во-вторых, — исторической ценностью. Из-за этого девелоперы их изначально развивали в дорогом сегменте. Более адекватным в случае с ЗИЛом видится аналогия с застройкой Марьинской поймы. Это тоже очень крупная территория промышленного назначения (там были поля фильтрации). Во время строительства цены на жилье в Марьино были примерно на 20% ниже рынка. После того, как район был достроен, цены сравнялись с аналогичными районами, а сейчас даже превышают цены в некоторых других спальных районах. Правда, там строилось в основном жилье, так как это все же типичная окраина города. Из-за куда более близкого к центру расположения ЗИЛа там ограничиваться строительством жилой недвижимости не стоит, однако не нужно и делать акцент на дорогом сегменте. Все же основная часть застройки, если говорить о жилье, видится как эконом +.
Территория ЗИЛа по-своему уникальна. Причем даже не тем, что это огромнейшая промзона. Сегодняшний ЗИЛ, по сути, — мертвый город на карте современной столицы, полностью вычеркнутая из городской среды территория. Именно такие выводы были сделаны специалистами группы компаний RRG по итогам исследования урбанистической ситуации вокруг территории АМО ЗИЛ в конце 2011 года. При том, что окружающие кластеры последние 20 лет развивались и радикально меняли свою структуру — например, Павелецкий кластер из промышленного превратился в практически полностью деловой.
Кроме того, влияние данной территории, ЗИЛа, на окружающие кластеры также следует признать негативным. Участок является препятствием для развития транспортного сообщения между кластерами, негативно влияет на экологию соседних жилых массивов. Поэтому, если реконструкция промзоны будет произведена, это позволит улучшить и транспортную, и экологическую ситуацию. Соответственно и цены на жилье в соседних кластерах постепенно вырастут.
Вообще говоря, реновация промзон — особенно крупных — в большинстве случаев позитивно сказывается на окружающих кластерах. Другое дело, что при строительстве большого количества новой недвижимости — особенно торговой или офисной — требуется тщательно проработанная концепция не только самих объектов, но и подъездных путей, съездов, парковок
Основная сложность при реновации промзон связана с выводом самого предприятия, в «оздоровлением» земли в случае нахождения там прежде вредного производства, с прокладкой новых дорог и коммуникаций. Все это может оказаться настолько затратным, что сделает реконструкцию промзоны для девелопера нерентабельной.
Естественно, при этом необходимо понимать, какую прибыль принесут инвестиции. В настоящее время инвестиционно привлекательными являются офисное, торговое и жилищное строительство. Однако для территории ЗИЛа это не самый лучший вариант: в соседних кластерах сегменты офисной и торговой недвижимости близки к заполнению.
Тем не менее, реновация промзоны — особенно такой крупной и расположенной близко к центру «старой» Москвы — является привлекательной для девелоперов. Ведь это проект комплексного развития территорий, в который будет входить недвижимость разного назначения и который при грамотном подходе практически всегда можно сделать экономически эффективным.
Реальных массовых площадок в Москве не осталось, спрос на жилье колоссальный, это видно по темпам продаж новостроек, которые находятся за пределами МКАД.
Москва перегружена, чувствуется необходимость в формировании кластера нового формата жилья с коммерческой составляющей, комплексным развитием территории, удобным и комфортным для будущих жителей. Инвестконтракт должен подразумевать развитую инфраструктуру, соответствующее количество школ, детских садов, поликлиник. Обязательно наличие большого количества парковочных мест.
Однако на данный момент нет застройщика, который мог потянуть бы такие масштабы. Возможно, в данном случае нужно пойти по пути развития «Москва-Сити»: составить генплан на конкурсной основе архитекторами, утвердить его и привлечь инвесторов на разные части в рамках одного проекта. Это заметно ускорит развитие, увеличит конкуренцию, поскольку необходимо скорейшее освоение проекта, чтобы это не затянулось, как в ситуации с «Москва-Сити». Необходимо выявить механизмы, которые бы эффективно помогали в быстром освоении территории.
