Основная тенденция посткризисного загородного рынка – демократизация и экономия. В Подмосковье участок 20-30 соток уже считается большим, а основная часть предложений в сегментах эконом и комфорт составляют участки по 10-15 соток. Однако за те же деньги в соседних областях на расстоянии более 100 км от МКАД можно купить уже настоящее поместье площадью гектар и более.

О том, кому нужны такие большие участки, где их искать и какова цена вопроса, рассказали генеральный директор ООО «Вотчина» Михаил Михайлов и начальник отдела исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Татьяна Бокачева в ходе онлайн-конференции «Новый большой формат дачной жизни, или долой тесноту шести соток».


Кому нужен простор
Девелоперы крупных поселков сталкиваются с непониманием со стороны некоторых покупателей, которым привычен более традиционный формат относительно небольших дач. Подобную точку зрения высказал один из читателей www.irn.ru: «Не понимаю, зачем вообще нужны такие огромные участки? Мы же не в 18 веке с крепостными крестьянами живем. Соток 20, на мой взгляд, более чем достаточно…»

Однако эксперты уверены, что свой покупатель у больших участков есть. «Есть любители активных игр и хобби, которые мечтают заниматься спортом и своим хобби на собственном участке, а есть те, кто просто хочет владеть частичкой леса и реки, чтобы в любой миг можно было выйти и прогуляться по своей площади, не деля ее с другими дачниками. И, конечно, наши участки для тех людей, которым просто хочется купить большой участок для внуков, засадить его клубникой, цветами и газоном», - полагает Михаил Михайлов.

Татьяна Бокачева отмечает, что вопрос заключается в сочетании желаемого и возможного: «У разных людей разные требования и финансовые возможности: кому-то достаточно 20 соток, кому-то недостаточно 20 соток, но на более крупный участок денег нет, а кому-то хочется иметь большой участок, и финансовые возможности позволяют его купить».

Основными покупателями больших участков, по словам эксперта компании «Вотчина», являются любители собраться всей семьей за городом, желающие уединиться в тишине или, напротив, поклонники шумных вечеринок, которые при этом не хотят беспокоить соседей. «Участки покупают большие семьи, которые устали от тесноты на привычных 6-10 сотках, объединившиеся друзья, которые хотят построить футбольное поле и гольф-площадку, любители животных, которые заботятся о своих питомцах, творческие личности, которым природа помогает творить и дарит вдохновение, и просто любители земли и красивой природы. Некоторые жители планируют держать лошадей или собак на участке, а другие просто хотят получить пространство для ландшафтного дизайна», – рассказывает Михаил Михайлов.


Выгода девелопера
У другого читателя – экономиста Александра – возник резонный вопрос: а в чем же выгода для девелопера? «Если судить по аналогии с квартирами, то чем меньше нарезка, тем больше «выхлоп» с одного квадратного метра», - пишет он.

Михаил Михайлов объяснил решение делать такую крупную «нарезку» неудовлетворенным спросом. Поселок «Вотчина Country Club» находится на большом расстоянии от МКАД (140 км), где стоимость сотки невысока. При такой цене за сотку при мелкой «нарезке» поселок, по словам эксперта, превратится в обычный «шанхайский квартал». Однако большая территория с разнообразным ландшафтом дает лучшие возможности, которые невозможно воплотить в поселке класса суперэконом. «Мы пошли по пути клубного формата, в нашей экономике превалирует обеспечение сервисных служб на месте, мы развиваем фермерское хозяйство, кооперируемся с ландшафтниками, строителями, архитекторами, дизайнерами», - говорит Михайлов.


Далеко от Москвы
К слову, «Вотчина Country Club» не единственный поселок с крупными участками, расположенный далеко от Москвы. «Основная причина – это высокая стоимость земли и подведения коммуникаций, а также отсутствие больших свободных земель и нетронутых лесов в Московском регионе, - говорит Михаил Михайлов. – Поэтому люди ищут предложения дальше от Москвы. Там земля дешевле, экология лучше, люди спокойнее. Да, на дорогу придется потратить больше времени, но все относительно».

