Аналитики интернет-проекта IRN.RU, специализирующегося на изучении рынка недвижимости, провели исследование всех московских новостроек, расположенных между МКАД и Третьим транспортным кольцом — в самом емком сегменте столичного жилья. Это 368 домов, в данный момент выставленных на продажу. Авторы не учитывали центральные районы, которые застраиваются преимущественно элитным жильем, но и без того очевидно, что сама срединная Москва окончательно раскололась по стоимостному признаку. И если раньше шла речь о престижных и непрестижных районах, то теперь эта характеристика расширилась до масштабов административных округов.
Например, самые дешевые новостройки Западного округа в пределах МКАД (из тех, что имеются в продаже) расположены в Кунцеве, их средняя цена составляет 1760 долларов за 1 кв.м. Самый дорогой район Юго-Восточного округа — Лефортово — «идет» по 1615 долларов. То есть дешевле почти на 10%, что, допустим, для трехкомнатной квартиры составит разницу 10−15 тысяч долларов. Самые дорогие новостройки срединной Москвы расположены в Гагаринском районе Юго-Западного округа: 3763 доллара за 1 кв.м. Самые дешевые — в Восточном округе (район Метрогородок — 963 доллара) и… все в том же Юго-Западном: Ясенево — 980 долларов. Этот факт следует отнести к исключениям из правила, к тому же несколько ясеневских панелек почти не повлияли на ценовой рейтинг округа.
В последнее время инвесторы и их партнеры в органах власти акцентируют внимание публики на статусе района. Так, из официальной печати Северо-Западного округа можно узнать о том, что лишь благодаря сооружениям «Дон-Строя» Щукино выбилось в «престижные».
— Вряд ли «Дон-Строю» под силу сделать престижной Капотню, сколько монолитов там ни построй, — полагает руководитель исследования, директор IRN.RU Олег Репченко. — Восток, где немало хороших домов советского периода (у метро «Электрозаводская», «Авиамоторная», «Шоссе Энтузиастов»), все равно трудно назвать престижным. В то время как в престижных Кунцеве и на проспекте Вернадского сплошь пятиэтажки. Думаю, дело в не зависящих от застройщиков обстоятельствах (расположение, историческая подоплека, экологическая обстановка районов). Безусловно, характер застройки, инфраструктура, специфика населения и конечно же пиар корректируют имидж района, но эти факторы все-таки вторичны.
Средняя цена во многом зависит от типа новостроек. В частности, в срединной части Южного округа продаются 23 типовых дома и 8 домов по индивидуальному проекту (в большинстве случаев — монолит). В Юго-Восточном — 14 панельных и 6 монолитных. В Юго-Западном — обратная картина: 7 типовых и 40 индивидуальных.
На стоимость жилья влияет наличие или отсутствие паркинга: в среднем квартиры в доме с паркингом продаются за 2098 долларов за 1 кв. м, без гаража — за 1494 доллара. Кроме того, покупатели готовы доплачивать за придомовую и внутреннюю инфраструктуру. Так, за то, чтобы иметь под боком магазины, службы сервиса, спортивные центры, рестораны
Исследование выявило полное равнодушие покупателей новостроек к такому, казалось бы, значительному фактору, как расстояние от метро. Квартиры, расположенные в пяти минутах ходьбы от станции подземки, продаются по 1644 доллара за 1 кв.м. А те, до которых нужно добираться наземным транспортом 10−15 минут, — по 2286 долларов.
— Большинство дорогих квартир находится в Западном округе далеко от метро, — пояснил «Известиям» данное противоречие Олег Репченко, — много дорогих объектов также на удалении от метро в дорогих ЮЗАО и СЗАО. Вывод такой: жилые комплексы бизнес-класса в престижных районах раскупают люди с автомобилями, которым близость к метро не столь важна. Хотя есть и обратная сторона медали: просто в дорогих районах места у метро уже не осталось.
Еще одна неожиданность: квартиры в готовых домах стоят дешевле, чем в строящихся, — 1936 и 2071 доллар соответственно. Дело в том, что в готовом доме в продаже остаются только неликвидные квартиры (допустим, крайние этажи), цена которых ниже средней по дому. В то время как в строящихся домах есть из чего выбрать. Дешевле всего стоят квартиры в домах, к строительству которых еще не приступали. Тем не менее 20% всех продаваемых новостроек находится именно на этой стадии.
В целом можно сделать вывод об общем повышении качества столичных новостроек. Индивидуальные проекты вытесняют панельные дома: сегодня доля индивидуальных проектов на исследуемой территории составляет 71% всех новостроек. Увеличивается общая площадь квартир: почти каждая третья — трехкомнатная, четырехкомнатных строится столько же, сколько и однокомнатных, — по 18% с небольшим. Совсем недавно лидировали «двушки», а четырехкомнатные казались почти экзотикой.