Рынки: недвижимость для инвесторов, казино для налоговиков

Недавнее решение правительства Москвы о продаже трех рынков спровоцировало огромное количество дискуссий. Инвесторов же более всего интересует, можно ли зарабатывать, инвестируя в такой недвижимый актив, как рынки, и если можно, то сколько.

Торговые центры, гипермаркеты и моллы появляются с завидной периодичностью. Рынки, по мнению многих, – пережиток прошлого. Тем не менее зарубежный опыт и статистика говорят об обратном: рынки не только пользуются популярностью. За последние годы приток покупателей на рынки растет примерно на 10% в год. Странно. Казалось бы, большие сетевые магазины удобнее. Почему же люди идут на рынок и чем это интересно инвесторам?

Чтобы попытаться разобраться в причинах такого роста, для начала следует классифицировать рынки и рассматривать каждый в отдельности, учитывая особенность каждого класса. Итак, рынки, как несложно догадаться, делятся по типу осуществляемых сделок – оптовые и розничные, а также по физическим параметрам – открытые и крытые (павильоны). Но есть самое главное общее свойство: ввиду различных обстоятельств затруднено налоговое регулирование операций на рынках. Эта ситуация характерна не только для России, но и для США, и Европы. Например, в Европе во многих странах для тех, кто торгует на рынке, установлен фиксированный налог, то есть, по сути, за место на рынке. Налогообложение не привязано к обороту торговой точки, поэтому и кассовых аппаратов нет. Рынки там работают примерно по такой же схеме, как и казино, где налог платится, что называется, «со стола».

Оптовые рынки
Основной принцип оптовых рынков за многие века существования практически не изменился – операции на таких рынках осуществляются на основе аукционов. В качестве примеров можно привести такие рынки, как рынки скота в США, сырные рынки в Голландии. По своему назначению они выполняют функцию продуктовых бирж. Нефть или газ можно купить на специализированных площадках, ценные бумаги, различные финансовые инструменты - на специализированных биржах, как, например, Нью-Йоркская фондовая биржа и т.д., а оптовые рынки являются специализированными площадками, где можно купить свежие продукты, мясо, цветы и т.д.

Обороты на оптовых рынках миллиардные. Как раз там и закупаются крупные магазинные и ресторанные сети. Торговое место на таком рынке стоит достаточно дорого. Как правило, продавец должен заплатить за вход на такой рынок – от $100 000 до $200 000 (чтобы получить место), а в дальнейшем необходимо регулярно платить аренду – от $5000 до $10 000. Таким образом, место на рынке стоит дороже, чем большинство объектов коммерческой недвижимости, в некоторых случаях доходность от одного места на оптовом рынке доходит до 50% годовых. Забегая вперед, скажем, что сейчас на Западе наблюдается тенденция, при которой владельцы розничных рынков пытаются переквалифицироваться в сторону оптовых продаж, потому как оборот у них все же больше.

Розничные рынки
Как и в случае с оптовыми рынками, место на розничных рынках стоит недешево. Потому что налогообложение здесь не привязано к обороту торговой точки, по сути, налогом облагается сам факт деятельности, а не ее результат, то есть торговец платит по фиксированным ставкам за место на рынке и за лицензию. А уж сколько точка наторговала – мало кого волнует, кроме владельца. Как показывает практика, дело это доходное, и за каждым местом на розничном рынке выстраивается целая очередь желающих.

В начале 80-х, во времена бума гипермаркетов и моллов в Европе, розничные рынки стали терять позиции. Но с недавних пор покупатели стали возвращаться на розничные рынки, и приток с каждым годом не ослабевает.

Покупатели понемногу начинают уставать то того, что им поначалу нравилось в супермаркетах – обезличенность совершаемой покупки, унифицированность продуктовой линейки – по большому счету среди торговых марок происходит конкуренция только на уровне маркетинговых стратегий. На рынки люди идут, чтобы почувствовать более индивидуальный подход при покупке – посоветоваться с продавцом, поторговаться. Также немаловажно, что качество продуктов у малых продавцов ничем не уступает, а зачастую превосходит качество продуктов в больших сетевых магазинах. Такого же притока покупателей из супермаркетов и моллов на рынки стоит ожидать чуть позже в России.

Если обратиться к статистике, то самый большой приток покупателей наблюдается в Европе – до 15% в год, в США чуть меньше – до 7%. Причина большего роста в Европе кроется в том, что здесь все стандартизировано и в итоге приводит к тому, что на всех прилавках лежат абсолютно одинаковые продукты. Покупателям же хочется разнообразия.

