Столица России обзавелась «Меркурием» – самым высоким зданием в Европе, высотой более 338 м, в «Москва-Сити». Недавно построенный лондонский The Shard продержался в статусе рекордсмена всего два месяца. На общем политико-экономическом фоне – ограничения по высотности городской застройки, запреты на строительство в центре Москвы – такая новость казалась бы казусом, наследием времен гигантомании Юрия Лужкова. Однако, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», будущее высотных зданий в России еще впереди. И тому – серьезные подтверждения.
На этой неделе стал известен победитель незаметного тендера, объявленного в конце сентября департаментом градостроительной политики Москвы. А городской заказ – ни много ни мало – определял того, кто разработает национальный стандарт безопасности для высотных зданий. Подчеркнем: национальный стандарт. То есть московское правительство за счет своего бюджета готово финансировать разработки федерального уровня. Почему бы? Потому что стало ясно: строительство любых современных зданий невозможно без новых технологий, которые в первую очередь необходимо апробировать на высотных домах (подробнее о конкурсе для соискателей и выводах комиссии – в статье «Высокие стандарты» безопасности недвижимости Москвы распространятся на Россию»).
Потому что в высотках сразу на первом плане проявляются вопросы безопасности людей. Проживающих, работающих, гостящих.
Подумайте: у какой пожарной машины есть шланг, чтобы струя воды достала до горящего 33-го этажа, или выдвижная лестница – эвакуировать оттуда людей?
Москва и Россия в целом (а иначе зачем национальный стандарт?) встали на путь понимания того, что высотные здания – не прихоть зажравшегося девелопера, которому только и надо, что имя свое увековечить. Высотные здания – требование времени, и наконец государство отреагировало на него. До сих пор все высотки строились в обход всех норм – и не потому что нормы плохи. Просто норм не существовало.
Лирическое отступление
Существующие до сих пор СНиПы разрабатывались в середине XX века в Советском Союзе. Тогда же разрабатывались и правила содержания заключенных в тюрьмах. До сих пор правозащитники не могут добиться, чтобы в перечень разрешенных предметов вошли такие современные средства гигиены, как ушные палочки или зубная нить. Но разве это повод, чтобы жить в домах, построенных по правилам тех времен? Даже норматив, согласно которому дверь в квартиру должна открываться внутрь, а не наружу (чтобы легче было выбить при аресте), никто вроде до сих пор не отменял (см. «Недвижимость, ЖКХ, строительство – нужен комплексный подход»).
Для строительства сталинских высоток никаких специальных норм и правил разработано не было. Было дано задание: перегнать американцев. За образец брались американские аналоги. Конечно, советская разведка поработала над добычей технологий. Но до начала строительства высотных зданий в Москве отсутствовала практика возведения сооружений выше 10 этажей. Приходилось строить и проектировать параллельно. Нужно было учитывать сложную геологию московских грунтов. И при всей схожести московских высоток с американскими небоскребами они значительно ниже прототипов.
Все «семь сестер» были заложены в один день, 7 сентября 1947 г. – в день восьмисотлетия Москвы: здание МГУ на Воробьевых горах (310 м, имеет сходство с фасадом правительственного здания в Манхэттене (Manhattan Municipal Building)); гостиница «Украина» (200 м); жилой дом на Кудринской площади (156 м, напоминает кливлендский небоскреб «Терминал Тауэр» (Terminal Tower)); жилой дом на Котельнической набережной (176 м); административно-жилое здание на площади Красных Ворот (138 м); здание Министерства иностранных дел (172 м, есть сходство с Вулворт-билдинг в Манхэттене (Woolworth Building) и гостиница «Ленинградская» (136 м, аналог здания суда в Манхэттене (Manhattan United States Courthouse).
«Восьмой зуб Сталина», как поначалу иронически называли многократно переносившийся проект жилого дома, который в конце концов был построен на Давыдковской улице, был первым опытом высотного строительства в Москве. Выкупившая проект и построившая в результате здание «Эдельвейс» компания «Конти» делала все, чтобы, с одной стороны, соблюдать СНиПы, а с другой – соответствовать требованиям современного покупателя и обеспечивать его безопасность.