Однако, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», есть такие поселки и в ближнем Подмосковье. «Я бы сказала, что таких поселков вообще немного. Но, согласно данным регулярного мониторинга загородного рынка от www.irn.ru, в 30-километровой зоне от МКАД как раз больше всего поселков с большими участками, – говорит Татьяна Бокачева. – Правда, максимальный размер участков в этих поселках, как правило, не превышает 1 га. В то время как в поселках дальнего Подмосковья и соседних областей площади участков в поселках под поместья достигают 5,5 га».

Причина, по ее мнению, очевидна: рядом с Москвой меньше свободной земли, и она намного дороже. Поэтому поселки с участками, превышающими 2 га, в основном встречаются за 60-м километром от МКАД.


Недооцененные направления
Фактор престижности направления в сегменте дальних поселков с большими участками не так важен, как вблизи Москвы. «Привлекательность дальних поселков зависит не столько от престижности направления, сколько от транспортной доступности: чем быстрее можно добраться до поселка, тем он привлекательнее, - отмечает Татьяна Бокачева. - Также важно окружение поселка: во-первых, природа – на границе с лесом или в лесу, на берегу озера или водохранилища; во-вторых, наличие поблизости населенного пункта, где есть вся необходимая инфраструктура; в-третьих, близость спортивно-развлекательных объектов или памятников истории и архитектуры».

Самые «быстрые» направления, по словам эксперта IRN.RU, – это Новая Рига, Киевское шоссе, трасса М4 «Дон» (Новокаширское шоссе). Поэтому здесь дальние поселки пользуются устойчивым спросом и ценятся выше. «Если посмотреть по сторонам света, то лидером по количеству таких поселков является западное направление Подмосковья (Минское, Рублево-Успенское шоссе): здесь находится четыре поселка. На втором месте северо-запад (Новорижское шоссе) с тремя поселками. Третье место занимает юго-западное направление (Киевское, Калужское шоссе), где расположено два поселка. Еще по одному поселку на Каширском и Щелковском шоссе», - говорит Татьяна Бокачева.

Однако популярность шоссе в настоящем может аукнуться в будущем. «Поэтому постарайтесь заглянуть вперед и ответить на вопрос: где будет выгодно приобрести участок? Что будет с участком, когда ваша семья вырастет? И что будет с пропускной способностью нынешних направлений с учетом темпов застройки пригорода?» - рекомендует Михаил Михайлов. Ныне популярные шоссе в будущем могут не справиться с нагрузкой, ведь именно на них идет наиболее активное строительство и высок спрос. Недооцененными направлениями эксперт считает, например, ярославское и владимирское: «Развитая инфраструктура городов, памятники древней Руси (Золотое кольцо), Русское Ополье, реконструкция Ярославского и Горьковского шоссе, строительство дублера Щелковского шоссе уже привлекают людей из других районов».

Что касается экологии, Михаил Михайлов советует обратить внимание на специализацию района, в котором планируется приобретение участка: «Если вы ищете землю в соседних с МО областях, важно знать приоритетное направление развития области. Если область аграрная – хорошо, а если в планах размещение выведенных из Москвы заводов – не очень».


Почем поместье
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», на рынке первичного загородного жилья Подмосковья и соседних областей в пределах 250 км от МКАД насчитывается 11 поселков, где средняя площадь участков составляет не менее 40 соток, а максимальная площадь участков достигает 1 га и более. Из них четыре поселка предлагают коттеджи и участки с подрядом, пять поселков – участки без подряда, а два поселка – тот и другой формат загородной недвижимости.

Михаил Михайлов считает, что найти большой участок очень трудно: «В основном это поселки, в которых преобладает «стандартная нарезка» по 6-15 соток, а два, три участка по 50 соток, есть предложения больших участков КФХ (крестьянско-фермерского хозяйства) в поле и ТУ на коммуникации. Если говорить об концептуальных организованных поселках, то таких единицы».

