Пять причин не вступать в кооперативы на рынке недвижимости

Адвокат Олег Сухов о наиболее частых правовых проблемах, связанных с ЖСК, специально для IRN.RU

Многие помнят, как широко и активно в 2005-2008 гг. продавались квартиры через жилищные, потребительские, ипотечные, строительные и иные кооперативы. Затем почти все они, как и надлежит пирамидам, прекратили свое существование, оставив обманутыми тысячи пайщиков, не получивших ни квартиры, ни денег. И вот, в настоящее время опять все активнее стал проявлять себя этот институт продажи жилья. Я как адвокат не рекомендую вступать в отношения с любой формой организации кооператива, и причин тому несколько.

Двойные продажи
Отсутствие государственной регистрации договоров, оформляемых через жилищно-строительные и потребительские ипотечные кооперативы, приводит к значительному количеству двойных продаж. За последние два года только в Перовском районном суде г. Москвы по одной из новостроек востока столицы было рассмотрено 17 гражданских дел о двойных продажах квартир, и около 10 споров коснулось двойных продаж машино-мест и офисов. Именно отсутствие государственной регистрации договоров, идущих от ЖСК, в приведенном примере послужило причиной реализации одних и тех же помещений сразу нескольким покупателям.

Деньги возврату не подлежат
При вступлении в ряды пайщиков ЖСК или ПИК необходимо заплатить вступительные, членские, целевые, дополнительные, иные взносы, большинство из которых не подлежат возврату при расторжении договора с кооперативом. Размер не подлежащих возврату средств может колебаться от 5% до 50%.

И лишь целевые взносы, предназначенные для строительства или покупки недвижимости, возвращаются выходящим из кооператива пайщикам. Но опять же – только в определенных случаях. Например, очень часто ЖСК или ПИК в уставах предусматривают сроки, по истечении которых осуществляется выплата целевых взносов: от 6 до 9 месяцев с момента выхода пайщика из рядов кооператива. Кроме того, обязательным условием возврата денег может являться наличие свободных средств на счетах ЖСК или ПИК.

В 2007-2009 гг. Пресненским районным судом г. Москвы нескольким сотням членов одного из крупнейшего ЖСК было отказано в исках о возврате оплаченных денег только на том основании, что вышедшим пайщикам не удалось доказать наличие у кооператива средств, достаточных для возврата.

Неопределенность сроков
Лишь незначительная часть договоров, оформляемая с ЖСК или ПИК, содержит строгое обязательство по предоставлению пайщику квартиры или нежилого помещения в определенные сроки. Однако, даже если указанные сроки прописаны, в силу закона они не имеют обязательной силы и служат только ориентиром. При их просрочке право на взыскание убытка или неустойки не возникает.

Таким образом, вступая в отношения с кооперативом, претендент на недвижимость не имеет абсолютно никаких гарантий того, когда именно, в какие сроки он ее получит.

Большинство судов, отказывая в требованиях пайщиков к ЖСК или ПИК, обосновывают решения следующим образом: «В исковых требованиях о понуждении завершить строительство и передаче в собственность квартиры, взыскании компенсации морального вреда отказать, так как договорные отношения возникли между членом кооператива и некоммерческой организацией, осуществляющей инвестирование строительства, которая не извлекает прибыли и не несет обязанностей по строительству спорного жилого дома».

Дополнительные взносы
Жилищно-строительные и потребительские кооперативы – это единственные формы организации, которые вправе требовать от своих членов дополнительные средства по уже оплаченным договорам. И если при заключении любого иного договора, направленного на приобретение недвижимости, например, долевого участия, предварительного или инвестиционного, иного, компании не вправе взимать с дольщиков дополнительные платежи, то для членов ЖСК или ПИК – доплаты на достройку дома являются обязательными расходами в силу закона (ст. 110 ЖК РФ).

Например, в одной из проблемных новостроек Москвы, возведение которой осуществляется через ЖСК, ее членам в затянувшийся десятилетний период строительства пришлось доплачивать двойную сумму от первоначально внесенных средств.

Отсутствие ответственности
ЖСК или ПИК – это объединение граждан, создаваемое для общей цели: покупки или строительства объекта недвижимости. Проще говоря, кооператив – это общее собрание граждан. Именно поэтому данная форма организации, не являющаяся преимущественно коммерческой структурой, не может отвечать перед своими членами финансовыми обязательствами в размере, превышающем суммы внесенных самими пайщиками средств. То есть к кооперативу нельзя предъявить претензии по взысканию убытков, неустойки и иные аналогичные требования, так как данные требования по факту пайщик предъявит сам себе.

Как указано в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», положения Закона «О защите прав потребителей» не распространяются на отношения с жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, следовательно, к указанным организациям не могут быть предъявлены требования о взыскании убытков или неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств перед своими членами.

Только в тех странах, где высоко развита культура, в том числе правовая, уважение человека и личности, уважение и соблюдение закона, где нет бюрократии, чиновничества и экономических и политических коллапсов, только в таких странах могут и должны действовать такие формы строительных организаций, как ПИК или ЖСК. Наше общество и государство к ним пока не готово.