Простой вопрос: какова скорость ветра на высоте хотя бы 100 м над землей? Любой альпинист ответит: кошмарная. Так как же проектировать окна, чтобы первый порыв их не вырвал с корнем? Как подавать воду на 33-й этаж? Да еще так, чтобы проектировочные решения отвечали СНиПам? Архитекторы, инженеры нашли ответы на все эти вопросы. А фундамент здания был обеспечен многократной прочностью. По секрету: там заложено столько стали, что из нее можно было сделать танки, которые в походном строю замкнули бы МКАД (а это 101 км) по всему диаметру.
Нормы нужны, если нужны здания
Перспективы новых московских высоток туманны и неоднозначны. Однако, несмотря на запрещающие заявления мэра Сергея Собянина, новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил во время недавней встречи с журналистами, что перспективы высоток в Москве сохраняются. «Я ничего не имею против высотных зданий. Обычно это знаковые проекты, очень красивые, они имеют право на существование», – сказал он.
Правда, рыночные перспективы неоднозначны. По данным Capital Group, апартаменты в ее проекте «ОКО» идут почти нарасхват. В «Меркурии» предусмотрено 22 360 кв. м апартаментов. Однако, по мнению Knight Frank, в Москве уже есть прецеденты выброса на рынок крупных объемов квартир и апартаментов от банков, которые осуществляли проектное финансирование, а потом оказались сами в ситуации продавцов непрофильных активов. По мнению специалистов компании, позиция банков сейчас довольно жесткая в плане подобных проектов, что ощутимо затрудняет развитие высотного строительства.
В большинстве случаев отсутствие необходимой инфраструктуры и возможностей для организации транспортной логистики, обусловленной существующей архитектурой города и ограниченной пропускной способностью дорог, делают высотки не столь привлекательными для девелоперов, указывают в Knight Frank. В пределах ТТК существует ограничение на этажность зданий. В ближайшее время всплеска спроса на жилье в высотных зданиях на московском рынке не ожидается, считают в фирме.
Но Москва не ограничивается пределами ТТК. Многие проекты еще до всех политических пертурбаций уже давно прошли все согласования. Замкадье – район создания новых деловых центров, куда потянется бизнес, а именно на необходимости этого настаивают все руководители хоть Москвы, хоть Подмосковья. Эти центры притяжения рабочей силы необходимы для разгрузки транспортных магистралей, только расширением трасс задачу не решить.
Опять угадал
По данным СМИ, Crocus Group Араса Агаларова приступила к реализации проекта по строительству многофункционального комплекса, включающего 14 небоскребов общей площадью около 1 млн кв. м, на 66-м километре МКАД рядом с Crocus City. В первую очередь строительства войдут 51-этажная офисная башня площадью 137 000 кв. м, жилой апартаментный комплекс площадью 50 000 кв. м, а также отель Holiday Inn на 1000 номеров площадью 81 000 кв. м. Планируемый объем инвестиций – $3 млрд.
Строительство проекта должно было начаться еще в 2010 г., но из-за стройки к АТЭС-2012 (за нее отвечала группа Агаларова) его было решено перенести. Прокладка инженерных коммуникаций и подготовка площадки стартовала летом. Завершить проект планируется в 2015 г. В ответ на сомнения по поводу востребованности столь большого количества офисов на МКАДе Агаларов заявил, что компания планирует строить один небоскреб за другим с учетом рыночного спроса.
Как известно, один из самых первых по-настоящему элитных домов в Москве построил именно Арас Агаларов. Он так и называется: «Агаларов-Хаус». Но где – на Красной Пресне, которая в выкладках всех тогдашних аналитиков никак не могла идти в расчет по сравнению с Остоженкой или хотя бы Патриаршими прудами. «Ну, угадал он это место, угадал», – удивлялся один из тогдашних уважаемых экспертов.
Казино в Москве запрещены, однако рулетка бизнеса продолжает крутиться. Власти Москвы и Подмосковья объявили, что чаще выигрыш будет на красное – чтобы социальные задачи решались. И на черное – чтобы транспортная нагрузка снизилась. Давайте погадаем: стоит ли подставить свои фишки к ставке Агаларова?