Татьяна Бокачева привела примеры таких поселков в Подмосковье и соседних областях. В ближнем Подмосковье это, например, первая очередь поселка Crystal Istra (15 км от МКАД по Новорижскому шоссе, участки без подряда под ИЖС от 41 до 86 соток за 1,2-1,5 млн руб. за сотку с учетом стоимости всех центральных коммуникаций), коттеджные поселки «Стольное (Баковка)» (7 км от МКАД по Минскому шоссе), «Жуковка XXI» (9 км по Рублево-Успенскому шоссе). «Пожалуй, самым дорогим поселком в 30-километровой зоне от МКАД является проект Agalarov Estate (25 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где в первом полугодии 2012 г. предлагались коттеджи от 1400 до 4000 кв. м с участками 45-140 соток по 205 - 735 млн руб., а участки без подряда от 20 до 400 соток – по 3,3 - 4,5 млн руб. за сотку со всеми центральными коммуникациями. Земля в этом поселке оформлена под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)», - рассказывает аналитик www.irn.ru.

Чем дальше от МКАД, тем ниже цены и шире выбор действительно больших участков. Так, по данным «Исследования рынка участков без подряда Подмосковья за 2011-2012 годы», в поселке «Ушаковские дачи», расположенном в 60 км от МКАД по Новорижскому шоссе, участки без подряда от 50 до 108 соток в первой половине 2012 г. продавались по 117 000 – 139 000 руб. за сотку, включая все центральные коммуникации.

А в поселке «Солнечная долина» в 90 км от МКАД по Киевскому шоссе, входящему в состав «Долины имений», участки без подряда от 27 до 203 соток с магистральным газом и центральным по поселку водопроводом, но индивидуальной канализацией можно было купить по 80 000 – 130 000 руб. за сотку.

За 100-м километром от МКАД большие участки можно купить еще дешевле. В частности, в поселке «У серебряных прудов» (160 км от МКАД по Каширскому шоссе) земля без подряда в нарезке от 50 до 149 соток во II квартале 2012 г. предлагалась по 10 900 – 27 000 руб. за сотку, за магистральный газ необходимо заплатить сверху 100 000 руб. с участка. Центральный водопровод и канализация в поселке не предусмотрены.

А в поселке «Вотчина Country Club», который расположен чуть ближе к Москве (в 140 км от МКАД по Щелковскому шоссе) и предусматривает более крупные участки (от 0,5 до 4,62 га), стоимость земли составляет 13 500 – 23 000 руб. за сотку, включая коммуникации. При этом площадь большинства участков превышает гектар, помимо них в поселке предлагается 10 относительно «небольших» участков площадью около 0,5 Га.

Средняя стоимость сотки больших участков в поселках, расположенных в соседних с Подмосковьем областях, по словам Татьяны Бокачевой, составляет примерно 32 400 руб. Т.е. участок площадью 50-100 соток обойдется примерно в 1,6 - 3,2 млн руб. «Цены очень разные: от 7000 до 120 000 руб./сотка. Все зависит от удаленности и наличия коммуникаций, - говорит Михаил Михайлов. - Есть предложения от частников, но это совсем другая история. В ней можно потеряться и купить кота в мешке».


Не так уж много
По словам Михайлова, подобные участки кажутся большими только на первый взгляд. Когда человек хочет свободно разместить все, о чем мечтает, гектар земли уже кажется тесноватым. «Участок 1,5 - 2,0 га – это не огромный надел, а комфортный размер для человека который решил основательно подойти к вопросу покупки земли. К тому же если он стоит дешевле, чем 20 соток в 70 км от Москвы», - отмечает эксперт.

По мнению специалистов www.irn.ru, основной спрос приходится, конечно, на участки поменьше и поближе к Москве. Однако и любители раздолья среди покупателей есть, поэтому формат поселков с большими участками будет развиваться.