Количество сделок купли-продажи жилья в Подмосковье с началом осени заметно уменьшилось, при этом число выданных ипотечных кредитов — не менее заметно возросло, говорят данные Росреестра. Чем объясняется такая статистика? Падает ли спрос на квартиры в Подмосковье или сокращается их предложение?

По сравнению с августом число сделок купли-продажи жилья в Московской области в сентябре 2012 года снизилось на 15,8% - до 41 780 транзакций, говорят данные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области. За тот же месяц в области было выдано 14 365 ипотечных кредитов, что на 18,4% превышает показатели августа.

Чем объясняется увеличение доли ипотечных кредитов на фоне снижения сделок купли-продажи жилья? Можно ли верить такой статистике? Снижается ли спрос на подмосковное жилье, и если да, то будет ли он снижаться и дальше? Своими оценками и версиями, объясняющими данные Росреестра, с «Газетой.Ru» поделились эксперты, аналитики и участники рынка недвижимости.

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» :

Увеличение количества выданных ипотечных кредитов на фоне сокращения числа сделок с недвижимостью в Подмосковье свидетельствует о стагнации на рынке. Данные Росреестра демонстрируют, что у людей нет свободных денег для покупки жилья. Им приходится либо «добирать» недостающую сумму ипотекой, либо вовсе отказываться от покупки. То есть рынок существует фактически на грани платежеспособного спроса.

Еще в начале года мы прогнозировали такую ситуацию. Рынок недвижимости Московской области затоварен.

Объем предложения постоянно растет благодаря большому объему строительства — уже не первый год Подмосковье лидирует по темпам ввода нового жилья. При этом платежеспособный спрос остается ограниченным, доходы не растут такими же темпами.

На этом фоне, по нашим прогнозам, дорожать будет только качественное и ликвидное жилье с удачным местоположением, хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Недвижимость с худшими характеристиками (например, новостройки без инфраструктуры и достаточного количества парковочных мест, ветхий жилой фонд на вторичном рынке) будет «топтаться на месте», отдельные объекты могут и просесть в цене.

Однако критической данная ситуация не является, подмосковный рынок достаточно стабилен. А учитывая политику новой администрации Московской области по умеренному ограничению объемов жилищного строительства, существенного дисбаланса между спросом и предложением возникнуть не должно.

Елена Бобкова, руководитель офиса «Зеленый проспект» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Мы не отмечаем снижения числа сделок с городскими квартирами в Подмосковье. Напротив, жилье в области набирает все большую популярность не только среди местных жителей, но и среди москвичей.

При этом основной объем покупок приходится на новостройки, которые в большинстве случаев как раз приобретаются в кредит. Этим, в частности, и можно объяснить рост доли ипотеки.

Еще одна причина повышенного интереса к жилищным кредитам — это высокий уровень инфляции. Многие покупатели рассчитывают, что в ближайшее время рубль, возможно, серьезно обесценится и размер ежемесячного платежа таким образом станет менее ощутим для семейного бюджета. Есть даже отдельная категория клиентов, которые используют ипотеку для аккумулирования своего капитала: ведь деньги в отличие от недвижимости имеют свойство обесцениваться как минимум на величину инфляции. В то время как квартиры, даже в самые неблагополучные для рынка времена, ежегодно дорожают на этот самый процент инфляции.

Для приобретения квартиры в области заемщикам приходится занимать гораздо меньше, чем если бы они покупали квадратные метры в столице. Этот еще один нюанс, добавляющий привлекательности новому подмосковному жилью. Интерес к небольшим кредитам вырос сразу после того, как рынок более-менее реанимировался после кризиса. Ипотека размером 1−2 млн рублей не так сильно пугает людей, так как при коротких сроках кредитования можно гарантированно спланировать свои доходы.

Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP:

В летние месяцы покупательский спрос сдерживался ожиданием наступления очередного витка кризиса, но два осенних месяца показали устойчивость рыночного тренда на повышение. Цены продолжают расти.

Многие продавцы на вторичном рынке уже начинают придерживать квартиры, надеясь на то, что цены еще больше вырастут, на этом фоне часть продавцов завышает цену квартир, что увеличивает срок их экспозиции и отпугивает потенциальных покупателей.