Подобные проекты интересны девелоперам, но не комплексно. Возможно, кто-то сможет этим заняться и строить годами, но это не интересно ни жителям Москвы, ни будущим жителям района. Формат подобного проекта реконструкции обязательно должен быть комплексным.
На территории ЗИЛа площадью около 300 га рассматривались различные варианты концепции развития с включением разного набора функциональных составляющих. Мы считаем данную территорию крайне привлекательной для развития. По площади и качественным характеристикам она позволяет создать современную многофункциональную территорию с включением зон различного назначения: жилье, офисная, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная
Развитие инфраструктурных и рекреационных зон будет положительно влиять на стоимость жилья в ближайшем окружении. В случае комплексного развития территории с включением жилой недвижимости и инфраструктурных объектов и при условии четкого зонирования и поэтапной застройки и благоустройства можно ожидать наибольшей динамики роста цен.
При развитии монофункции в проекте можно ожидать роста цен в пределах 10−15%. При комплексной реализации нескольких видов недвижимости этот рост будет точно выше. В данном случае срабатывает эффект синергии, который позволяет более эффективно развивать потенциал каждой составляющей, поскольку они концептуально друг друга дополняют. При этом сложно спрогнозировать конкретную динамику роста цен. Но можно точно сказать, что при такой концепции развития можно ожидать максимального раскрытия потенциала ключевых функций, поскольку именно комплексный подход развития проекта позволяет получить наибольший экономический эффект. Цены начнут расти, когда будут видны конкретные результаты и перспективы реконструкции.
Сейчас это наиболее интересный формат проектов, который позволяет получить крупный комплексный проект с диверсификацией рыночных сегментов и рисков. Концепция развития и основные функциональные составляющие определяются масштабом, расположением и окружением территории. В случае с территорией ЗИЛа, конечно, это должно быть комплексное развитие с включением широкого набора функций. В Москве есть меньшие по площади площадки, где масштаб проектов и набор составляющих уже более узкий. Примеров реконструкции столь крупной территории в столице пока нет. Наиболее крупными реализованными проектами реконструкции можно назвать «Москва-Сити» и Nagatino i-Land. Из жилых проектов — это развитие территорий Люберецких полей, Тушинского аэрополя, ЖК «Гранд парк» на Ходынском поле. Также есть еще много проектов, которые пока находятся на этапе разработки концепции и согласования. Например, застройка Тушинского аэрополя, Мневниковской поймы и др.
При комплексном развитии территории с учетом потребностей проекта, близлежащих районов, города в целом — подобные проекты реконструкции промышленных территорий в целом положительно сказываются на рынке недвижимости. Отрицательное влияние, с падением рыночных показателей, возможно при условии реализации несбалансированной концепции застройки с выводом избыточного объема какой-либо функции (например, жилой, офисной или торговой недвижимости
Проект реконструкции ЗИЛа очень масштабный, и его реализация, безусловно, повлияет не только на имидж и уровень цен в Даниловском районе, но и на московский рынок в целом. Однако, учитывая, что реализация проекта, вероятнее всего, растянется на десятилетия, изменения будут не кардинальными, а постепенными.
Если говорить об интересе девелоперов, то он, безусловно, есть, но, чтобы от заинтересованности перейти к действиям, нужна серьезная поддержка государства. Подобные проекты не могут быть реализованы только силами девелоперов.
Из отрицательных моментов реконструкций столь масштабных территорий можно отметить растянутые во времени строительные работы, которые, вероятно, осложнят и транспортную ситуацию в районе, и жизнь местных жителей. Тем не менее, рано или поздно, данная территория должна быть реконструирована. В целом реконструкция промзон положительно влияет на рынок жилья: меняется статус территорий, появляются новые современные жилые комплексы, качественная инфраструктура.