Если говорить о доходности, то розничные рынки приносят их владельцам до 30% годовых. Многие владельцы розничных рынков хотели бы поменять специализацию на оптовые продажи, дабы еще увеличить доходность. Но и 30% – это очень высокая доходность от недвижимости на Западе. Для сравнения, считается, что коммерческая недвижимость доходная, если она приносит около 10% от стоимости ежегодно. Стоимость места на розничном рынке доходит до 20 000 евро в год, то есть в среднем дороже, чем стоимость офисов класса А. А места на рынках переходят от поколения к поколению – нередки примеры, когда одна и та же семья занимается торговлей на одном месте до 50 лет, как, собственно, и клиенты, которые могут целыми поколениями закупаться у одних и тех же торговцев.

Плюс ко всему рынки на Западе охраняются государством. Во многих странах, например, в Великобритании и Франции, некоторые рынки охраняются как культурное наследие. Даже в тех случаях, когда более доходным было бы выкупить у собственника этот рынок и построить на его месте элитные апартаменты, государство на Западе не выдаст разрешение на перепрофилирование земельного участка. Стоит отметить тот факт, что московские власти в случае с продажей рынков поступили весьма обдуманно и продают рынки как земельные участки целевого назначения, то есть будущий владелец не сможет возвести на их месте торговые центры или жилые многоэтажки, земля продается только под рынки.

Открытые и крытые рынки
К сожалению, в большинстве европейских стран открытые розничные рынки являются скорее исключением и не пользуются такой популярностью, как, например, крытые или оптовые рынки. Связано это в первую очередь с тем, что открытый рынок не требует каких-либо значительных затрат – торговцу нужен лишь небольшой участок земли, где он устанавливает лоток или палатку, зачастую не требуется даже подвод каких-либо коммуникаций.

В Европе открытые рынки существуют на непостоянной основе: сезонные ярмарки или же аналоги ярмарок выходного дня, которые работают в крупных городах России. Гораздо большей популярностью у покупателей, следовательно, и у продавцов, пользуются крытые павильоны, которые по большому счету представляют из себя один огромный гипермаркет, где у каждого товара или прилавка есть свой продавец.

У многих в России сложилось впечатление, что на рынках продают товары не лучшего качества. Вполне возможно, что в России так оно и есть. А вот в США было проведено исследование, которое показало, что качество товаров, продаваемых на рынке, до 30% выше, чем у аналогичных товаров, которые лежат на прилавках больших магазинов. Причина этой разницы кроется в высокой конкуренции среди продавцов на рынках. Представьте, что на площади в 50 кв. м друг за другом стоят десятки прилавков с мясом, например. Естественно, каждый борется за покупателя, и больше продает тот, у которого выше качество товара. Конечно, и внешний вид, и цена, и то, как продавец работает с покупателем, играют важную роль, но качество тем не менее во главе угла. Супермаркет просто заменит поставщика и предложит покупателям новую торговую марку, если прежняя потеряет их доверие, а этот поставщик пойдет в другой супермаркет, и так до бесконечности.

Теоретически товары на рынках должны стоить дороже, чем в крупных продуктовых супермаркетах: крупные сетевые ретейлеры закупают продукцию сотнями тонн, что, во-первых, само по себе дешевле, а во-вторых, они имеют возможность зарабатывать за счет высоких оборотов, а не цен. Как раз последнее сказывается губительно на ценах в крупных торговых сетях, так как они должны покупать продукцию, предназначенную для длительного хранения (особенно это касается овощей). Но значительная часть продуктов портится, а торговым сетям за счет «уцелевших» продуктов приходится компенсировать потери. Таким образом, разница в цене на рынке и в супермаркете практически нивелируется. Более того, на рынке зачастую удается купить даже дешевле, ведь там всегда можно поторговаться с продавцом. Но и это еще не все. Острая конкурентная среда на розничных рынках заставляет продавцов работать над развитием своей торговой точки, в первую очередь торговцы пытаются сделать ассортимент товаров шире и разнообразнее, чем у других.

Еще один плюс рынков кроется в маленьких по сравнению с крупными ретейлерам оборотами отдельно взятой точки или продавца, который может очень маленькими партиями закупать какие-либо скоропортящиеся продукты. Например, срок годности некоторых домашних колбас может исчисляться двенадцатью часами – и люди приходят рано утром, именно чтобы купить кусочек к завтраку. Или некоторые виды фруктов, молочных продуктов. Крупные сети не могут позволить себе такой роскоши, потому что сначала продукты доставляются на крупные логистические узлы, а уж потом распределяются по отдельным супермаркетам, в итоге такой процесс может занять до двух недель.

Все это говорит о том, что рынки представляют интерес для инвесторов. Стоимость аренды мест на рынках Европы и США устойчиво растет последние пять лет. Соответственно, рост ставок был и во время кризиса, хотя и гораздо меньший, нежели в предыдущий год или последние пару лет. Тем не менее у людей не пропадает интерес к покупкам на рынке, а торговцы продолжают бороться за места на них.