Как следствие, с рынка в первую очередь вымывается дешевое предложение, а остаются относительно дорогие многокомнатные квартиры. В свою очередь покупатели жилья уже готовы достать деньги из неприкосновенного запаса на покупку недвижимости. Это означает, что до конца года может реализоваться отложенный спрос. Косвенным показателем повышения активности покупателей стало число зарегистрированных в Подмосковье договоров участия в долевом строительстве: в сентябре оно увеличилось еще более значительно, на 48,3%, и составило 6,03 тысячи соглашений, следует из материалов Росреестра по Московской области.

Этот факт свидетельствует о том, что большинство покупателей подмосковного жилья делают свои ставки на первичный рынок. На стадии котлована квартиры дешевле, а их качественные характеристики гораздо выше, чем у аналогичного жилья на вторичном рынке.

Предложение первичного рынка Подмосковья увеличилось более чем на 500 тысяч кв. м, а средняя цена предложения составила 68 тысяч рублей за метр, снизившись на 1,5% по сравнению с летними месяцами. Это снижение связано с выходом новых проектов, так как цены на ранней стадии всегда ниже, чем на высокой степени готовности объектов. При этом по сравнению с прошлым годом исчез фактор сезонности, покупательская активность наблюдалась на протяжении всех летних месяцев.

Ипотека продолжает выполнять роль катализатора сделок, но их реальный рост сдерживается растущими ставками. При таком спросе на жилищное кредитование доля ипотеки могла бы расти гигантскими темпами, но параллельно этому процессу растут и ставки. Поэтому доля ипотеки растет средними темпами.

Если говорить о прогнозах, то осеннее повышение цен вряд ли перерастет в нечто большее, хотя бы отдаленно напоминающее предкризисное ралли. Темпы роста цен на подмосковную недвижимость составляют 0,8 — 1% ежемесячно, а по итогам года вряд ли сильно превысят показатели инфляции.

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест»:

За 3 квартал 2012 года уровень спроса в подмосковных городах повысился на 5,6%. В сентябре количество звонков увеличилось незначительно, на 0,3%. С начала года, по данным call-центра компании «Пересвет-Инвест», наблюдается положительная динамика уровня спроса.

В 3 квартале 2012 года основной спрос приходился на 1-комнатные квартиры — 46,8%. 2-комнатные квартиры также пользовались высоким спросом — 31,9%. 3- и многокомнатные квартиры традиционно менее популярны, число звонков по ним составило 19,4% и 1,9% соответственно. По сравнению со вторым кварталом количество звонков по 1-комнатным квартирам увеличилось на 3%, а по 2-комнатным уменьшилось на 3,7%. По 3-комнатным и многокомнатным квартирам наблюдается увеличение уровня спроса на 0,5% и 0,3% соответственно.

В зависимости от типа квартир наибольшее количество договоров заключено по 1-комнатным и 2-комнатных квартирам.

В сравнении с показателями 2 квартала 2012 года увеличилось количество сделок по 1-комнатным, 3-комнатным и многокомнатным квартирам, а по 2-комнатным уменьшилось.

В то же время количество ипотечных сделок также повышается. На долю ипотечных покупок приходится около 40% от общего объема.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:

Пока преждевременно говорить о какой-либо тенденции снижения спроса. Снижение количества сделок по итогам сентября носит, скорее всего, технический характер: между подачей документов и регистрацией существует определенный временной лаг, который находит отражение в количестве регистрируемых сделок по состоянию на тот или иной месяц.

В сентябре снижение количества заключаемых сделок является отражением традиционного снижения спроса в летний период.

В этом году это снижение было не столь существенным, как в предыдущие годы, что связано с активизацией инвестиционного спроса, но тем не менее снижение отмечено было. Аналогичная ситуация наблюдается каждый год и на московском рынке недвижимости.

В целом же на рынке недвижимости в конце лета — начале осени отмечается рост активности покупателей, который является традиционным для данного периода в связи с началом делового сезона. В количестве регистрируемых сделок данная тенденция получит отражение в октябре-ноябре.

Стоит также отметить, что за период январь-сентябрь 2012 года в Московской области было заключено в 1,5 раза больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.

Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Московской области составляет порядка 30%, и, в случае стабильного развития рынка, которое происходило последние 2 года, совершенно логично, что доля сделок с привлечением ипотечных кредитов постепенно растет.

В случае отсутствия сильных финансовых потрясений в экономике на рынке недвижимости Московского региона продолжится дальнейший умеренный рост с традиционными сезонными колебаниями.